国策视点“房住不炒”定位下福州市房地产政策影响分析

　　2021年，“新冠”肺炎疫情反复，受疫情影响，全国房地产市场与往年相较略显失色。但楼市与民生、住行息息相关，住宅仍是百姓生活中的“刚需品”。近年来政府宏观调控，强调“房住不炒”，福州多项政策出台响应，也对房地产造成一定的震动。本文就2021年1-8月福州出台房地产市场调控政策做一个简单的梳理，了解其带来的市场变化及探讨在这些新政策下福州房地产市场的发展趋势。

　　2021年1月1日起实施《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》。《通知》最主要内容是对所有银行分五档次，设置总房地产占比和个人住房占比两个上限，对超过上限的机构设置2年或4年调整过渡期，增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。

　　从4月份开始，全国就有60个城市提高了房贷利率，杭州甚至不到1个月时间内两连涨，这是深化“房住不炒”要求的常规动作。与这一事件同步发生的是，这几天，合肥、深圳、南京、武汉等城市部分银行暂停二手房业务，有的甚至表示已经没有额度。2021年上半年的最后一周，楼市因为这些消息再度躁动，多家银行二手房贷从5月开始暗暗收紧甚至停贷的传闻在各地的购房群里传播。

　　日前，随机调查了南京、合肥、深圳、武汉等近20座城市工、农、中、建四大行以及部分商业银行部门。部分城市（如郑州、西安、杭州）的个别商业银行确实存在二手房“停贷”的操作，但是更多的说法是“目前二手房窗口依然开放，只是申请条件更加严格，放款期限不做承诺。”

　　事实上，从目前了解到的银行针对二手房政策来看，由于上半年审批业务的积压，下半年难度本就比上半年高。据风财讯智库统计，截至2020年末个人住房/零售占比超过红线的银行主要有两类。其中一类是中资大中型银行，以国有行为主，目前，建行和邮储银行是处在32.5%的红线%这一档中，招商、兴业、浦发和中信也是超过了这一条红线。不少银行如中信银行、农业银行、南京银行、平安银行等则表示额度紧张，下款时间无法保证。额度吃紧的同时，二手房利率可能也会出现上调。很显然，曾经让银行爱不释手的住房如今已经变成“烫手山芋”。

　　降低落户条件，放开落户限制，实现落户“零门槛”。自2021年1月1日起，福州市将全面放开落户限制，实现落户、投靠“零门槛”。措施明确，全面放开落户限制，不设学历、年龄、就业创业限制，外省、市人员均可申请在福州市落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在鼓楼、台江、仓山等五城区落户。

　　“零门槛”落户政策的出台是推进“放管服”改革、营造良好营商环境的根本要求，也是推动人才和劳动力资源有序流动的迫切需要。《实施细则》指出，根据群众提供的申请材料，可在居住、就业、近亲属处落户。有合法产权房屋的可落户在该产权房屋地址，无合法产权房屋的可选择落户在各类集体户地址，同时根据群众工作、生活的便利需求，可兜底选择任一公安派出所设立的公共地址集体户落户，实现落户“零门槛”。

　　2021年3月26日，福州市不动产登记和交易中心发布《福州市不动产登记和交易中心2021年工作计划》，重申以“房住不炒”为定位，推动房地产市场平稳健康发展。

　　1. 贯彻落实房地产市场管理政策：强化与房管、发改等部门的协同，严格落实上级稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制，严格执行住房限购限售政策，密切跟踪和分析市场动态，及时做好采集和分析房地产交易信息数据有关工作，为政府宏观调控提供有效参考。

　　2. 加大商品房促开盘、促销售力度：高效开展预售许可审批，加快企业推盘力度，建立和完善房屋网签备案系统，规范房屋网签备案业务，实现房屋网签备案全覆盖，促进住房消费健康发展和房地产经济指标提升。

　　3. 常态化开展房地产市场监督巡查：加强部门协同，强化对在售楼盘的监管和预售资金监管有关工作，关注市场敏感问题，留意防范风险，保障房地产市场平稳健康发展。

　　4. 着力解决“有房无证”问题：积极推动安置房项目不动产登记，指导推进榕政办〔2020〕105号文中2020年结转的5个以及2021年的10个安置房项目的规划验收、土地核验、竣工验收工作；配合市土地发展中心及各建设单位推进完成“难、硬、重、新”工作行动市级项目清单要求的安置户开具工作，便捷高效地为安置户办理不动产权登记；指导、支持国有房产权属清理涉及的不动产登记工作；指导、支持军队移交资产涉及的不动产登记遗留问题。

　　2021年5月21日，闽侯县印发实施《闽侯县创新型产业用地管理导则》为全县创新型产业发展提供政策依据。创新型产业包含了信息技术、生物医药、高端装备研发、新材料、海洋高新产业等产业类型。由于创新型产业是近几年广泛出现的产业类型，是传统产业向现代产业转化的产物，在用地方面国家还没有一套完善的管理规范，目前各地制定的政策各不相同。为此，闽侯县在参考了浙江杭州、温州等地出台的创新型产业用地政策，不断完善政策构架，突破现有政策障碍，出台《导则》建立起创新型产业用地从项目准入、用地规划、土地供应、分割转让、项目监管到产权登记的闭环管理机制，严把项目准入、严控用地规划、严抓土地出让、严守产权管理、严管履约验收，以推动全县创新型产业的健康有序发展。

