从数据指标开始弄懂商业地产

　　商业地产行业，是一个资金和人力密集型行业。无论是前期建筑规划、招商与定价，还是后期的运营管理、资产管理，都离不开对投资、融资、成本、租金、收入、利润等的严密计算。甚至包括对招商及运营团队的考核，也离不开众多涉及到招商、开业、客流等的具体量化指标。因此，对数据指标的定义、计算方法及其所表达的专业内涵的准确把握与分析，可以说是从事商业地产行业的一项基本功。

　　不过，由于中国传统文化中，一直都有“重定性，轻定量”毛病，所以我们也发现，不少商业地产行业专业人员，即使工作很多年，对一些关键数据指标，都还不太清楚，甚至闹笑话。本文将集中列举和讲解一些重要的数据指标，以供参考。

　　通常情况下，商铺的面积有三种，一种叫建筑面积，建筑面积包含有公共的分摊面积，一般就是我们房地产产权登记面积；第二种叫套内建筑面积（实用面积），是商铺间隔墙到墙的中线围合成的面积，也就是俗称的使用面积再加上一半隔墙的面积；第三种叫套内面积，实际就是套内建筑面积扣除1/2墙的面积之后的净面积，也就是老百姓经常说的地砖面积，这个是可以自己测量的。那所谓的计租面积，到底是什么面积呢？

　　计租面积，是指租赁合同中约定的计算店铺租金、管理费等时所用的面积，也叫租赁面积。这个面积可以是建筑面积（包含公摊的），也可以是实用面积（即套内建筑面积），或者是双方在图纸上划定的某个界限范围内的总面积（既不是建筑面积，也不是实用面积）。所以计租面积，不是一个建筑规范概念，而是一个双方在租赁合同约定的东西，是一个合同术语概念。正常情况下，一个商场或者店铺计租面积一般都应该小于其建筑面积，大于实用面积。

　　在购物中心招商实践当中，一般采取建筑面积或者套内建筑面积签约，从租户的角度，优先考虑套内建筑面积，因为这个比较实在，可以丈量。当进场收铺时，发现签约面积与实际面积存在误差的，以3%作为标准。在3%以内，属于正常误差范围，超出3%租户可选择退铺。

　　营业面积，也是在商业地产当中经常用的一个数据指标，主要用来描述一个商场实际用于商业经营活动的空间规模。通常是等于商场的建筑面积减去电梯井道、消防楼梯、卫生间、设备用房、仓储用房等之后的面积。但是又包含了商场通道、自动扶梯、中庭等面积在内。所以营业面积一般是小于建筑面积，但是又大于实用面积。

　　当我们比较两个商业项目的经营规模时，用营业面积会更加准确，更有意义。因为有些项目建筑面积虽大，但是扣除一些非营业面积后，其实际营业规模并不大。

　　购物中心（商场）的得房率，也叫使用率，是指商场实用面积占建筑面积的比例，这个是购物中心平面规划中，非常重要的指标，在做铺位及动线规划时，既要保证铺位大小好用，以及店铺可视性、可达性，还要注意中庭、通道的数量及宽度，否则就可能造成得房率过低。

　　一般购物中心的得房率在45~55%之间。如果低于45%，则说明购物中心规划的公摊面积过大，可能是通道过多、过宽，也可能是建筑平面布局问题，导致了很多非营业面积，商家如果按照建筑面积来租赁，会觉得吃亏。有些不良的开发企业，甚至可能通过将计租面积规定为建筑面积，然后通过人为降低得房率，来偷面积。而得房率也不是越高越好，如果超出60%以上，则可能商场空间会比较拥挤，通道比较狭窄，消费者觉得不舒服，影响营业业绩，当然超过不多的情况下，也可能是平面布局非常合理，非营业面积浪费少。

　　人均商业面积，是我们用来判断一个区域内商业是否饱和的重要依据之一。一般以项目所在区域3公里半径范围内的商业总面积与常住人口总数的比值来计算。若人均商业面积大于2㎡，则一般认为商业趋于饱和。

　　这个指标，在很多商业报告中出现，但其实这个指标的争议非常大。一是区域内的商业总面积如何测量估算，争议大。前面我们说过商业营业面积并不等于建筑面积，在没有内部数据的情况下，如何准确的估算单个商业的营业面积？另外，区域内商业的营业面积的统计口径，除了规模化的商场、购物中心，是否应包括所有的临街店铺，也非常模糊。二是常住人口总数，因这个数据经常是滞后的，而且并不精确。三是，人均商业面积饱和的标准，是2平方米，还是1平方米，这个也是一个与当地消费习惯、消费水平高度相关联的东西，而不应该是全国整齐划一的。

