商业地产4大运营模式优劣论

　　一般适合在相对不成熟的新开发区域，未来潜在的升值空间比较大，但在目前不具备成熟消费的情况下，采用直接销售有利于实现价值最大化。但是由于产权卖散，往往后期经营业态也得不到控制。

　　优势：发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费;将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。

　　劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻;无法规划经营业态及规范整体形象;对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长;若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。

　　适用：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解;纯街铺销售;商业体量极少或零星商业物业。

　　该模式是目前社区商业操作比较合理的模式，适用的项目必须具备一定的现实经营条件，由发展商把握好业态结构，确保业态的生存机会，适合引进租金承受能力强的品牌实力商户，通过商户的品牌知名度和高租金提高销售率。在两至三年后将使用权交还到业主手上。届时，商业已进入到良性的经营状况中，商户和业主对本社区的认识也到了成熟的阶段，不会盲目转换业态。

　　优势：通过招商保证前期商业定位与形象;能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费;短期内使业主获得稳定收益。

　　劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显;未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺;销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望;中、长期收益难以稳定;后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展;各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。

　　适用：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益;可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报;纯街铺或少量商业物业。

　　在项目具备一定的现实经营条件，但是及时经营租金不高，距离销售价格之间尚且存在一定的差距的情况下，采取短期返租可以适当回避用租金来对应销售价格的尴尬。

　　该模式能够兼顾到发展商、业主等多方的利益，首先业主的租金能够得到保障，其次发展商能够有效控制业态和招商，但是短期返租可能导致售价的虚高。

　　长期返租模式一般仅适合场内商铺，该模式由于给发展商带来长期的包袱而被市场逐步淘汰，但是，在某些发展商必须控制商户质量而且该项目具备良好的现实经营条件的的情况下，长期返租也是可以采取的一种策略，但长期租约一般分段来签。