住宅产业化(房地产怎么实现住宅产业化)

 

去年12月，湖南省政府办公厅印发《湖南省推进住宅产业化实施细则》(以下简称《实施细则》)，在此前出台的《省政府关于推进住宅产业化的指导意见》基础上，给出了更细化的支持政策。《实施细则》明确：产业化住房占保障性住房的比例，长株潭地区2015年应不低于50%，2018年应不低于60%;其他市州2018年应不低于50%。

作为一种新的住宅供应机制，住宅产业化已成为大势所趋，在湖南、广东、山东等省市陆续铺开。

本期《新华有约》特邀湖南大学建筑技术研究中心副主任邓广副教授，共同畅谈我国住宅产业化发展现状以及未来趋势。

住宅产业化引领房地产市场转型蜕变

从1996年提出实现住宅产业化的目标后，住宅产业化作为一个新名词也时时被人提起。通俗来说，住宅产业化是指工厂流水线制造出房屋部件，到施工现场再搭积木组装。

湖南在政策落地上算是做得比较好。邓广介绍，目前湖南省积极打造产值过千亿元的住宅产业集群，已经组建了包括远大住工等19家单位的湖南住宅产业化联盟，规模居国内首位。作为国内规模最大的住宅产业化联盟，足见湖南在住宅产业化建设方面的决心。表现突出的企业有远大住工和远大可建，地区和房企的试点能够推动政策的落地执行。

但是，邓广坦言，就目前而言，房地产市场的复杂性和多元性让住宅产业化难以成为主流趋势。他指出：首先是产业化是个系统工程，相对成熟的平台难以一时形成，其次区域间发展的差异也是制约因素，住宅产业化在我国也经历了好几个阶段，最终也是在21世纪才开始慢慢带动兴起。我认为住宅产业化是一个朝向、一个趋势，现在说是不是市场主流还为时太早。

利好政策落地湖南 普及化过程仍艰辛

湖南住宅产业化发展大幕不仅已经开启，而且还陆续推出了政策层面的红利。《湖南省推进住宅产业化实施细则》当中指出，凡购买预制装配率达到30%的产业化商品房项目的消费者，可享受首套房购买政策，可异地申请住房公积金贷款，公积金贷款首付比例20%。

邓广认为，相关政策的出台可以有力推动住宅产业化发展，但需要规避实际操作中出现的诸多阻碍。

《实施细则》这样的政策对于房地产市场本身也是利好消息，但是在实际操作中还是会存在很多阻碍。湖南的经济水平还算比较可观，市场也允许这样的趋势。湖南政府在住宅产业化上做了很大的努力，但在具体落实中，如何实现前期的工程规范标准化仍然是难题，加上后期施工执行也会遇到很多盲点和经验不足，这都是需要各方去克服和转变的。

在邓广看来，在人工、材料等成本上升的经济背景下，加上可持续发展理念的推广，房地产市场越来越需要集约化的产品，一些有远见的企业就会适时选择路径转变谋求新的市场空白点，住宅产业化对于房企本身无论是在管理人员和实际的施工操作人力上都能够精简不少，建筑工程的质量通病能够得到避免。

每个销售都要五个基本障碍：不需要，没有钱，不急用，没有需求，不信任。

对于湖南的房地产市场而言，住宅产业化是未来市场的一种新选择，但是占据大量的市场份额还是不大现实，毕竟房地产市场是多元、多选的。邓广说。

“机会成本”，如果不看电影，干别的事，这件事赚的钱，就是看电影的成本。

住宅产业化呼吁一批创新实力企业

住宅产业化的推进也呼唤能有一批大型的住宅开发企业衍生，无论是对于房地产市场的转型还是企业自身的品牌塑造，最终都还是需要回归到产品本身。

在企业方面，若是能在产业链中的各个环节形成一大批实力企业，将重要的资源整合并联，这势必会推进住宅产业化的发展和房地产市场的成熟，这其中也会涉及到行业的筛选变化。邓广认为，西方国家在建筑产业化上有很多地方值得我们去学习，无论是初期政策推广还是后期项目，最终能不能拿出有居住品质的作品才是关键。

住宅产业化最终都是回归到产品本身，无论是多新奇的理念，产品质量不行都是空谈。邓广教授指出，产业化的推进也需要一批专业人才的培养，人才的塑造首当其冲就是改变旧理念。建筑虽然强调创新和个性，但住宅产业化并不意味着是一成不变的中低档流水线产品，做好系列化和标准接口是能够做到多样化的，成熟的住宅产业化体系是能够灵活应对多重变化，让产品能适应不同的需求和档次。

住宅产业化为房地产市场带来双料

像造汽车一样盖房子，这是很多人想到住宅产业化的第一印象，近年来，伴随政府和企业的重视，住宅产业化的梦想正一步步走向现实。

在十二五期间，全国将建造3600万套保障性住房，保障性住宅的大量建设为住宅产业化提供了最佳的试验土壤，为其发展提供了良好契机。

那么，住宅产业化发展面临的最大瓶颈是什么呢?邓广教授认为，当前产业化最大的问题首先是观念，其次是产品质量。

要明确住宅产业化到底是什么，这关乎后期产品推广。住宅产业化并非一味的流水线，相反各个环节的专注精细化，终端产品的水准也就上来了，所以说观念的改变是重中之重。其次是企业本身的产品质量问题，住宅产业化不仅仅是追求低的运营成本，产品质量提升，和后期运营维护低能耗都很重要。邓广指出，在住宅产业化过程中，建筑技术的有效更新非常重要，模数协调和标准化的建立，关键的产业点结合都是要靠建筑技术来解决。

作为系统工程，住宅产业化不能只看单方面，还要受到多层次、多方面因素的综合影响，比如政府、企业、宣传和政策的导向。企业更须区分好住宅产业化和住宅工业化，由一个企业在工厂生产住宅部件，在运到现场组装，这是住宅工业化，住宅产业化则是一个企业只专注于某个住宅部品的生产，由多个企业形成完整成熟的产业链，最终由房企集团或产业联盟整合，而标准的制定则还是需要国家来主导完成，这其中就必须要有规范的住宅性能评价体系。(来源新华房产)

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