细说国内主流商业地产运营管理三大方向

　　国内主流商业地产运营管理方向有三种：以房地产开发为方向，万达;以资本化运作为方向，凯德;以零售思维为方向，红星商业。用第三种思路怎么破前两种思路的局?文末附2016商业地产十枚金句。

　　每个购物中心都是一件产品，互联网在产品端并不能解决所有问题。如果产品不好，在互联网的放大下，也只能让更多人知道这个购物中心究竟有多差。

　　大实话一句。没人拦得住开发商神话互联网在商业泡沫中的救世主地位，你可以装傻但不能真傻，把一枚好棋当成一捆救命稻草就是你的不是了，先天畸形注定难有活路，自己的盘最终只能自己接。

　　红星商业华北区总经理孙环宇是在十天前的中国商业地产产业化峰会上说出这番话的。在当天的演讲中，孙环宇复盘了北京和天津两座红星商业运营的爱琴海购物公园如何依靠专业运营实现业绩提升。

　　和一些论坛不同，互联网这样的潮词儿在这份ppt的戏份不够多，取而代之的是，价值共创，运营督导，黏性，社交和共享。总结一下中心思想：专业运营创造持续价值。

　　最新数字是，红星商业在京津冀区域已经开业的两座购物中心的商铺出租率和租金收缴率都接近百分之百——这是一个行业顶尖成绩。天津项目还创造了2015年天津新开业购物中心业绩第一的成绩。在论坛的举办地唐山，8月份即将再开一座爱琴海购物公园，乃红星商业与当地开发商天壤地产采用资产管理形式合作。

　　红星商业是最近国内表现冒尖的商业地产开发商和运营商。这家企业很有意思，你能够从它发迹的嗅出国内商业地产从业人对野心和思路的自我革新。过去的中国商业地产神话都长什么样子呢?

　　从拿地到开业，开发周期20-24个月，平均22个月，最快18个月，一年半造出一座城，一年开出20座购物中心。数字就是心魔，空气中满满都是荷尔蒙和钞票的味道。

　　速度走红，因为速度意味着回款快，成本低，管控精，扩张。把一个又一个旗子插到更多的城市。终极梦想IPO。速度就是天。唯一的指标是，不断的开业、开业、开业。

　　红星商业正在走别人眼中的另一条路。如今他们每天吆喝的事是运营，还有轻资产。孙环宇说，所有商业地产从业者正在面临一个身份定位与职能的深刻变化，那就是从招商卖货到赋能与商的换位。爱琴海购物公园一直在做的，就是用自己的运营服务为合作伙伴提供更持续的价值，让他们在合作中享受到更高的预期收益。唐山爱琴海购物公园将是红星商业资产管理运作的标志性项目。

　　某种意义上，开发正成为运营的一部分。速度不可说不重要，运营却事关生死，精细、效率摆上台面。大胆预测，有一天商业地产开发商会不会将完全被运营商替代?

　　除了万达、中粮、华润、红星商业等有长期商业项目运营经验的大型开发商拥有自己成熟的运营团队，多数开发商仍需要在不同阶段引入专业第三方来提供服务，降低试错成本，实现项目落地及资产升值，商业地产增量市场业务正在下滑，商业地产运营商迎来了美好时代。

　　截至现在，红星商业在北京、昆明、上海、重庆、成都、天津、福州、兰州、唐山等13个城市筹建或开业了爱琴海购物公园，直接管理商业面积超过300万平方米——红星商业已拥有贯穿商业运营全产业链的能力，像创始人车建新发家的红星美凯龙一样，红星商业正在用零售思维做商业地产运营管理。