上海商业地产调研：最高空置率已达 34%

　　6 月以来，上海正常生产生活秩序正有序恢复。这座城市正在恢复烟火气的同时，有些线下零售业态却没能挺过来。

　　克而瑞资管通过对上海内环、中环、外环以及远郊 20 余个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业及区域型社区商业等项目实地调研后发现，重点项目平均空置率达到了 9%，显著高于北京、广州、深圳，同时比杭州和武汉等热点城市还要高。

　　当前上海消费回暖乏力，区域分化、项目经营分化加剧。随着全年消费旺季的过去，下半年空置率或将继续走高。

　　src=受疫情影响，上海商业平均空置率不断走高，至今年 2 季度疫情加剧了空置率上升至 7.0%，超警戒线 个百分点，打断了自去年以来的恢复进程。

　　克而瑞资管认为，5% 是一个城市购物中心平均空置率的警戒线，高于这个标准将购物中心整体经营将受到影响，同时 5% 也是商管企业运营的首要标准之一。由于企业通常以出租面积来核算空置率，碍于数据的可获得性，克而瑞资管本次调研用 空铺数 来核算空置率。

　　聚焦克而瑞资管调研的 20 个典型大型商业，从 铺位空置率 来看，重点项目平均空置率已达 9%。这是一个相对较高的数据，与 5% 商场空置率警戒线 个百分点。

　　内环、中环、外环、远郊大型核心商业恢复程度不尽相同，空置率情况分化严重，郊区由于受疫情影响相对较轻，且商业资源密度相对较低，空置率明显优于市中心项目。

　　而且，在上海解封后外环主力商业项目恢复情况整体优于市区项目。具体来看，据克而瑞资管调研，目前外环主力（包含闵行、青浦、宝山、松江）购物中心平均空置率为 5.8%，而市区主力项目平均空置率达到了 11.48%。

　　空置率最高的陆家嘴正大广场，整体空置率已达到 34%。谁也不会想到，在这座城市已经整整 20 年的老牌商业中心，因为一场长达近 3 个月的疫情封控，商场店铺竟有超过了三分之一仍然未开业。

　　位于黄浦区南京东路的世茂广场恢复程度也不理想，整体空置率也到达了 22.4%。调研的 20 家大型商业中心中，有 7 家空置率超 10%，占比达到了 35%。

　　空置率最低的华润万象城位于七宝外环线 家，分别为龙湖虹桥天街、青浦宝龙、松江印象城、瑞安虹桥天地和华润万象城。

　　而市区目标消费客群消费习惯发生了改变，上海封控后核心商圈白领收入降低，叠加封控后生活习惯的改变，外出购物、就餐频次减少，社交频率降低，整体消费降级明显。

　　再加上市区商务旅客大量减少，导致空置率大幅增加，以南京东路世茂广场为例，当前项目空置率高达 22.4%。

　　src=src=疫情后，上海商业购物中心出现了同区域但空置率分化的情况，一些品牌更强，定位更高，且经营能力更强的商业项目，空置率更低。

　　典型如中山公园商圈，受 2、3、4 号地铁直通和地面通达性影响，龙之梦购物中心空置率情况明显比对面长宁来福士中心更低。克而瑞资管调研数据显示，中山公园龙之梦购物中心空置率只有 5.7%，而长宁来福士中心空置率高出 4.5 个百分点达到 10.2%。

　　从经营状况来看，原区域优质项目客流恢复较快，且客流基本已恢复本轮封控前，品牌关闭店率明显较低。相比之下原来经营状况不佳的商业中心，在本轮封控后，经营更是 雪上加霜 ，商家出现大面积掉铺情况，部分商业中心或面临 闭店潮 的窘境。

　　从整体来看，各大项目关店的业态中，占比最高的为餐饮达到 39%，其次为零售（包括服装、化妆品等）。体验类业态，例如小型萌宠乐园等占比约 20%。餐饮与儿童教培正式恢复营业时间较其他业态较晚，餐饮业态正式恢复堂食为 6 月 29 日，儿童教培则至今未有明确正式营业时间通知。

　　src=以具体项目为例，长宁来福士餐饮业态关店数量在该项目所有业态中排在首位，占比达到了 90%，其次是零售业态，占比达到 10%。通过调研数据也可以看出，7 家商业购物中心中，有 4 家餐饮业态关店数量最多，有 2 家为零售业态，其中空置率最低的华润万象城闭店数量最多的则为体验业态，关店比例达到了 96%。

