一条24KM的城市街道能成为史上第一座“线性商业”的奇迹作品么？

　　但是人生总是这么奇妙，让我遇到一位比我对商业还要充满热情的资深前辈，他的一句「宁吃仙桃一口，不啃烂桃一筐」，轻松拿捏了我的七寸。

　　在此之前，我很难想象一位在商业地产工作数十年的「高层」，还能如此棱角分明、初心不改地跟我聊独上西楼揽尽芳华之后的坚守依旧，我不过一介文字民工，这等深入人心的开诚布公，如何不动容。

　　元旦前两天，我们收到了他所操盘的这个神奇项目——成都hyperlane超线公园（下文简称为超线公园）寄来的新年礼物， 不止公司人手一份，且每一份上都有他亲笔写下的祝愿，关键是对每个人的祝福语都完全不同，简直惊呆了

　　于是我决定放弃原本想要发表的新年致辞，用他的视角去解读——一座国内独一无二的「线性商业项目」， 作为2022年CRR的第一篇推文。

　　成都真是一座不可小觑的城市，这里卧的虎藏的龙，绝不输任何一座城市。而且，我相信敢于挑战这种项目的团队，一定不会太差。

　　从彼时在街边下海开店摆摊的「敢为人先」，到百货时代的「通讯器材一条街」等专业市场的集中性崛起，从「雨后春笋」的购物中心时代日渐式微的「街铺」，到「极度内卷」时代的实体商业回归街巷，这40年的行业剧变，堪称一部「中国商业地产传奇」。

　　从古至今，街道都是作为城市的「血管」而存在的重要城市公共空间，而沿街的商店，也始终都是城市活力的最直观体现。

　　时代的变迁带来街道的规划、结构和尺度发生了巨大的变化，但作为实体商业最重要的载体（无论是沿街商铺还是道路节点上的盒子或街区商业，都需要依托街道的流量开展经营），街道的商业功能则围绕表现力、展示面、空间感、体验感等维度，一直在不断进化。

　　我始终认为，无论是世纪更迭时期全国十大商业步行街，还是如今的上海巨富长、广州东山口，都是城市街道在时代背景下的当代商业性表达，也都是工业化时代商业文明与每一座城市最密切、最细节、最深度、最灵动、也是最具「人性」的结合点。

　　然而，一条城市街道上的商业之所以只能「野蛮生长」，大多数时候也都是「突然就火了」，关键点始终在于「业权分散」。

　　这也是位于北成都新都区的一座2.4KM长的整体运营的商业街区项目，从2019年开始就高度吸引我们关注的原因。

　　在对街道商业价值的认知相对统一的当下，要想对城市街道的商业进行「活化升级」，统一业权的开发运营是否可行？

　　hyperlane超线公园给出了一个前所未见、极为大胆的解决方案：将12宗零散土地构成的一条2400米长、约103亩的临街城市空间进行统一规划、打造、开发，并以商业地产操盘思路介入长期持有、统一运营

　　对这一项目的形态、业权和规划产生的浓郁兴趣，是我们开始关注和研究这个项目背后团队与其操盘思路的核心原因。

　　「在这个操盘手满天飞的时代，当我们再谈起『操盘商业地产』，绝不仅是项目定位、招商、策划和推广。」hyperlane超线公园项目的操盘者、成都新鼎置业有限公司负责人陈雷先生，第一次见面就开诚布公地跟我探讨起「操盘手的价值」。

　　能够把这样一组「城市闲置空间」拿下来进行「活化再利用」，没有一位拥有足够的胆识和专业度的「操盘手」——项目决策人，显然是不可能的。

　　毕竟，商业地产历来是重资产的持久战，第一要务是甄别资源价值，相同的资源、不同的火候、不同操盘人的专业手艺，对项目的潜力激发可谓是生死之别。

　　「当我第一次看到四川音乐学院旁的这一长条临街城市空间时，突然意识到，这不是一个简单的商业地块开发的项目，」陈雷说，「这是一次与城市迭代息息相关、或许能改变区域城市性格的专业挑战。」

　　传统商业常讲的「金角银边」，是基于地块的昭示性与可达性而形成的商业价值。而我国的主流城市规划中，要兼顾土地的利用率与可达性，基本都是按照矩形来划分土地地块，所以几乎不可能将一条城市道路的「边」作为土地供给，流入市场。

　　而在这个连购物中心都快成为「流水线作业」的产品时代，这种稀缺性极强、城市封面级别的土地资源，更需要城市视野的规划设计和专业运营管理——这就对操盘团队提出了极大的专业能力需求：调和商业资源与城市空间之间长期低效交互的矛盾。

