商业观察：上海破千亿北京近历史高位去年商业大宗交易强劲反弹

　　2021年中国经济成绩单亮眼，GDP突破110万亿元，增速8.1%。中国经济的强劲复苏提振了国内外投资人对国内商业地产资产的投资信心。数据显示，2021年国内商业地产大宗交易基本恢复正常发展，全年完成大宗交易总额达到3645亿元，同比上升28%。其中一线城市延续了疫情前的火爆，北上广深四城成交额占比66%。北京和上海的年度交易额都回到历史最高水平附近。

　　全国范围来看，内资交易占比延续了前一年的主导地位，占据78%的份额，这与疫情导致的国际差旅受限不无关系，同时外部疫情蔓延也使得海外投资人更趋谨慎。从物业类型来看，写字楼及办公物业占总成交额的43%，零售物业交易占比抬升，产业物流和数据中心等物业类型成交量快速增长，同比接近翻倍，占总成交额的31%。

　　北京商业地产大宗交易市场在2021年实现了强劲反弹。世邦魏理仕数据显示，全年成交金额达714.7亿元，同比增长13%，总成交额历史第二，仅次于2019年；其中有6笔单笔超30亿元的超大体量交易，合计占总交易额的48%，头部商业资产受追捧。资金来源上看，内资占总成交金额的78%，外资占比22%。从物业类型来看，写字楼及相关办公物业占成交额的68%，为近年来最高。成交区域方面，朝阳和海淀两区成交金额占比超过65%，丰台及通州等非核心区交易较前一年有所下降。疫情常态下，外资在经历几个季度的徘徊以后活跃度反弹，位于核心区收入较为稳定的办公物业最受追捧。

　　2021年北京GDP突破4万亿元，同比增长8.5%。全市实现社会消费品零售总额14867.7亿元，同比增长8.4%，其中商品零售和餐饮收入分别为13733.1亿元和1134.6亿元，同比分别增长7.1%和27.5%。经济的恢复同样反映在写字楼和购物中心的租赁表现上。第一太平戴维斯数据显示，2021年全年北京甲级写字楼吸纳量为101.9万平方米，是2020年的5.7倍，写字楼需求随经济修复大幅反弹，是2010年以来第二次吸纳量突破百万平方米的大关。与此同时，甲级写字楼供应保持强劲，全年供应累积达131.2万平方米，推升甲级写字楼存量至1416.4万平方米，年末全市空置率为15%。北京优质购物中心市场表现同样不俗，全市平均空置率为5.8%，其中，核心商圈购物中心控制率为2.2%次核心商圈购物中心空置率为4.8%，郊区商圈购物中心空置率为9.4%。

　　上海再次蝉联全国商业地产大宗交易桂冠。据戴德梁行统计，2021年上海商业地产大宗交易市场共录的1051亿成交，同比上升46%，交易金额重回千亿，与2018年的1057亿成交高点相当。资金来源方面，内资仍是主导，占比为76%，但较2020年下降了8%，外资占比提升至24%。买家类型方面，投资型买家成交金额同比上涨16%至63%，自用型买家中以TMT和医药为主导。从物业类型来看，办公/研发办公占比从2020年的80%降至2021年的46%，但仍居首位。综合体交易额占比上升最多，从2020年的8%升至2021年的20%，数据中心交易额占比9%，前一年此数据为0，备受关注。

　　上海一直以来都是国内商业地产大宗交易最活跃的城市，除了本身经济活跃以外，较高的资本化率是吸引投资人的重点。2021年上海各类型物业的资本化率均呈现上升趋势，其中核心区甲级写字楼、非核心区甲级写字楼、商务园区、和零售分别增至4.4%、4.5%、4.9%和4.3%。第一太平戴维斯数据显示，上海2021年甲级写字楼新增供应达120万平方米，全年净吸纳量为136万平方米，同比增长翻倍，接近2015年峰值。年末全市甲级写字楼为14.2%，租金上涨至7.4元每平方米每天。2021年末全市购物中心空置率为8.5%，自疫情发生后已连续7个季度保持下降趋势，基本恢复至疫情前水平。其中核心商圈空置率为6%，非核心商圈空置率为9.1%。

　　根据世邦魏理仕的数据显示，2021年广州共录得商业地产大宗交易14宗，总成交金额约为102亿元，同比减少38%。从成交的物业类型来看，写字楼成交额占比44%，但和其他三个一线城市头部聚集效应不同，广州的单个成交金额较小，拾亿元以上的交易仅有一宗，且和其他城市以投资为主的交易不同，广州写字楼买家以自用需求为主力。值得注意点是，广州的物流资产备受投资者青睐，相比写字楼和购物中心，越来越多的投资者通过购买工业物流或另类资产进入大湾区地产市场，例如黑石购入富力物流园、吉宝购买数据中心资产包，以及领展购买第一产业物流园资产包等等。

　　第一太平戴维斯数据显示，广州全市写字楼年度净吸纳量为46.1万平方米，约为2020年的9.7倍，为疫情前的2.1倍，表现不俗。全市写字楼空置率受大量新增供应影响上升至9.5%。同时，全市写字楼平均租金自2019年一季度以来持续下降，平均租金降至每平方米每月159.2元。零售物业方面，至2021年末全市总存量约为669.2万平方米；全年净吸纳量为44.1万平方米，约为2019年的96%；年末空置率为12.9%，其中四季度降幅0.6%，是疫情爆发以来首次出现同比下降。

　　戴德梁行数据显示，2021年深圳商业地产大宗交易金额达到319亿元，同比2020年提升13%左右；成交宗数为36宗，创近年新高。按成交金额计算，内资占比79%，外资占比21%。按物业类型来分，写字楼及研发办公等商业物业仍然占绝对主力，成交额占比43.9%，金额为140亿元；占比第二的是综合体商业物业，第三为工业厂房。

　　大湾区的发展为深圳聚焦了投资目光，前两年来深圳打探商业资产的机构众多但出手者寡，主要原因一是深圳商业地产的投资回报率整体相对北上广要低，无法满足不少机构尤其是外企在收购资产时较高的资本化率要求；另一方面前几年深圳商业地产持续较高的供应量推升了空置率，是不少投资者心中的顾虑。随着市场从疫情中恢复，深圳的经济持续复苏。第一太平戴维斯的数据显示，2021年全年写字楼净吸纳量创历史新高，年末全市写字楼空置率为22.7%，同比下降5.2%，为2019年三季度以来最低。零售商业物业的战绩亦不俗，全年租赁净吸纳量为83.9万平方米，创下四年新高，空置率也进一步下降至7.5%，同比减少2.1%。亮眼的成绩增加了投资行为的活跃度，尤其是国内投资者和自用型买家。

　　一、 国内房企持续暴雷短期不可避免，优质商业资产或遭抛售，2022年将成为收并购大年。自恒大以后，内房许多企业相继陷入资金链困境，或主动选择出售资产。不少以往难寻的稀缺优质资产也有望在2022年入市，推动大宗交易市场活跃度。

　　二、 数据中心、产业物流等新兴资产受到投资者追捧。疫情常态下这类资产受到冲击较小，获益于互联网和电商的持续发展，未来资产升值能力可期，尤其是REITS上市破冰，使得此类资产投资价值高涨。

　　三、 核心城市、核心区域的投资价值持续体现。面对未来较大的不确定性，核心城市核心区域的优质资产将继续受到追捧，商业地产投资的头部效应会愈发集中。