天津商业观察

　　天津，这座地处北方、临近首都的特大城市，因漕运而生，因近代闻名，拥有与传统北方城市不同的城市文化。

　　今天，CRR将带来「哏都」的商业发展情况观察，从天津商业发展历史、商圈的演变、不同业态的经营现状和未来品牌、购物中心新亮点四大维度，更深度地剖析这座城市的商业表现。

　　天津是中国城市里，少有的有明确建城史的城市：1404年12月23日（明永乐2年），意为天子经过的渡口，守卫国都北京，这也是「天津卫」得名的原因。

　　1860年，天津开埠，逐渐被开辟为「九国租界」。中西方文化的冲撞及交融，让天津这座城市在保留自身文化的同时，也积极地拥抱新式思维和多元文化。

　　1928年元旦，中原公司正式坐落在日租界旭街。盖起了这座6层高的塔楼。1～3层为百货公司，4～5层为舞厅、戏院、餐厅，6层为花园。用现在的话来定义，它已然成为了天津第一座Shopping Mall。

　　之后，中原公司又在滨江道和北京王府井开设分店，在当时还举办过三店联合促销，这也正是现在商场集团式线下活动的典型范例。

　　同样是在1928年，天津劝业场在原来的法租界正式开业，起初名为「劝业商场」，得名于商场的办店宗旨「劝吾胞兴、业精于勤、商务发达、场益增新」。

　　在计划经济时期，天津百货大楼、劝业场、滨江道中原百货扛起了天津市民日常采购民需物资的重大任务。

　　有1995年进入天津，陪伴着一代天津人长大的仓储超市；也有来去匆匆的百货品牌美美百货、远东百货、百盛、伊都锦；更有直到现在依旧屹立不倒的老牌商业伊势丹、乐宾、永旺、新世界。

　　此外，还有内地众多开发商在天津拿地盖楼鸣锣开张，商战的浮浮沉沉，让天津的商业一边学习、沉淀，一边积极拥抱新事物。

　　这里汇集了和平大悦城、米莱欧（西班牙）、世纪都会（香港）、伊势丹（日本）、乐宾（印度尼西亚）等不同国家不同品牌的商业运营商。

　　南京路是天津城区的绝对主干道，地下的营口道也是地铁双线换乘站。这里可以说占尽了地理位置的绝对优势，也是人流量最大的地方。

　　沿着滨江道商业步行街一路向北，路过了滨江商厦、中原百货滨江道店之后，即可到达天津近现代最早的商圈——和平路。

　　和平路的东头是现在的天津天河城，中心位置是天津劝业场，西头是天津百货大楼。原先的路边均为热闹的独立商铺。

　　曾经的第一代万达广场——天津万达广场（现在的悦荟天津）及天津百盛均开设在百货大楼一侧。随着地铁站在和平路东段设站，及天津恒隆广场、天津天河城的相继开业，现在的商业热度明显东移。

　　回到南京路滨江道十字，沿着南京路向东一站地铁，即可到达又一老牌商圈——小白楼。以海信广场、凯德天津国贸中心为领导者的品质型购物中心在此安营扎寨，成为了该商圈的重要力量。

　　因此，由南京路滨江道、和平路、小白楼为连成的片区，正是天津最早的商圈矩阵。凭借着涵盖不同消费群体、不同品牌需求的商业形态，至今这里都散发着古今交融的汩汩活力。

　　随着城市的发展规划，居民区外扩、高校园区、科技园区的设立，新晋商圈也逐渐被市场所接受，甚至出现了一座购物中心，带动了一个片区商业热度的现象。

　　比如随着1994年滨海新区正式成立，在滨海市民中心周围形成的新商圈，涵盖了永旺梦乐城、滨海伊势丹百货等商业体。

　　位于北京天津之间的武清，先开出了服务京津顾客的奥特莱斯小镇，之后，旁边的瑞安武清威尼都开业，因此，形成了独特的武清高铁站、奥莱小镇商圈。

　　再将视角转回城内，有以富力广场、水游城和陆家嘴中心L+Mall相继开出作为标志的西北角商圈；

　　当然，还有鲁能城、以津南、梅江的永旺梦乐城，体育中心一隅的美食高地——奥城商业中心，坐落在东丽的巨型购物中心天津滨海SM广场等，以及万科在天津完成的两个旧改项目：万科广场人民公园，万科时代广场。