　　以餐饮业态为例，小吃简餐类相比正餐关店情况尤为突出，其主要原因为小吃简餐经营主体主要是个体小商户，资金实力较为薄弱，抗风险能力差。

　　方先生在上海一家购物中心经营餐饮小店，疫情两个月停摆，让原本勉强保本的小店雪上加霜，营业收入为零的情况下，租金一点也没少，由于无力支付租金和人工成本，上海复工后的 6 月初，他直接选择了关店。

　　其次为一些品牌的加盟商户，以儿童教培行业的龙头品牌美吉姆为例，目前全市有 32 家店，封控后关店 12 家，均为品牌加盟商门店。

　　src=上海线下消费零售经历了长达 3 个月的停滞，即便是恢复正常生产生活秩序以来，线下零售恢复依然乏力。

　　自 3 月中下旬，疫情开始影响上海消费品市场，根据上海市统计局数据显示，3-5 月社会消费品零售总额大幅下行，同比下降 34.1%，6 月随着上海复工复产，社会消费品零售总额降幅收窄至 4.3%。上半年上海实现社会消费品零售总额 7590.96 亿元，同比减少 16%。

　　src=受疫情封控影响，上半年上海全市居民人均可支配收入较去年同期减少 3.4% 至 38996 元，与此同时，上半年上海居民人均消费支出仅为 21028 元，比上年同期下降 11%，从消费支出的八大类别看，除居住类、食品烟酒类支出属于刚性需求有所增长外，其余六类消费支出均受疫情影响，呈不同程度下降，其中教育文化娱乐类、衣着类、交通通信类降幅最大。

　　src=此外，服务业营业收入、营业利润累计同比均大幅走低至历史低位。具体数据来看，今年 5 月和 6 月下降最为明显，其中 5 月上海商务服务业营业收入累计同比下降 15%，6 月下降 9%；从营业利润来看，5 月商务服务业营业利润下降 50%，至 6 月收窄至 38%，但仍处于历史低位。

　　src=2022 年 6 月以来上海线下零售恢复乏力。全市租金水平尚未恢复至疫情前，且目前显著低于其他重点商业城市。

　　典型重点商圈平均租金走势全线下行，且降幅较为显著，二季度租金较一季度降幅多在 30% 以上，其中，小陆家嘴张杨路市级商业中心商圈租金降幅最大，二季度租金下降 48.5% 至 10.3 元 / 平 / 天。

　　在克而瑞资管调研过程中，某地铁商铺运营商表示，由于消费客群以过境人流和附近办公人群为主，疫情前周一到周五运营为高峰期，周六为平日 60%，周日为平日的 50%，疫情后人流同比降低 28%，受此影响，周度平均人营业额同比 2021 年降低 22%。

　　src=购物中心客流下降非常明显，并严重影响到全年利润创收。以餐饮业态恢复情况为例，在克而瑞资管调研中，正值七八月暑期，这期间一般为购物中心消费旺季，但疫情后的 报复性 消费并未出现。据多家知名连锁餐饮品牌透露，近两月营业额仅恢复到去年同期的八成左右。

　　七八月消费旺季尚且如此，而从九月开始的下半年，餐饮消费即将转入淡季，预计未来两个月购物中心仍将迎来一波闭店潮，或导致空置率的进一步上升。

　　src=整体来看，疫情对上海零售商业地产带来较大冲击，而且这一影响仍在持续。这些调研中的项目，多为商圈重点知名商业，即便是有些项目空置率较低，但客流量明显尚未恢复到疫前水平。

　　如今疫情进入第三年，疫情的不断反复致使线下消费需求越来越疲弱，消费总量、消费结构以及消费习惯的改变，正在对原有的商业市场造成持续性的影响，伴随疫情新常态的或将是新的关店潮。而这些影响最大的表现就是导致商业中心空置率上升、客流量下降，从而致使商业经营再次调头下滑。