国策视点2021年广州市房地产市场分析

　　3月29日，住建和城乡建设部就《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知：县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

　　4月30日，中央局会议强调要增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

　　5月31日，《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》指出，为进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

　　6月4日，财政部发布日前《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》：2022年起，国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入等四项政府非税收入统一划转税务部门征收。

　　7月13日，住建部等8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知，整治重点包括房地产开发企业违法违规开工建设，未按房屋买卖合同约定如期交付，发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房用于购房，违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价，销售车位、储藏室等。

　　7月20日，《中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》公布，包括取消社会抚养费、研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除，鼓励地方政府研究制定根据养育未成年子女负担情况，实施差异租赁和购买房屋的优惠政策等内容。

　　8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)公开征求意见，将严控大规模拆房违建，危房可以拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区内更新和拆除面积，不能大于20%；不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益等。

　　9月2日，发改委、住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，两部委要求科学编制年度改造计划。将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划。编制老旧小区改造方案时，把存在安全隐患的燃气、电力等设施，养老、托育等民生设施，作为重点内容优先改造。

　　10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

　　1月7日，广州市住建部门按照工作计划，深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规 行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护购房群众合法权益。

　　1月12日，广州市住建局发布《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》。主要内容包括：①新房篇：未取得预售证，不得以认购、排号等方式收取定金；商品房按备案价销售，不得额外收取装修款；房地产开发企业拒绝或者限制住房公积金支付购房款的，将受重罚，罚款由此前的 1 万元提升到 5 万元；开发商需在银行开设预售款专用账户，接受银行监督，若出现烂尾，未尽责银行或承担赔偿责任；新增公示配建保障房情况、周边污染情况需要公示；严防“货不对板”，改变已售房屋状况需通知预购人。②二手房篇：二手房交易，中介需要提供房屋状况说明书。

　　4月2日，广州市发布《稳定房地产市场健康发展意见》，规定：①进一步加强住宅用地供应和监管；②全面加强新建商品住房价格备案管理；③进一步做好分类指导和精准施策；④进一步加强房地产金融管理；⑤进一步强化房地产市场监管；⑥严格规范房地产市场信息发布。

　　4月21日，《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州市调整增值税征免年限将9个区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

　　6月21日，广州市天河区住房建设和园林局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求：①网签备案价不接受政府指导意见的项目暂不发预售证；②严格执行“明码标价”“一房一价”，不得以“销售”、“双合同”或者附加条件、抵扣房价等限定方式变相实行价外加价。

　　8月31日，广州住建部发布二手房成交参考价。成交活跃的热点区域建立二手住房交易参考价发布机制；房地产经纪机构等不得发布价格虚高的二手住房房源；交易涉及的相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一；公布首批96个住宅小区二手房参考价格。

　　2021年广州供应各类土地308宗，供应面积1,644.41万平方米，供应建筑面积4,450.96万平方米。其中，纯住宅用地42宗，用地面积279.42万平方米；商住用地56宗，用地面积305.87万平方米；商办用地46宗，用地面积152.43万平方米；工业用地129宗，用地面积584.39万平方米；综合用地12宗，用地面积289.00万每平方米；类型用地10宗，用地面积33.30万平方米。

　　2021年广州全市公开出让成交285宗土地，用地面积1,403.26万平方米。其中，纯住宅用地31宗，用地面积177.71万平方米；商住用地36宗，用地面积188.45万平方米；商办用地51宗，用地面积151.57万平方米；工业用地139宗，用地面积608.43万平方米；综合用地20宗，用地面积249.29万每平方米；类型用地8宗，用地面积27.80万平方米。

　　2021年广州土地市场经营性用地供求量价保持平稳运行，供应面积为2678万平方米，成交面积为1977万平方米，成交楼板价为12405元/平方米。较上年略有上涨，近五年广州市土地市场供应呈逐年上升趋势，推动市场热度逐步升温，在宏观调控下“房住不炒”的前提下，整体土地市场保持健康平稳运行，溢价率出现小幅下跌，如下图所示：