　　总的来说，它们都在该片区有一定的关注度。有的靠丰富业态和满足一站式消费取得市场，有的靠强有力的餐饮娱乐业态吸引人气，各有各的精彩。

　　总的来说，天津除了大滨江道商圈，其他商圈的规模都不大，且市内商圈分布均匀且密集，呈现出小而全的态势。

　　今年，南开大悦城的第8个主题街区即将上线，将汇集天津本地的漕运文化、老城厢传统、近代中西方结合等多种元素，汇集在美食业态中，带来全新的沉浸式体验。同时，无印良品世界旗舰店也即将于年末开业。

　　随着主力店乐天百货撤出，位于万象城西侧的营业空间目前还处于围挡状态。希望华润主导的商铺调整，可以改善万象城人气“东强西弱”的现象。

　　今年年尾，有望以天津仁恒伊势丹之名重新在东南角站稳脚跟。入津27年，伊势丹在天津市场口碑人尽皆知，此次的“伊势丹3号店”，势必带来新的惊喜。

　　去年名声大噪的Starbucks Reserve旗舰店和新晋开业的天津最大Nike Kicks Lounge旗舰店吹响了恒隆调改的号角，并且在年末会带来第一波调整的最新信息。

　　近期于B1层开出的Starbucks Now啡快概念店是天津首家啡快门店，同时入场的还有当下热门的纽约甜品品牌Lady M。这也说明天河城的实力不可小觑。

　　作为中国四大直辖市之一，也是北方经济高地，天津的国际名品入场较早。西安比较相似的是，国际名品起初密集入场的还是天津的本土商场——友谊商厦。

　　于1998年开业的友谊商厦河西店，位于天津大牌酒店林立的文化中心板块，作为很长一段时间的天津唯一高端百货，吸引了众多大牌如LV、Versace、Cartier、Bvlgari、Givenchy、Burberry、Bally、Fendi、Etro等天津首店或者唯一店铺。

　　在此之后，有2006年入局、2009年撤出的天津美美百货，2007年9月开设的天津海信广场及2012年9月开业的天津银河购物中心，都重仓堆砌国际名品大牌。

　　至今，天津再无集合奢侈品的新店开业，而主要的大牌主要集中在海信广场和万象城（原银河国际购物中心）两家。

　　同时，在完成了名表区的形象升级之后，海信广场的化妆品柜台档次再次得到提升，其中不乏有宝玑、江诗丹顿、伯爵等指标大牌。

　　天津万象城系天津银河购物中心换牌而来。是天津目前最具实力的全客层购物中心。凭借着优越的地理位置及物业环境，使得众多大牌在与友谊商厦合约期满后转场来此继续营业。沿乐园道一字排开的外侧店铺是品牌最好的展示橱窗。

　　总的来说，品牌级别和数量要高于海信广场，但海信广场的优势在于首层集品牌独立店铺、化妆品岛柜和名表珠宝区营造的融合感。

　　以Coach、Michael Kors为代表的轻奢品牌，在天津似乎并未“遍地开花”。其中，天津和平伊势丹手握Coach、Michael Kors和Furla三大品牌，Tory Burch及MCM进驻了天津万象城，海信广场目前拥有Coach及MCM，南开大悦城仅有Michael Kors一个轻奢品牌。

　　从国际名品的品牌齐全度来看，CHANEL和Chloe至今都未进驻过天津市场，与此同时，临近的沈阳和大连均开出门店；Hermes、Balenciaga、Chopard、Bally曾经短暂进入天津，分别于和平伊势丹、银河、友谊精品广场、友谊商厦开出门店，后来因种种原因离开。

