投资大讲堂：详解商铺投资技巧稳、准、狠

　　随着新政实施以来，商业地产市场兴起一股投资风，越来越多的投资者选择投资商铺。由于商铺投资涉及的各问题较多，如何使自己的投资更有针对性和科学性，保证投资收益的稳定，都需要很多技巧，需要认真学习。本期小编就整合了一些商铺投资技巧的资料，为大家排忧解难！

　　购买商业用房的目的大致分为三类。一类是以短期升值转让赚取差价的收益。投资者一般在项目销售前期通过一次性付款或按揭的形式购入，在该项目后期较为成熟并价格升值较高的情况下出售，获取差价收益。

　　另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定，纯住宅投资回报低。可见，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。这类投资者一般采取按揭的方式购入，并通过出租并收取租金的形式获得长期收益。目前市场认可的投资年收益率为6~8%。

　　此外，有相当一部分自营性质的投资者，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

　　建议，投资人应根据不同的需求制定投资计划，切不可盲目投资。目前武汉市场优质商铺仍聚集在成熟商圈中，这些商圈的商铺价格高，回报也较高，适宜长期投资。而适宜短期投资的商铺多为这些商圈的辐射商圈中的项目，在前期低价购入后，待成熟之后即刻转让，收益也不菲。另外，对于社区性商铺则可长期持有或自购经营，因为其价格低、租金收益较低，而需要至少3~5年的养商，度过养商期的优质社区性底商，仍具有很高的价值。

　　商铺根据所处的物业特性，分为综合性购物中心、底商、街铺、市场。一般可投资的商铺主要为综合性购物中心和底商两类，而街铺由于多为民改商或临建，产权转让时多存在问题不宜投资，市场类商铺由于经营的特殊性和回报稳定性较差，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺因鲜有成功者也不宜投资。

　　综合性购物中心项目，多数会在引入知名主力店的情况下出售少部分产权（多为一层黄金铺位），即万达模式。这类商铺的优点在于能够与主力店为邻，租金较高，收益稳定，但缺点是如果整个项目经营较差，则租金收益较低，且该类商铺售价均较高，收益率为6~8%左右。

　　一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较高。经营业态以餐饮、便利店、银行等为主，客群以中高端客户为主，且客单价较高。

　　公寓及住宅底商一般是为社区居民区服务。根据目前北京市商务局的规划，商业进社区是早在2003年已确立的基本方针，并且规划出1000个社区商业典型示范项目，可见，社区商业将是未来商业发展的必然趋势。但由于房地产开发的阶段性导致了商铺供应存在一定的滞后性，因此社区底商存在的最大缺点是同质性强，且短期集中供应造成了竞争过于激烈，但价格相反普遍较高，且在业主没有大量入住之前，投资几乎没有任何收益，直接导致社区商业的销售率不高。另外，社区商业的功能限制（4类业态禁止经营）也使得其租赁的渠道和租金大打折扣。

　　建议，投资人应根据项目的具体物业形态和项目整体性来考量其投资价值优劣。从目前北京市场来分析，核心商圈的写字楼底商、成熟商圈的综合性购物中心商铺是优选的投资类别，因为地处核心商圈，必然是高投入、高回报，因此对于投资人而言主要看其投资能力。同时，核心商圈及其辐射商圈的住宅底商也值得投资，主要看其局部区域的发展潜力及周边业主群的消费力和消费特征，不过，这类商铺存在一定的养商期，投资人不可急于出手，否则难以获得增值收益。

　　一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

　　另外，有些开发商在遇到资金紧张、对项目前景预期不良等情况时，也会积极寻求出路，一般也会给与意向较强的客户较大优惠，此时也使出手的好机会。

　　在转让时，也分为两种情况。如果寻求短期增值的价差，则须考虑价差有多大，因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭投资的投资人，还需要考虑银行的利息成本，交房时的各种费用（公共维修基金、物业费）等，所以，如有可能，则可以在正式交房前出手，以避免各种税费等中间费用。但由于现在政策对打击商业投机行为的严厉性，“改底单”、“做低价”等行为已难有作为。因此，中间成本是短期投资人出手的必考项。

　　如果寻求长期价值，则可等购入的商铺局部商圈相对成熟之后出手，或者急需现金时考虑。而在商业核心区，特别是核心商圈的部分项目，第一批购买的投资人基本以长期持有为主，原因是租金在近几年几乎翻番的情况下，投资收益率超过了20%，已经收回前期投资成本。例如万达广场的出售底商、SOHO现代城的底商，达到了一铺难求的境界。所以，在局部环境成熟之后，如没有资金压力的情况下，可长期持有，以获得长期稳定的租金收益，而即便要出手，价格也会大幅上涨。而这个时间阶段可能是3~5年，这之前出售，势必收益受损。