　　目前购物中心一般采取两种租金方式，一种是固定租金，也就是按照一个固定的租金单价来收取租金，固定租金的标准，一般是通过与周边项目的横向比较或者通过设定的租金回报率（6%或者8%等）来进行反推；另一种是提成租金，也叫营业额扣点，是根据商户的营业收入，提取一个比例，作为租金，百货商场的扣点率比较高，一般在20~30%，而购物中心则比较低，扣点率一般在10%以内，7~8%的居多。

　　具体采取什么租金方式，主要根据商场地段位置、定位及谈判双方的强势情况。有的是收取固定租金，有的是收取提成租金，还有的是采取两者取其高的方式。这几种方式，各有利弊。固定租金，商场收入基本有保障，但缺乏灵活性，商场无法分享到商户业绩增长的附加价值，对持续改善商场运营，缺乏动力；提成租金，商场与商户共生共荣，利益高度相关，但是在开业初期或经营状况不佳时，商场的收益非常低，日子难过。所以，现在越来越多的购物中心，采取的是保底租金+扣点两种取高的模式，既能保障自己的基本租金利益，又可以分享营业额增长的好处。但是也有很多强势品牌，不与商场谈固定租金，而是只谈纯扣点方式，这时就需要商场决策者自己决策把握了。

　　租金坪效，是指一个商场或者店铺其单位面积贡献的租金额，一般以日、月或者年度为周期，可以用相应日期内的租金总额除以其总营业面积来计算。国内典型购物中心的日租金坪效一般在1.0~3.0元/平方米，比如万达的日租金坪效为1.38元，万科广场的日租金坪效1.37元，中粮大悦城2.48元，华润可以达到4.4元。

　　租约周期，也叫租赁合同期，是指一个租赁合同中双方谈判确定的租赁期限。在过去，新建商场一般以3年为周期（主力店除外，大型的超市、百货等主力店，可能租约长达10年、15年，甚至20年）。现在越来越多的商场，在设定租约周期时，会采取大小年的方式，将商家的租期错开，比如签一批2年的，一批3年的，避免出现商家同时到期的情况，以免面对大面积商家要谈判续签或撤场问题，工作压力和风险都很大。

　　开业率是指商场里面，开业的店铺面积（或数量）占总计租面积（或计租店铺数量）的比例。一般情况，通常指以面积计算的开业率，但部分项目，也会用数量计算的开业率。对于一个新开的购物中心或商场，在目前招商环境下，究竟什么时候可以开业，是一个令人纠结的问题，通常我们认为一个项目至少也要达到70%的开业率，才能开，但是现在也有部分项目，只有50%开业率，然后后面再慢慢提升。

　　其实，从根本上来说，商场需要计算一个最小开业率，也就是按照这个开业率开业，商场的租金收益与运营成本正好持平，这个是可以计算出来的。

　　销售坪效，是指一个商场或者店铺其单位面积下实现的营业额，一般计算周、月或年度为周期，可以用相应日期内的营业总收入除以其总营业面积来计算。在我们衡量一个商业自身经营状况的变化，或者对比两个不同商业项目经营状况时，销售坪效及其增长率是最重要的指标。它最能反应出一段时间内，商家或者购物中心某项运营活动的实际效果，所以也是商业营销活动事后评估的重要指标之一。

　　销售坪效，其实也是我们做商场业态布局背后的根本价值规律所在。为什么把这个品牌或业态放在一楼，另外一个业态或品牌放在二楼、甚至三楼，其背后的本质逻辑不是历史经验或者说别人家就是这么布局的，而是因为这两个品牌或业态其销售贡献力不一样，也就是销售坪效不一样。如果你将一个月销售坪效只有300、500元的品牌放到了一楼最好的位置，那就是对商业价值规律的违背。所以做商业地产，尤其是百货、购物中心项目的专业人员，必须对各类品牌、业态的销售坪效，心里有谱，否则根本没办法做好商业的业态和品牌落位。

　　租售比，是指某个商场或者店铺，其租金与物业管理费占其销售额的比例。即租售比=（租金+物业费）/营业额。当租售比位于20%以下时，表明该商家的经营基本正常，而当租售比上升到50%甚至更高的时候，这说明商场或租户的经营出现了问题，需要高度重视，立即开始采取行动，否则马上就会出现退租掉铺的情况。

　　租售比，是作为购物中心管理者，必须每月、每季度都要关注的重要指标之一。通过分析某个商家或者购物中心整体租售比的数值及其变化，才能真正了解项目是否在良性的轨道上运行。如果只关注了租金收益，但是对租售比越来越高的事实，视而不见，那就可能非常危险。