　　当下，天津名品的齐全度较高，但是更为小众和富有个性的设计师品牌，及轻奢的城市普及度是其短板。

　　第二点，从快时尚品牌来说，随着整个领域的热度下降，天津的快时尚品牌发展也经历了「高开低走」的过程。

　　-2008年4月，ZARA在全国的第5家专卖店在南京路米莱欧百货正式开业，两个月后，曾经红极一时的Mango也选址米莱欧开出天津首店；

　　我们不难看出，快时尚品牌在很早就进驻了天津，并且在短时间内就在南京路滨江道十字形成了品牌聚集效应。

　　2011年末，UR天津首店选择了市中心之外的水游城，2013年2月，Hollister于天津银河购物中心开业，这说明快时尚风潮已经迅速铺开。

　　天津赶上快时尚第一次爆发的趋势，将「时尚大店」开设在天津各地的主流大型购物中心（如水游城、南开大悦城、永旺梦乐城等），品牌数量和齐全度全国领先。

　　天津南开大悦城的开幕，更是拢集H&M、UNIQLO、GAP、MUJI、ZARA及旗下PULL & BEAR、Stradivarius等一众副线，成为了当时快时尚品牌最全的购物中心。

　　但随着数年前C&A撤出天津，Forever 21短暂进驻又结业，GAP遭遇闭店潮，天津的快时尚进入了发展乏力的阶段。

　　以GAP为例，曾经一段时间仅剩天津银河购物中心1家正价店铺，这与快时尚市场的大环境，消费趋势和天津市场的饱和度不无关系。

　　GAP在天津嘉里汇、新城吾悦广场开出新店，MUJI则在今年4月起选择重新改造天津南开大悦城门店，改造之后将以3层楼面的「华北首家世界旗舰店」，重新焕发生机。

　　这三个品牌中，首先在天津市场出现的是喜茶，于2018年12月在南开大悦城开出首店，之后便进驻于市中心的乐宾百货和凯德国贸。目前共拥有6家营业门店，及天津万象城、泰达永旺梦乐城店，它也将成为首家进入滨海新区的网红茶饮品牌。

　　奈雪的茶开店最为迅速。2019年6月于天津双店齐开，位于凯德Mall·天津湾和爱琴海购物公园，同年7月进驻小白楼，在曾经的星巴克独栋双层店开出特别门店。目前也拥有6家营业门店。

　　总的来说，它们进驻天津市场的时间要晚于同级别城市，开店频率也不及一些长三角、珠三角的二三线城市。

　　除了地域优势要低于城市密集的南方地区以外，这也进一步说明了天津的市场影响力近年来表现平庸，众多品牌仍处于谨慎开店的状态。

　　再从当下最红火的两妆集合店：WOW COLOUR和调色师来看，两家在天津都有进驻。WOW COLOUR的店铺进驻于中国本土开发商的商业项目中。例如目前开店的和平大悦城、河东万达广场、南开大悦城及天河城。

　　调色师选择多与外资商业合作，目前在和平伊势丹、凯德国贸、中北永旺、梅江永旺开出门店，中北永旺正在筹备当中，这也不难看出这两大出场即battle的品牌的开店思路，我们将在之后它们的品牌发展中进一步印证。

　　纵观此次的天津商业观察，我们可以感受到天津这座城市的独到魅力和热门商业的优秀表现。但是，我们也必须看到这座冠以「直辖市」之名的短板。

　　城市本地人口组成居多，年轻人流失严重，造成了这座城市的商业缺乏足够元气的现状。因此，从市场热度来看，很多目标客群为年轻至中年人的品牌对待天津市场持有谨慎态度，因此需要天津的零售市场多几招「破局」之策，或许才能为天津的商业发展带来更多的可能性。

　　商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角的专业观点，反映行业真实的发展动态，伴随中国商业地产的健康成长。