银行启动存量房贷换锚 怎么换才划算？

　　 3月1日起，全国存量贷款定价基准转换工作正式开始。

　　2月29日，各家银行相继发布公告，做出定价基准转换的具体安排。据不完全统计，工、建、中、农、交、邮储六大国有大行的转换工作基本自3月1日开始，业务主要通过线上渠道办理。

　　何谓存量贷款？各银行规定，2020年1月1日前，已发放的和已签订贷款合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率普惠贷款。

　　需要注意的是，这里所说的存量贷款不仅仅只是房贷，还包括：小企业周转贷款、微型客户小额担保贷款、经营型物业贷款、固定资产购建贷款、小微企业小额信用贷款、小微企业纳税信用贷款、个人经营贷款、个人商用车贷款、网上质押融资等等。如果想要了解详细情况，可具体咨询自家贷款经办银行。

　　有两类房贷不用转换：利率水平不变的固定利率贷款不用转换，公积金个人住房贷款也不用转换。如果是公积金组合贷款中，只转换商业贷款部分，公积金部分仍然按照原合同执行。

　　换锚时间主要集中在最近半年内，即自2020年3月1日起，原则上于2020年8月31日前完成。

　　换锚不会增加房贷

　　此次换锚工作，要重新确定定价基准。按照人民银行〔2019〕第30号公告要求，银行会与客户协商一致实施定价基准转换的，将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成(加点数值可为负值)，也可转换为固定利率。

　　换锚会增加贷款吗？有不少人担忧，认为转换为LPR会重新计算利率标准，从而让自己之前享受的房贷优惠被“抹掉”。其实，这种担忧完全没有必要，央行明确规定了，房贷利率在转换时是保持不变的。

　　从表面上看，转换为LPR后，利率水平可能会提高，由此导致房贷利率提高。这种看法是不对的，因为他们没有留意到加点数值的“调节”作用。加点数值可以按照下列公式来计算：加点数值(可为负值)=现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。请注意，加点数值确定后固定不变。

　　举例说明，王先生的房贷是20年期，利率水平为基准利率下浮10%，按照最近基准利率4.9%计算，即4.9%×(1-10%)=4.41%。

　　根据这个标准，王先生选择转换为LPR时，在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为负0.39%(即负39BPs)。这实际上能够保证王先生在还款期内，还能继续享受到之前的优惠，而不会因为转换导致利率上升。

　　央行同时规定，加点数值确定后，在合同剩余期限内固定不变，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

　　转换为LPR，还要涉及到另外一个重要步骤，就是选择重定价方式，包括重新约定重定价周期和重定价日。

　　重定价周期就是从下次重定价日开始，多久调整一次利率。重定价日，就是跟银行约定的利率调整的日子。

　　举个例子，如果房贷选择转换为LPR，重定价周期选择12个月，下次重定价日选择次年1月1日，那么2021年将根据2020年12月的LPR值重新计算利率，这一利率水平将保持12个月不变，直到2022年1月1日，再根据2021年12月的LPR值重新计算房贷利率。

　　此外，LPR的期限品种依据原合同贷款期限确定，原合同贷款期限在5年(含)以内的，参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR，原合同贷款期限在5年以上的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。

　　敲黑板，把重点圈起来：定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。也就是说，每人只有一次选择权，转换之后就不能更改了，不能在LPR与固定利率之间自由切换。

　　两种方式各有利弊

　　可以转换为LPR，也可以转为固定利率，都是可以的。

　　如果选择转换为LPR，未来你的房贷利率会随着市场利率变化。如果选择转换为固定利率，未来你的房贷利率就固定不变了。

　　选择LPR还是固定利率，这个要根据自己的意愿和判断来确定，如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那么转换为LPR基准更有利。

　　选择LPR，到了转换后的第一个重定价日，贷款利率就会根据当时最新的5年期以上LPR加点形成，计算确定贷款的最新利率。如果转换之后，若2020年12月LPR下降，那么2021年房贷就减少了。

　　从全球范围来看，低利率时代的到来，让市场普遍认为我国利率水平还有一定的下行空间。自2008年金融危机以来，包括欧央行和日本银行在内的部分央行为了对冲不断下行的经济、物价以及不断攀升的失业率等因素而大幅度下调基准利率，甚至实行负利率政策。这样的变化，也使得市场普遍预期，我国利率水平也有可能随之下行。

　　但反过来看，如果未来LPR上升了，那么房贷利率也会同时上涨。因为在长达20年左右的还款周期中，无论是谁，都无法精准预测利率走势，上升和下降皆有可能。

　　当然，固定利率也有它的优势。选择固定利率贷款，可以提前锁定贷款成本，未来不会有还贷危机。美国次贷危机就是因为利率升高后，借浮动利率贷款的人还不起房贷造成的。当然，选择固定利率后，利率下行过程中享受不到利息降低的好处，当然也不必承受利率上升后房贷增加带来的压力。

　　三种办理渠道

　　目前，可以通过手机银行、网上银行和网点渠道办理。但也有部分银行表示目前暂不开放线下受理，后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道。

　　如果存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需要在主借款人提交申请第二日起的7天内进行确认，所以，记得一定要与家人在时限内一起办理。

　　这次定价基准转换过程中，银行不会以任何名义收取任何手续费。各银行特别提醒，要通过各家商业银行官方渠道办理，谨防诈骗信息，不要选择代办方式。