　　以区域方面来看，供应方面近郊和外围区成为供应主力，其中增城供应规模最大，以755万平方米荣登榜首，白云、黄埔、番禺紧跟其后，供应面积均超300万平方米，值得注意的是，越秀区今年无地供应。成交方面，全市成交量超百万的有七个区，分别是白云、增城、黄埔、番禺、花都、南沙、天河，其中白云区以378万平方米领跑全市。

　　近五年广州市涉宅用地供应量持续放量，供应持续平缓上升，本年度供应规模再创新高，“两集中”政策出台后广州市随之迎来三轮涉宅地集中出让，出现大规模土地供应，并带动成交量大幅上涨。成交楼板价与往年持平持稳，溢价率方面，全年整体溢价率环比小幅下跌。

　　区域方面看，2021年广州市仅有九区均有涉宅用地供应、成交，其中天河区、越秀区均无涉宅用地供应、成交。增城区供应规模最大，其次为白云、番禺。成交方面，全市6区成交量超百万方，分别是增城、白云、番禺、花都、南沙、黄埔，番禺、南沙、黄埔地产商较为看好，溢价率均超过10%，详见下图：

　　总结：2021年广州土地市场经历比较大的变化过程。从年初房企设“马甲”高溢价抢地，到二轮的开发商报名甚少，流拍过半，再到三轮的规则放宽，市场相对向稳，以实力央企、国企、城投平台为拿地主力，大家也逐渐看清市场的趋势。据广州市规划和自然资源局3月公布的《广州市2021年建设用地供应计划》，住宅用地供应634公顷，中心六区和其他区各占39%和61%。中指数据统计22城成交数据显示，广州供地计划完成率达112%，实际成交完成率为62%，在全国排前。从区域来看，今年以来，越秀和天河均未有居住性质的地块出让。去年成交活跃的增城、白云、南沙、黄埔仍然是供应最多的区域，出让地块占全市总成交超6成。

　　今年土地供应端最大的变化就是住宅用地供应形式变为“两集中”，即热点城市住宅用地集中公告和集中出让，2021年是政策实施的第一年，也是供应调控大年，土拍市场正从源头多番调试，出让规则、拿地策略、市场预期都在经历变化。摇号、高溢价、流拍、国企托底。回顾广州三批集中土拍情况，市场的反应从热到冷再到平静，国资成为主力，区域分化依旧明显。

　　展望：今年房地产市场意在保持稳定，土地市场在源头调控，优化规则稳地价、稳预期、稳房价。贯彻落实“房住不炒”，各方都正逐步摸索更适合当下环境的运作逻辑。预计2022年，政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策，使地价趋于稳定，并且通过“竞品质”或“定品质”，实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。

　　可以预见，审慎将成为房企拿地常态，稳健的央企国企仍会是拿地的主力，实力民营房企也有参与的机会，土地市场将逐渐回归理性、平稳的轨道。

　　2021年广州市商品住宅供应面积约1,411万㎡，签约面积约1,362万㎡，供求比约1.04，整体供求相对均衡，供应量较上年略微减少，签约量稳定增长，为2017年以来最高。限价政策两次加码下，房企取证前期持观望态度，后期接受现实；需求端受资金、人才、限签升级影响，市场预期转变，下半年降价促销力度加大，四季度楼市回暖信号释放，优质项目抢开抢签助推成交量价上涨。成交格局与2020年相比变化不大，仍以增城、南沙、黄埔为重心。限价政策下，个盘价格涨幅受限，三季度均价涨幅明显收窄，不过由于年末中心区高价项目抢开抢签影响，全年成交均价仍突破 3.3万元/㎡水平创新高。

　　2021年，广州从年中起实行更严格的备案价措施，所以供应方面项目单次取证量明显加大，支撑全年住宅供应量保持在近五年次高位。成交方面上半年前半段延续之前强势表现，市场监管、人才、金融、限价、限签等政策逐步叠加，二季度末市场明显转冷；三季度市场持续下行，房企促销力度逐步加大，四季度金融端和限签政策放松，成交量大幅上涨，进而带动全年成交量创近五年新高。