　　建议，投资人投资商铺一定要明白商铺投资是一个长期概念，短期投机行为可以考虑与开发商的合作（如开发商资金奇缺的时候介入），而中小型投资人的投资应以长期投资为方向，而度过养商期的商铺价值肯定会使投资人受益。另外，在初期出租时，签约的年限切勿超过3~5年，以免周边租金上涨时，自己投资的商铺因为租约的限定而无法涨价。抑或在前期洽谈承租人时将租金通过递增方式预先规定，避免后期纠纷。而如果能寻找到国际或国内知名品牌，则可适当严惩租赁期限，并在租金上坚守租金底线，这样投资人的商铺不仅当前收益较高，而且在后期评估上更具增值潜力，在同等情况下的评估值必然高于商铺。

　　普通投资人都会遵循一个“地段论”进行投资，当然，这固然没有错。但结合到个体而言，所投资的商铺在局部商圈和具体项目中的位置也尤为关键。

　　再者，我们在销售某项目时，其不仅楼层售价差异较大，而且同层不同位置的商铺价差也较大，因为商铺遵守一个“金角银边”的定价原则。即，靠近出入口、边角展示良好的商铺价值高。所以，在具体到投资的个体商铺来讲，主要看其是否有靠近主出入口（有效客流量大）、是否展示良好、是否便于客户到达等小环境。

　　建议，投资人投资项目既要看这个项目所处的局部环境如何，还要精挑细选意向商铺的小环境，不可盲目被开发商的售楼人员忽悠的晕头转向，同时可以与专业人士或者知名连锁商家先期联络，在他们的建议下进行价格评估。

　　商铺投资落实到硬件上，就是本身的各项参数和配套设施，包括楼层、面积、进深、面宽、层高、柱距、店招，水、电、气、暖、电信、管道等诸多方面。举一个很典型的例子，如果商铺本身带有可做餐饮的条件，那么本身其价值就要高于周边商铺，因为餐饮，特别是中西式快餐的租金承受能力较强。如果这个商铺不是出租给餐饮商家，而是服装、银行、通讯等商家，则在使用上也不会有任何差别。但如果相反，则会使投资人投资的商铺处于闲置状态，无法获得正常的租金收益。

　　具体到商铺类型上，大型综合性购物中心、写字楼底商基本都能适应绝大多数业态，在出租上不存在限制，而住宅、公寓底商则受限制较大，加上社区底商辐射半径小，聚客能力较弱，同质性强，因此在养伤期过程中的竞争非常激烈，价值低。所以，通用性强的商铺往往价值较高，价格也就高，相反，那些有价无市的商铺则不适宜投资。

　　还要考虑的方面就是商铺的自身参数，因为商家选址是遵循一定的参数进行选择的。就目前北京市场而言，面积在100~200平米的商铺需求量最大，其次是200~500平米的商铺；纯一层商铺的需求量最大，同时1+2也是较容易出租的商铺；柱距一般要达到8米左右或者7.2米以上最为合适，店招不低于一个柱距为宜；进深与面宽比不超过1：2，层高不低于3.5米。当然，每一类商家对商铺的需求都不一样，投资人对商家客户了解越多就越有利，因为在投资时选择上不会存在硬伤。

　　商铺的配套也很重要，基本的水、电、暖、信是必备的，餐饮商铺还需要严格的上下水、天然气、烟道、关键部位的荷载等配套设施。由于北京的电力供应不足，多数项目在后期存在增容问题，所以投资人有必要了解意向商铺本身的电容，并写入合约，因为增容费将是一笔可观的支出。银行等客户还会要求关键部位（如金库）的楼板承重，餐饮客户的后厨区同样如此。

　　建议，投资商铺时，投资人必须将这些细节参数和配套情况调查清楚并写入购房合同，避免日后出租时还需大量投入来进行改造。当然，通用性较强的商铺此时的价值是可以期待的。

　　如果投资人有长期合作的商家客户，那么长期投资就有相当的保证。专业的投资人或机构在此方面就具有很强的优势，因为他们不用再为寻找承租人而费心，且在投资决策时，下游的商家客户会给你提出更多的有价值的建议，例如硬件及配套、价格、租金收益状况、洽谈时机和技巧等。

　　我们接触的投资人中，有很多就是紧盯国际国内知名品牌连锁客户，如前几年流行的购买KFC、麦当劳承租的商铺的一批投资人，以及现在扩大到的银行、通信、餐饮、蛋糕房、便利店等。当然，这些投资有利有弊，最大的利好是这些商家都是知名商家，租赁期限长且稳定，付款及时；最大的弊端是签约周期长、租金较低、租赁附加条款较多且租赁条件严格至苛刻、违约代价高等。例如，在投资人普遍要求10%甚或以上年投资收益率的时候，KFC、麦当劳的实际投资收益率为6~8%，此称国际惯例。所以，当开发商再拿KFC、麦当劳承租并以严重透支了的价格销售时，其吸引力远不如以前了。其实，这也是投资人的进步。

　　通过我们对合作伙伴的调查（我们主要以各业态的知名或主要商家为合作对象），我们发现，中西式快餐、银行、便利店、通信（移动、联通）网点、洗衣店、烟酒店、蛋糕店、服装等是承租能力、承租诚信度、履约能力、付款能力等综合因素评判较好的几个行业。

　　建议，投资人，特别是专业投资人，最好进行商家客户的积累，并建立长期合作关系，以便在投资之初便掌握收益的主动权，同时在资金的控制上获得较大的空间。