　　其中《导则》明确规定了严禁在创新型产业用地范围内建造成套公寓、住宅（商品房）、专家楼、宾馆、招待所、培训中心、总部大楼和商业店面等非生产性配套设施。

　　2021年6月25日，福州大学城高校毕业季嘉年华暨福州市人才政策发布会举行，现场发布了《鼓励高校毕业生来榕留榕就业创业七条措施》，从短期免费住宿、住房保障、生活补贴等各方面推出扶持政策。其中一大亮点，就是“万元生活补贴”。按照规定，毕业生在申请“万元生活补贴”时，需要落户福州（含六区六县市户口及集体户），并且在福州市企事业单位或个人创业、灵活就业以灵活就业人员身份参加福州市（含省级）城镇职工养老保险连续缴费三个月及以上；就业单位参保要求应在同一单位参保连续缴费三个月及以上。福州市已经从今年1月1日起全面放开落户限制，实行“零门槛”落户，“万元生活补贴”这一举措，无疑是与“零门槛”落户政策相呼应。

　　2021年8月17日，福州住房公积金管理委员会印发了《关于调整两项住房公积金政策的通知》，规定中明确规定了职工第二次申请住房公积金的，住房公积金利率按住房公积金基准利率的1.1倍执行，调整后，福州职工家庭首次使用住房公积金利率保持为3.25%，职工家庭第二次使用住房公积金利率将上调至3.58%，上调利率的规定自2021年9月17日起实施。

　　此次公积金利率调整，重点支持职工首次购房的资金需求，切实发挥好住房公积金的住房保障作用。据统计，发放的住房中，首次使用住房公积金购房的比例常年保持在90%以上，本次利率调整，影响范围不大。而且，即使利率上调到3.58%，与目前福州地区商业性购房利率普遍首套5.30%、二套5.50%相比，公积金利率优惠幅度仍然较大，仍是购房职工的优先选择。

　　2021年二个季度，福州市房地产开发投资完成额964.02亿元，增长19.9%，项目投资增长18.2%。从成交量来看，二季度商品房成交面积达196.38万平方米，环比增长45.94%，同比上涨129.47%。其中晋安区与仓山区依旧为拉动整体市场的成交量起到了关键性作用。

　　从成交均价来看，二季度商品房成交均价为22,191元/平方米，环比下降5.22%，同比下降1.07%。其中，鼓楼区成交均价反超台江区占据榜首，以30,454元/平方米的价格领跑福州商品房成交均价，仓山区跃升第二，以24,518元/平方米紧追鼓楼区之后。

　　从上述数据可以看出，21年1-2季度市场成交量同比有涨，国内疫情虽有反复但影响持续减弱，宏观政策为我们指明了方向，地方政府响应政策纷纷出台，为福州楼市健康平稳发展奠定更加坚实的基石。

　　年初央行实施新规，贯彻“房住不炒”政策，银贷投放略有“收紧”之势对房地产的比例控制将影响房贷额度，防止房价过快上涨；部分热门城市房地产市场仍出现了不同程度的升温迹象。

　　政策变动始终围绕着以“房住不炒”为定位，目前福州市严格执行住房限购限售政策，加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加大房地产市场调控力度，落实城市主体责任，着力构建多主体供给、多渠道保障和租购并举住房制度，全面落实稳地价、稳房价、稳预期工作目标，保持房地产市场平稳健康发展。

　　此次公积金利率调整，仍是为了贯彻落实“房住不炒”，重点支持职工首次购房的资金需求，切实发挥好住房公积金的住房保障作用。上调第二次使用住房公积金利率，则是为保持缴存职工家庭使用住房公积金购买自住住房差异化政策的持续性和稳定性，将有限的住房公积金重点支持职工首套自住房购房消费，继续抑制投资炒房行为。

　　随着落户“零门槛”时代的到来，福州作为福建省首个放开的城市，对于周边省内城市人群，有着一波新的吸附力。尤其是像宁德这样“买房难”、“房价直逼省会”的周边城市来说，这一波政策属实诱人。但这把“双刃剑”，对于福州放开落户是否会推动房价涨跌，减弱百姓幸福感，还有待考量。

　　从以上政策盘点中可以看出，2021年1-8月福州市政府进行各种各样的政策调控，从各方面全面落实稳地价、稳房价、稳预期工作目标，保持房地产市场平稳健康的发展。

　　落户“零门槛”等利好政策已开始实施，抢人才的同时，无形中对楼市将产生较大影响。楼市调控关键之一，正是限购政策，限购政策往往以户籍作为界定，外地购房者需提供社保个税证明方能购房。“零门槛”落户使得户籍门槛将不复存在，限购政策就相当于形同虚设。从福州发布落户新政以后，新房及二手房市场明显复苏。从房价来看，福州二手房价格在今年开始明显上涨，特别是在今年2、3月达到一年来新高，虽4、5月价格有所回调，但下降幅度非常微弱。预计未来一段时间内，福州二手房市场火热态势依然不减，价格仍将维持较高水平。总而言之，宏观层面楼市坚持中央定调房住不炒，防止楼市房价过快上涨；当前市场主要以余房消耗为主，微观楼市年终将至市场量价均小幅维稳；当前市场仍为买方市场，客户价格敏感度高，购买趋于理性。

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