　　由于成交量减少，供应猛增，新房库存一再攀升，其中11月广州库存达到14个月，为去年同期的1.8倍。2021年成交破10万宗，部分区域成交同比递增，更多由小部分热门楼盘拉动所致，但综合整体市场情况来看，实际去化表现未如理想。尤其增城、南沙、花都、白云外围板块，在轮番调控之后客户较少严重，去化仅10-30%，甚至有项目出现开盘仅卖出个位数单位的尴尬局面。 番禺、南沙、从化库存消化周期已突破15个月，增城亦相当接近，由此表明部分区域成交、去化情况正加速放缓。

　　从年度看，2017-2021年广州市商品市场的总体供应趋势都是供不应求，交易市场活跃。其中供求走势在综合对比下2019年的差距最大，今年次之，说明商业市场持续复苏。如下表所示：

　　从月度来看，广州市上半年商铺成交面积与供应面积大趋势呈均先降后升再降再升趋势，2021年广州商铺市场供应峰值主要集中在1月、5月和10月，均由热门板块商业项目底商批量供应支撑；市场成交在年初录得开门红，春节后保持稳步回暖的趋势，6月受南沙区若干大单交易影响，成交量时隔20个月再次突破12万方；而后8月份起，市场批量交易活跃，月度成交均在4.5万方以上；12月由于南沙、花都区项目非公开交易的大批量网签，市场成交翘尾，高达16.8万㎡，为历史第二高位。如下图所示：

　　写字楼市场迎来供应大年，创近5年新高，入市4745套111.6万㎡，同比涨77%；全年成交3257套81.1万㎡，同比涨44%，但同样囊括了17%的非公开交易网签。2017-2021年广州写字楼市场供求量走势详见下图：

　　2021年广州市办公用房3-4月份供应面积逐渐增加，5月份回落，6月份又上升，除2月传统淡季，以及7-8月由于大宗交易个案减少，成交走低外，今年其余月份广州写字楼月度成交超越5万方；6月份凭借花都空港板块项目的大批量交易， 市场成交录得年内最高位14.2万㎡；11-12月市场交易氛围转淡，超一半成交来自 南沙区个别项目的非公开交易网签。多个板块进入新一轮的写字楼供应放闸期，全年共3个月供应量突破17万方，5月创下历史第二高位记录。2021年广州一手写字楼市场月度供求走势详见下图：

　　2021年整体供求表现较为平衡，前三季度成交走势较为平稳，年末为冲刺业绩，多盘采取“以价换量”营销策略，部分项目加大渠道带客力度以促成交。供求表现平衡，成交均价同比上升，至22618元/㎡。前三季度公寓成交走势较为平稳，其中9月新盘集中拿证，在四季度陆续入市，为冲刺年终业绩，多盘加大营销力度，通过国庆返场、双十一双十二等节点活动促销，其中11月项目以价换量奏效，成交为今年最高位。

　　2021年，信贷环境及政策端收紧使二手房成交量在下半年降至冰点，价格受到结构性影响走势仍然平稳，花都、黄埔、番禺改善客户多依赖置换，二手房交易参考价发布后业主心态转弱，让利成交增多。

　　总结：2021年末广州市调低了土地出让门槛，整体来看，土地出让要求仅略有降低，整体仍然较为严格。广州市楼市调控步伐紧跟中央调控指导，出台针对性措施，精准调控，遏制投机炒房。同时，各地政策调控机制也越发完善和精准，在中央要求加快发展保障性租赁住房的要求下，供地结构上保障住宅的比例将进一步提升。由于受疫情影响，成交量有所下降，随着疫情的受控与缓解，广州楼市已逐步回暖。

　　展望：从政策端来看维稳概率较大，随着价格指导、住房信贷、人才限制或存边际放松机会，集中供地呼唤供给侧改革，土地供需结构将趋于合理，商品住宅供应量仍将高位运行，中心城区及外围核心板块依然值得关注，商办市场表现分化,优质物业投资保值属性值得关注。

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