　　于是，一组绝无仅有的非标线性地块在一届想干实事眼光不俗的政府班子手中遇到了一群身手了得的商业地产「练家子」，这事儿，就成了一半。

　　我猜大家跟我一样，最初一定是因为2.4公里的长度而对这个项目产生好奇，但TA远不止「形态出位」这么简单。

　　从位置上看，超线公园位于成都市新都区规划的一条街区有机更新的3.1KM长的都市文创公园，是其中的2.4KM核心区域，与四川音乐学院接壤。

　　从形态上看，每个地块的建筑形态都在整体一致的设计语言前提下，呈现出个性鲜明的「记忆点」，这是让人印象格外深刻的一点。

　　项目规模：由12宗商业用地构成，所有地块的长边均临学院东路，且呈规则矩形，共计享有城市界面2.4公里，占地103亩，总建筑规模约17.5万方，其中，地上建筑规模约13.5万方，包含11座连桥/连廊。

　　- 1#至10#地块主要为地面二层、局部三层的开放式线座塔楼的产业社区构成（包含学生公寓）；

　　在绝大部分同行还不知道的时候，超线MIPIM《建筑评鉴》杂志「未来项目」购物及零售主导发展项目优异奖

　　5.4万方，二期约12.4万方。文首的视频已经将整个2.4KM长度内的全部建筑、桥梁和景观都进行了展示，大家应该也对TA有了基础的印象——

　　「分隔符」，让店铺、连廊、扶梯、楼梯、桥梁、以及屋顶花园形成一个有机整体，场景不重复、节点不重叠，彻底打破一成不变的常规街道界面，构建起一座真正的、前所未有的「城市低空走廊」。

　　极具现代感的建筑形态与商业布局，结合2.4公里超长城市界面，通过11座连桥/连廊，和有效链接1-3层的商业动线，营造极富趣味、突破想象的立体城市空间场景，形成独一无二的多元地表和场景体验。从已经竣工、正在陆续交付的1、2号地块的实际呈现来看

　　拉索结构形式，将项目2.4公里灵动串联，激活低空场景，让项目兑现「双首层」、空中走廊的理念，让屋顶不再成为单个的、无互动的存在，而是一种连贯的、可探索的、带来全新体验的特色场景。

　　作为国际上最早成立的灯管设计顾问公司之一，BPI从1966年创始至今，已经在全球各地完成了超过5000个照明设计工程，其中美国自由女神像照明改造、吉隆坡双子塔照明设计、上海外滩灯光改造

　　广义来说，建筑设计、桥梁设计、灯光设计和景观设计，都算是项目的「内容」。这里并列来讲，是想重点分享项目的「资源内容」和「运营内容」

　　最大受益者。而得益于当地政府对本项目的巨大主观能动性，形成了政府、学院、商业三个黄金拍档组合，在片区建设、资源共享、界面共荣等维度

　　未来工作日为18:30-24:00分时步行街区，周末/节假日/特别活动为全天步行街区（有关街道的运营思路，已在超线团队的新年灵感手账中初露端倪，有兴趣的朋友记得在文末扫码获取）。

　　40年的整条街统一运营管理权（这让我想起了上海杨浦的大学路，700多米的街道，由瑞安统一运营管理，体验感非常赞）！

　　超线公园」的确是一次「超级创新」，而这样大胆的创新，又正是在「城市更新」这一时代大背景下出现的。在了解超线公园之前，可能有一些读者跟我一样，认为城市更新就是上生新所或者西安大悦城——把废旧的城市物业进行改造后激活的商业模式。

　　「消极空间」（闲置的、不好利用的、难以盘活的地块或者物业），通过统一规划设计开发运营的商业模式进行「重整」，使其变化为「积极空间」的一种全新模式。正如前文所提到的，超线公园这个案例，是「一次

　　与城市迭代息息相关、或许能改变区域城市性格的挑战」，TA极有可能成为未来中国千城一面的城市道路界面进行商业焕新的重要参考，成王，败寇。

　　不久之后，以超线公园项目为引爆点，延续本项目的合作模式，对3.1公里片区实施道路一体化改造、建筑立面整治、街头口袋公园建设、老旧街区优化

　　「现在回头看成都远洋太古里，既是商业地产项目开发，也是城市开发，更是城市有机更新，」陈雷说，「所以超线公园这样难得的城市资源，更需要难得用心的专业人躬身入局。」

　　城市消极空间，我们殷切地希望REGULAR和超线公园都只是一个开端，而未来，这座消费者包容度越来越大、执政者前瞻性越来越强、从业者专业度越来越高的天府之国，一定会迎来更多长期主义的商业专业热爱者，与在地的文化艺术和人文风情一起，创造出更多值得被历史记载的优秀作品，芳泽百年。新年伊始，谨以此文，致敬「真勇士，偏向虎山行」。