千万别碰商业地产

　　我本来以为商业地产不值得已经是一个常识，万万没想到，有那么多人入了坑，还有那么多人前仆后继入坑，那今天就来给大家讲讲为什么千万不要碰商业地产。能救一个是一个吧。

　　商业地产是跟住宅地产相对应的，通俗来讲包括酒店式公寓、写字楼、商铺这些。其实写这种文章会得罪很多人，会让很多商业地产开发商和从业者恨死我，也会让已经买了商业地产的朋友不爽。有时候想想何必呢，你很难叫醒一帮喜欢被收割的韭菜。

　　早个十几二十年前，房地产界的排名完全不是这样的。当年在房地产界叱咤风云的大佬是SOHO中国的潘十亿，万通的冯仑，复地的郭首富，万达的王首富，绿地的张玉良这些人，完全没有碧桂园、恒大、融创什么事。可是为什么这些年这帮曾经地产界第一梯度的大佬们都掉队了呢？原因只有一个，他们误判了形势，以为住宅地产到了瓶颈，纷纷转型商业地产，结果都掉进了商业地产这个大坑里。

　　你现在再看看这些大佬们，潘十亿最近一把清仓国内所有资产退出地产圈不玩了，万通和复地掉队了，王首富和张大佬深陷资金链泥潭，日子很不好过。而一心只专注住宅地产的碧桂园、恒大和融创呢，一路狂奔成长成庞然大物，拿下行业top5。

　　选择比努力更重要。大佬们尚且如此，更别说你等小白了。你可以看看自己手上的商业地产或者问问身边入手了商业地产的朋友，面对这一轮牛市有何想法。别人买的住宅翻了不知道几倍了，你的商业地产纹丝不动，或者涨了一点却无人接盘，卖卖卖不掉，租租没人租，还要支付昂贵的物业费。

　　首先，好的商业地产，是根本不可能拿出来卖的。那些地段成熟，租金可观的公寓、写字楼、商铺，属于绝对优质的资产，一定是掌握在巨头手里的，不可能会拿出来分割散卖的。你看看纽约、伦敦、东京、香港就知道了。香港的海港城，一年的租金就可以收几百亿，你觉得九龙仓会把它拿出来卖吗？这是会下金蛋的母鸡啊，怎么可能会卖给你？人家是要世代传承，用来荫蔽子孙后代的。

　　社会上有专门的团队卖商业地产，几乎形成了一个产业链。很明显的骗局，还是很多小白入坑。这个套路就是买商业地产，包租返租金。而且租金回报很高，基本在5%以上，夸张点的我见过10%的，承诺只要买了商业地产，就每年返租金给你。很多小白高兴坏了，买了个房子，每年只管收租金，10年20年回本，还免费得了一房子，房子到时候还可能已经涨价了。房产公司还承诺到时候可以高价回收。马上就心急火燎的去刷卡，生怕这只会下蛋的母鸡被别人先抢走了。

　　太天真了吧你，天上不会掉馅饼。要是有这么高的租金回报，这么稳赚不赔的买卖，你觉得能轮到你吗，房产公司干嘛不自持？只要看到租金回报超过5%的承诺，看到包租返租金，你就该反应过来是来骗钱来了。你奔着人家的租金去，人家冲着你的本金来。你去买房的时候，对方甚至会拿出第三方公司的租约给你看，某实力公司长租10年用于开设酒店、商场什么的，租金高昂，一顿天花乱坠狂吹。结果这个所谓的实力公司就是他们自己注册的马甲，等你买了房子上了钩，返了你两个月租金之后，就宣布情况有变，第三方公司破产注销，或者租约变卦，你就自己维权去吧。

　　商业地产对运营能力的要求极高。如果是开发商统一招商运营那还好，这个商业可能还能盘活，但如果是分割散卖给散户，基本上就废了，烂尾或者倒闭关门的可能性就很大。之前滨江的大学城垃圾街商铺，就玩了这个返租的套路，结果大家维权的时候就傻眼了，整个垃圾街其实只有一本大证，是不能够分割销售的，而开发商私自分割卖给大家的商铺，其实是没有产证的，只有一纸合约严格来讲是不受法律保护的，而这个开发商已经成了一个空壳，随便怎么维权就是没钱。个中滋味，只有自己知道了。

　　我说过，房产最大的属性是金融属性，那我们再来看看商业地产。住宅地产可以首付三成，30年，抵押可以做到7成；商业地产首付只能5成，只能10年，有些银行不支持抵押，有的最多只能抵押5成。为什么会有这种区别？银行是最精明的，从不做亏本买卖。商业地产能用的杠杆小，从这一点来看，商业地产的投资价值就很差。事实上也是这样，商业地产的投资回报远远低于住宅地产。

　　还有个硬伤是，商业地产的交易税费非常之高昂，我们称之为LVAT，几乎能侵蚀你利润的一半，你是要给税务打工吗？还没算上高昂的水费电费物业费和公摊能耗，还不通燃气。还动不动两梯十户以上，毫无私密性和居住品质可言。

　　比起住宅用地供应的稀缺性，商业用地的供应几乎是天量的，随便划一块地，超高的容积率，两梯二十户，来个超高层，就是巨大的供应量，到时候你转手的时候卖给谁呢？我几乎没有见过酒店式公寓写字楼会买二手的。

　　卖商铺的销售最喜欢讲的一句话是，一铺养三代。亲，快醒醒吧，现在都已经2020年了，大家都是手机点单，管你店铺在哪里。传统意义上的好地段位置，已经极大地被互联网流量给消解了，很多常年排队的网红店可能就在一个不起眼的小巷子里，而不是在所谓的转角旺铺里。你要是高价入了个豪宅底商，后果很可能是三代养一铺，你就哭死吧。

　　当然，每个行业里都有大神，也有人专门投资商业地产赚钱的，那需要极其专业和眼光，相信大多数的小白都不具备这种水平。最好的办法，就是远离，不要去碰商业地产。