天天观察：2022广州商业盘点35家车店进商场核心商圈租金上涨

　　超30万平方米商业面积入市、新能源汽车大举布局购物中心、天河路开出众多国内外知名品牌广州首店……过去一年，在零售市场普遍承压的环境下，千年商都广州在传统商业领域依然不乏亮点和活力。

　　近日，南都记者整理了多家机构发布的数据看到，2022年，广州核心商圈的优质项目表现出较强韧性，区域租金保持了温和上涨趋势，其中，体育中心和珠江新城租金上涨均超过5%（注：纳入统计的为具有一定商业规模的优质项目）。

　　戴德梁行发布的报告显示，2022年，广州新增优质购物中心36万平方米，推动全市总存量突破500万平方米。

　　来自世邦魏理仕的数据显示，全年广州共录得五个购物中心开业，新增供应量较2021年增加了4.8%，且全部都位于非核心商圈。而在传统的开业旺季——第四季度，更是出现了供应高峰，全年超过九成的新增优质商业面积都落成于该季度。

　　第一太平戴维斯也指出，去年第四季度，广州新开商业项目以较高入驻率开业，支撑全市季度净吸纳量转负为正，且较过去五年均值高37.1%。不过，全年而言，受疫情扰动及个别项目业态及品牌升级调整的影响，全市年度净吸纳量仍远低于过去十年均值，空置率亦随之走高，年末环比上升0.2个百分点、同比上升1.7个百分点，至14.6%。

　　戴德梁行方面表示，在广州零售市场承压的环境下，核心商圈的优质项目表现出较强韧性。去年，超过45%的新开及即将开业店铺都选择落户广州核心商圈，使区域租金保持了温和上涨趋势，带动全市平均租金水平较去年同期微升0.6%至人民币每月每平方米746.1元。其中，体育中心和珠江新城租金上涨均超过5%。

　　来自该机构的数据还显示，自疫情发生至今，体育中心商圈在整个亚太地区中仍保持了比较领先的租金涨幅，零售租金已超疫情前15%。“一方面，体育中心商圈长期保持着稳定增长的态势。同时，其地段优势在疫情背景下得到放大，头部效应和虹吸作用加强。“戴德梁行研究部高级经理汪骊珠分析，由于聚集了多个城市级别的代表项目，体育中心商圈的辐射范围更大，区位条件更优越，客群消费能力更强，因此品牌方更倾向于进驻体育中心。

　　另外，近三年来，体育中心商圈内有近7成项目对品牌及业态布局进行过较大调整。业主方积极发挥优势引入潮流品牌、国际奢侈品牌，或把经营效果不佳的区域拆分成更小面积的铺位、或是引入承租能力更高的业态。汪骊珠认为，积极的举措帮助提升了整个区域的平均租金水平。

　　据世邦魏理仕介绍，租户成交方面，时尚服饰、特色餐饮、轻食软饮、配饰及珠宝、新能源汽车和运动娱乐体验业态表现突出，全年录得的新开店铺数量分别位列前六位，占全部成交的67%。

　　其中，天河路在各商圈中录得最多国内外知名时尚服饰品牌的广州首店，如三宅一生、巴黎世家、Marni Market和ARKET等。而特色餐饮方面，日料和火锅品牌年内积极扩张，部分软饮品牌新开西式简餐副线，带给市场更多样化的就餐选择。

　　而在新开业的轻食软饮中，国内外咖啡茶饮品牌拓店最为积极，如Manner、皮爷咖啡和.jpg；其次是各糕点面包品牌，如露丝卡文世界冠军面包、虎头局和面包新语等。

　　世邦魏理仕方面表示，过去一年，新能源汽车表现抢眼，录得的成交占全部成交的5.6%，其中81%的新开门店位于非核心商圈。

　　戴德梁行也谈到，新能源汽车由于受到政策扶持与投资者青睐，在过去一年，呈现了非常积极的线下布局之势。广州市统计局数据显示，1-11月份，广州新能源汽车零售总额同比增长超过 90%，销售的增长是品牌扩张的动力。戴德梁行研究部监测数据显示，全年全市优质购物中心有近35家新能源汽车门店新开或即将开业。

　　过去三年，疫情对不少在建商业项目的建设和招商进度都产生了一定影响，甚至有购物中心推迟了入市计划。对此，戴德梁行预计，2023年，广州优质零售市场将迎来新一轮的供应高峰，预计有近67万平方米的新增供应将陆续入市。

　　据第一太平戴维斯统计，2023年，广州将有七个购物中心陆续开业，项目分别位于荔湾、白云、南沙和番禺等子市场。

　　另外，广州入选培育建设国际消费中心城市至今已有一年有余，据参与其中规划的戴德梁行商业地产部高级助理董事温苑雯透露，广州正在重塑商圈体系，由单核向多核、多元场景化发展。“体育中心目前聚集了大部分的头部商业运营商，但随着广州国际消费中心城市规划落地，并推出‘5+2+4’国际知名商圈体系，广州也将迈向商圈多核发展，如广州塔-琶洲和金融城-黄埔湾等热点片区均纳入世界级地标商圈。”

　　温苑雯同时表示，备受关注的广州中心城区内专业市场也将迎来新变化，“专业市场目前在广州市区占据较优质的区位，因此彻底转移腾退并不现实。不过，广州专业市场的品类，如服装、珠宝、皮具、美妆等都是和大众生活紧密相关，非常适合发展‘产商融合’模式。”

　　目前，由戴德梁行参与规划改造的海珠区红棉中大门，成功引入的城市之丘是广州首个山系生活商业载体。该项目将展开垂直圈层营销，抓住周边中大及美院、甚至全市的年轻消费者，跳出传统专业市场模式，成为全新产商旅融合的新兴消费集聚区。