商业地产的商业模式有哪些 商业地产行业分析

　　一线城市尤其是北京上海仍然是我国商业地产发展潜力最大的城市，但近两年新一线城市和二三线城市消费水平不断提升，尤其是新一线城市的潜在消费能力巨大。

　　商业地产是区别于以居住功能为主的住宅房地产的，包括百货超市、购物中心、商业广场、商业街区、商用办公楼等物业。

　　一是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。

　　二是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。企业通常可以在市场上获取较低的融资成本，以经营利润覆盖利息成本，花费长周期培养资产，通过运营不断提升资产价值。

　　三是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。

　　2011-2017年我国房地产整体向好，商业地产竣工面积逐年增长，2017年达到近年来最高值16676.8万平方米，2018年起竣工面积开始出现负增长，2020年受疫情影响我国商业地产竣工面积大幅度下降，降幅超过20%，最新数据显示，2021年我国商业地产有所回暖，竣工面积为12094，同比2020年增长3.7%左右。

　　我国商业地产2010-2020年销售面积总体呈上升趋势，但增速有所波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年开始受房地产市场改革增速下滑到负增长水平，2021年，全国商业地产销售面积为12421万平方米，同比2020年下降1.6%左右;销售金额为14393亿元，同比2020年14936亿元下降3.64%左右。

　　从商业地产需求端来看，2018-2020年各级城市大众消费品牌门店增幅中，新一线城市和二三线城市是品牌商主要布局的重点。2020年大众消费品牌更是加大了在新一线城市的门店布局，新增门店幅度达29.7%，而其中，成都、杭州、南京的门店增长超过40%。

　　一线城市尤其是北京上海仍然是我国商业地产发展潜力最大的城市，但近两年新一线城市和二三线城市消费水平不断提升，尤其是新一线城市的潜在消费能力巨大。众多商业地产开发商和品牌经营商也看到这一点，这两年房企发展不断下沉，而对于城市大众消费品牌而言，新一线城市和二三线城市更是成为了其主要布局的重点。

　　预计未来新一线城市和二、三线城市消费潜力将进一步提升，商业地产供给端和需求端不断下沉的趋势将继续保持，其中新一线城市将成为主要商业地产行业发展增长点。

　　受宏观经济下行与疫情影响，新消费市场后期表现与期待存在较大落差。一批曾经备受追捧的网红新消费品牌相继陷入困境，新消费投资由此也进入了理性回调周期，但长期来看新消费赛道基本面依然向好。

　　Facebook更名为Meta，寓意将公司业务专注为元宇宙，腾讯、华为、阿里等头部科技企业也纷纷入局元宇宙，由此拉开了第三代互联网的序幕。在政策引领与新一代互联网原住民的助推之下，虚拟科技必将延展商业发展新空间，创造商业新机遇。同时，也对线下商业的数字化运营管理提出了新的能力要求。

　　想要了解更多商业地产行业的发展前景，请查阅《2021-2026年商业地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》。

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