　　提袋率是指在一定时间内，实际购买商品的客户数量占进店顾客数量的比例。提袋率是零售行业非常重要的一个指标，可以清楚的反映出该商家自身的商品和服务实现销售的能力。从而能了解这个品牌其经营状况以及未来调整业态和租户品牌时，作为一个重要的参考指标。一般30%~40%的提袋率是比较正常区间，低于这个水平，则说明商品或服务需要进行调整，高于这个水平，说明品牌运营能力不错。据说有些快时尚品牌的提袋率可以做到50～60%以上。

　　是指某个时间段内，商户退出经营的面积占总出租面积的的比例。一般人们把20%作为一个警戒线%时，说明这个商业的经营出现了较严重问题，需要进行整改，否则将加速掉铺。购物中心最危险的时期就是开业后6~9个月的时间内，这个时候就会开始出现掉铺。

　　是指某个月份从当月第一天到计算日，累积的现金流量。正常情况下，新开业的商场，其MTD应该在6~8个月的时候，开始回正。MTD回正，就说明商场的收入开始可以弥补支出了，商场进入的一个投资回收的过程中。MTD回正的周期越短，说明商场在前期定位、开业筹备、开业后运营管理上，做得越好。

　　是指某个年度从第一个月到计算月，累积的现金流量。正常情况下，新开业的商场，其YTD应该在12~15个月的时候，开始回正。其效果与MTD回正类似。

　　购物中心或商场的资产公允值是指包含了该商业资产的品牌溢价、地段溢价的评估价值。在一个公司对自身商业项目进行财务分析时，一般都是按照其原始投资成本来计算其价值，但是当涉及到资产转让、抵押、融资、证券化等事项的时候，比如基金公司、大型房企要收购某个购物中心或综合体项目，就需要对该项目资产进行资产公允值计算，也就是其市场评估价，这个时候就必须包含这个购物中心或综合体的品牌价值、这个购物中心资产所在区域地段的同类资产当前市场价格。这个资产公允值，将远超过当初投资建设的成本价格。

　　运营净收入，是当前商业地产估值最重要的一个指标，人们经常用NOI/资本化率来进行项目估值计算。运营净收入是指与运营相关的收入与成本之差。与运营相关的收入包括租金、物业管理费、推广费、停车费等收入，运营相关成本包括人工、维护保养、水电费、运营活动等支出。营业外收入，不计入运营收入，非运营成本，如财务费用、折旧摊销、招商佣金（委托管理费支出）等，不计算在成本支出范围。运营净收入最真实的反映了该商业地产项目的经营业绩。

　　物业净收入，就是运营净收入再扣除非运营相关的成本后的收入，即：物业净收入=运营净收入—财务费用—折旧摊销—资产增值或减值—招商佣金（委托管理费支出），因为排除了很多财务及物业客观导致的成本差异，物业净收入作为衡量不同商业地产项目管理水平的重要依据。

　　内部收益率，也叫内部报酬率，是指在一个固定期限内（项目寿命期），资金流入现值总额与资金流出现值总额相等，也即财务净现值等于零时的折现率。它是开发商在投资建设购物中心等商业综合体项目时，渴望达到的报酬率，该指标越大越好。一般情况下，在前期做项目可行性分析时，一项重要的内容就是做财务可行性分析，财务可行性分析的重要指标就是内部收益率，只有当这个项目的内部收益率大于等于基准收益率时，该项目才是可行的。

　　在商业地产项目中，基准收益率其实是一个变化的概念，并没有一个固定标准，但是一般来说，基准收益率必须要大于借贷利息率以及管理报酬率之和，另外就是风险越大，要求的基准收益率也越高。在投资测算实务中，很多会参考2006年国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法和参数》第三版中的有关对内部收益率的建议指标。通常来说，商业地产行业基准收益率在8%~10%。

　　商业地产的投资回报率，是指商业地产的租金、管理费等收入扣减运营成本、财务成本等支出后的净利润占项目总投资的比例。这个是一个简化分析项目投资是否可行的参考指标。尤其是在商铺投资领域，很多购买商铺的投资者会将投资回报率简单计算为租金回报率，即用一年12个月租金总额÷商铺投资总额来简略计算其投资回报率。其实是不准确，其没有考虑财务成本、租赁成本、空置成本等支出项目。

　　在过去人们一般认为投资回报率应该大于8%以上，才是一个可以接受的商业地产项目投资。但是目前很多项目实际投资回报率在5%左右，也被基金和保险公司认为是可以接受的。