国策研究城市地价动态监测国策机构助力土地市场“晴雨表”

　　值此公司成立 25 周年之际，国策机构开展“不负韶华，成就梦想”周年庆主题活动，国策研究院特别推出产品研究系列，带您知悉行业前沿趋势，探寻“新”价值；

　　本次策划的产品研究系列，为国策机构的五大产品线，分别是房地产评估、土地评估与规划、资产评估、咨询顾问、数据产品。

　　土地价格是反应土地供求关系的“晴雨表”，是土地市场建立的基础信息，是调节土地利用方式的有力杠杆。城市地价动态监测对于及时、准确地了解土地市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用；加强地价管理，建立公开、公平规范有序的土地市场；深化土地使用制度改革，科学地配置土地资源等有着十分重要的作用和意义。

　　城市地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。

　　城市地价动态监测系统是按照动态监测制度的有关要求，以信息技术和网络平台为工具，建立起的对全国城市地价进行动态跟踪监测的管理系统。其基本功能包括：地价信息采集、数据分析、信息发布和地价的预测预警等。

　　城市地价与土地供应的协调状况，包括城市地价增长率与土地年度供应计划量增长率、土地年度实际供应量增长率、土地年度闲置量增长率的比较情况等；

　　城市地价与房屋供应的协调状况，包括城市地价增长率与房屋年度开发量增长率、房屋年度实际成交量增长率、房屋年度空置量增长率的比较情况、房屋价格增长率等；

　　城市地价与社会经济环境的协调状况，包括城市地价增长率与城市国内生产总值增长率、城市固定资产投资额增长率、房地产投资额增长率、房地产余额增长率的比较情况等；

　　城市地价与城市土地利用协调状况，包括城市地价增长率与城市建设用地增长率、城市平均容积率增长率、城市建设占用耕地面积增长率、城市基础设施占地面积增长率的比较情况等。

　　1、为社会和公众提供准确及时的地价水平及其变化趋势信息，发挥地价的“晴雨表”作用，引导投资，实现通过地价杠杆调节土地资源配置的目标；

　　2、对地价信息进行深层次分析，理清地价变化规律，分析地价变化与土地市场供需的关系，为政府调控土地供应提供决策依据，有利于土地管理参与宏观调控；

　　3、比较分析地价变化与国民经济宏观指标、房地产市场发展指标变化的关系，判断地价与经济宏观发展形势及房地产市场发展的协调状况，为社会经济良性运行提供服务。

　　通过确定城市监测范围，设立标准宗地（地价监测点），采用市场评估等多种手段,收集全国各个城市不同行政级别、不同行政区段、不同建设用地开发类型的土地价格及相关的数据,对全国地价市场发展现状和趋势进行了调查和跟踪观测,然后通过这一系列的指标对每一个城市的地价发展状况和趋势进行全面的描述,对每一个城市整体地价的发展状况做出基本的市场评价和判断,最后通过系统生成与地价相关的信息，按时上报并适时公布，实现对全国重点地区和主要城市地价水平和变动情况的实时监测，为政府部门把握土地市场运行态势和价格走势，增强市场监管和调控能力提供服务，为国土资源管理部门参与宏观调控提供决策依据，同时满足社会公众的信息需求。

　　城市地价动态监测的范围根据不同监测目标分别设置。城市内部按照城市某一种标准(如规划区红线、建成区界限等)界定地价动态监测范围。跨城市区域按照行政区划或者宏观经济区域划分城市地价动态监测范围。监测范围一旦确定不得随意变更。

　　城市地价动态监测分为国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测和城市级地价动态监测3个层次。国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测属于区域性城市地价动态监测范围，而城市级地价动态监测则是属于城市内部地价动态监测范围。

　　地价监测点是指城市地价动态监测技术用以收集地价信息设立的观测点，通过建立监测点,采用评估等手段,收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据,对地价现状进行调查和观测。城市地价监测点的价格更新是地价动态监测体系维护和更新的重要部分。

　　通过地价区段的划分；地价区段内监测点的合理布设；地价监测点初始资料的采集；地价监测点的上图与资料建档等步骤来完成地价监测点的设立。

　　地价监测点数据，分为初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据包括监测点的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价格状况等基本情况；常规数据采集重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。

　　城市一般数据等，为土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。

　　目前实现的地价监测以时间序列分析为主，实际使用的指标主要包括用于水平分析的指标（水平与增长量）和速度分析的指标（增长速度），即地价水平值、地价变化量、地价增长率、地价指数。

　　地价水平值：地价水平值是以一定范围内的平均地价反映某一时点地价水平高低状况的指标。分为商业、居住地、工业、综合四类地价水平值。其中，地价综合水平值不是指综合用途土地的价格水平值，而是三种不同用途地价水平值的平均处理值。城市地价水平值按照范围大小分为区段地价水平值、级别地价水平值、城市整体地价水平值等。

　　地价增长率：地价增长率主要是反映在某一时段内地价的变化幅度，一般是通过不同时期地价变化量与基期地价水平值的比值计算得出的，以百分率表示。按照基期的不同，地价增长率分为定比地价增长率和环比地价增长率。按照土地用途分为商业、居住、工业地价增长率，为了综合反映城市地价变化幅度，在不同用途的基础上设置城市综合地价增长率等。城市地价增长率按照范围大小分为区段地价增长率、级别地价增长率、城市整体地价增长率等。

　　地价指数：地价指数主要是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。本监测工作中，年度地价指数为以2000年为基期的定基指数。地价指数按照土地用途分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数等指标。地价指数按照区域大小分为地（市）级范围地价指数、省级范围地价指数、跨省区域地价指数和全国总体地价指数等指标。

　　监测成果分为城市级监测成果和国家级监测成果，后者是在对前者进行汇总、分析的基础上，结合国家宏观政策、经济形势分析及重点区域分析、专题分析等制作形成的。在发布于应用上，城市地价动态监测成果信息也是分为国家宏观地价信息、各城市总体地价信息和各城市详细地价信息三部分。

　　国策成立于一九九五年，长期致力于为客户提供专业的服务和产品。二十五年来，依据客户需求和市场变化，不断创新，提升专业能力，探索新的服务领域，已从早期单一的房地产评估，发展到今天已经建立起房地产评估、资产评估、投资顾问、工程咨询、土地规划、征拆服务、土地登记代理等范围的综合服务体系。本着“专业服务、创造价值”的理念，国策机构将努力提供高水准的服务、创造更多的价值。

　　国策机构致力于成为中国领先的、最具诚信度和社会影响力的专业估值及咨询服务机构。公司长期注重专业体系搭建，实现专业人才综合性、复合化发展，现有员工760余人，注册房地产估价师161人，土地估价师71人，资产评估师48人，还有一批咨询工程师、英国皇家特许测量师、香港测量师及高级工程师、高级经济师、注册会计师、注册造价工程师等相关专业人士，另外还建设和储备了一支相关专家团队。为国策专业服务体系提供有力的支持，为专业服务提供良好的保障。

　　国策凭借专业的技术团队、丰富的实践经验以及强大的知识管理平台，经过二十五年不懈的努力，与政府、金融机构、司法机构、知名企业、投资者建立起了良好的合作关系，成为具有专业优势和客户诚信度的全国性品牌估价机构。长期合作的优质的客户，是支持我们不断前进的动力的保障，我们坚持“专业服务 创造价值”的核心理念，不断满足和解决客户日益提升的多元化、创新性、专业化的需求。