商业地产行业发展现状分析 专业化运营越趋理性化

　　商业地产是作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产行业分析，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

　　2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。同期，商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势。商业地产市场运行出现宏观环境和企业投资行为背离、商业地产销售和投资背离、商业开发和住宅开发的背离，这背后折射出的是商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整对市场运行带来的持续冲击。同时，挑战中也孕育着机会，各类市场参与主体应该不断调整自己的发展坐标。

　　据前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》统计数据显示，截止到2018年上半年，中国商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房占比下降2.7个百分点。新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。

　　在消化库存的大背景下，2018年1-6月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%，降幅较2017年同期扩大3.8个百分点。从各省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工情况来看，2018年1-5月，江苏、山东、广东、河南、四川等省份商业营业用房新开工规模远高于地区。另外，全国大部分省市的商业营业用房新开工面积同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商办调控政策影响，商业营业用房新开工面积同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。

　　2018年1-6月期间，全国商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%，较2017年同期收窄30.1个百分点，但绝对量仍保持高位。从各省(直辖市、自治区)商业营业用房销售情况来看，各省市大体可以分三类，一类省市成交规模在190万平方米以上，且同比增长均在10%以上，如四川、河南、山东、湖南、贵州等，其中四川和湖南增幅均超过了20%;第二类省市为成交面积在50-190万平方米之间，多数同比增长在20%以上，如江西、福建、辽宁、陕西、广西等，其中陕西省同比增长103.4%，增速位居全国之首;第三类成交规模低于50万平方米，且同比增长两极化分布明显，如山西同比增长63.2%，而北京和天津同比下降分别为68.4%和58.1%，且北京的同比降幅全国最大。

　　2017年，全国开业大型项目数量达970个(商业面积3万㎡，个别产品线项目或特色项目例外)，相当于2016年实际开业项目数量的2倍多。预计2017年11月至2018年12月开业、商业面积5万㎡及以上的购物中心达419个。项目大部分集中于1线线城市，但是类似与昆明、沈阳、重庆等二三线城市的比重则有了较大提升。

　　我国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业视野全球化，商业体量空前庞大，消费模式提档升级，商业地产企业纷纷转型，新商业模式层出不穷，新政策下也对商业地产进行不断洗牌，丛林法则时时发酵在这个变化莫测的大时代，商业地产企业需把握行业发展的趋势，提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。

　　2017年商业地产市场最大的特点就是变化快，不断推出新的模式。前几年，传统的商业模式被电商压得喘不过气，在此背景下不得不转变，以新的模式来改变自己的命运。因此，在过去的一年商业地产纷纷转型，新的商业模式层出不穷，持续4、5的业绩下滑得到了终止。

　　受到城市进程加速的因素驱动，在我国城市规模和建设面临新的需求，还有城市新城的改造，这对商业地产的发展是非常迫切的，需要资金和各方面专业团队的支持。未来几年，预计商业地产投资规模将会进行一个放量扩展阶段。总结起来就是这样的，层次会多元化;消费需求以及市场的需求会推动商业地产整体的发展。预计到2020年，我国商业地产投资规模可突破2.3万亿元。

　　2018年商业地产投放量将达到最高水平，出现行业“分化”态势，即好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中，专业化运营的重要性将被进一步提高，商业地产将从重开发转向重运营越来越趋向理性化。商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。

　　总而言之，2018年商业地产投放量将达到最高水平，预计出现行业“分化”态势。就目前阶段来说，商业地产相较住宅地产对房地产开发商的吸引力要强。未来，两年我国以购物中心为代表的商业地产高速发展，库存高企，也催生了行业向专业化细分化方向创新突围。

　　在房地产调控之下，住宅市场投资受限，商业地产成为市场投资的宠儿，但：“未来行业发展趋势如何?”“市场容量到底有多大?”，“潜在细分市场集中在哪个领域?”，“未来...

　　前瞻产业研究院中国产业咨询领导者，专业提供产业规划、产业申报、产业升级转型、产业园区规划、可行性报告等领域解决方案，扫一扫关注。