盈科原创丨商业运营模式在商业地产项目重整中的应用

　　随着我国经济供给侧结构性改革不断深化，各行各业都面临洗牌和转型的选择。由于政策调控和行业原因，作为三驾马车之一的投资特别是房地产行业的投资受到影响很大。从破产重整网公开信息可以发现，自2020年以来，房地产破产企业案件近407件（这些案件所涉企业为仅以房地产开发为主营业务的企业，不包括以投资类公司命名但实际从事房地产业务的企业），其中清算类181件，占45%；破产重整类103件，占25%；预重整类94件，占23%；其他类（破产和解、重整失败宣破等）29件，占7%。通过重整网公开信息和其他途径检索，可确认407件房地产破产案件中，有136件破产案件中包含商业性质的资产，商业性质资产所占比例在2%-100%不等。因信息披露不足，多数案件无法判断商业性质资产所占比例。此外，能够确认的纯商业综合体项目破产案件共20件，如万年华地财富广场、中央国际广场等大型商业综合体；还有环球欢乐世界、蜀西玉泉•翠微谷等商旅娱乐综合体。

　　商业项目一方面受网络购物模式的冲击，影响商铺销售价格；另一方面缺乏对购房人法定优先权的保障，制约商铺市场的繁荣。加之2020年起的新冠肺炎疫情影响，商业地产项目销售急剧萎缩甚至停滞，运营中项目亦出现退租、空置现象，最终导致大量房地产企业“烂尾”、倒闭，甚至出现房地产企业破产潮。商业地产项目的破产虽不及住宅项目涉及的购房者人数众多，但因商铺购房者（以下简称“小业主”）的利益缺乏法定优先权的保障，建设工程债权人的优先权、金融机构的土地或在建工程抵押权受项目自身变现性差的制约，利益均难以实现。

　　本文拟立足破产管理人视角浅谈房地产企业在破产重整过程中，怎样运用商业运营模式使经济要素实现最优配置，提升破产重整成功的概率，从而提高所有债权人的清偿率，最终使重整制度的立法目的得以实现。

　　就“运营模式”的定义而言，国内外学者由于研究角度不同，其概念至今尚无定论。Osterwalder等在 2005年通过调查和分类关键词，将运营模式分为三类1：一是一种概念性工具，目的在于表达某一企业的运营逻辑，研究时要考虑到企业的战略、交易过程、组织结构价值链和核心竞争力；二是运营模式可以描述一些有共同特征的企业，包括消费者、联盟、顾客类型、供应商、现金流之间关系和特征，同时将要素投入转换成产值并让顾客为此付出的一种方式；三是主要指某些企业特定的运营模式，如戴尔模式，亚马逊模式等。Michael等则按照作用把运营模式分为三类：经济类、战略类和运营类2。由此可见，运营模式的层次在此基础上不断地向外延伸，由以前的运营层面向现在战略层面延伸，其语义也更加丰富，要素更加宽泛，是企业主体在战略变量和竞技变量之间相互作用的结果，在一定条件下可为企业的可持续竞争力带来价值。多年以来，众多专家学者对运营模式深入研究，取得了很好的成果。翁君奕将运营模式定义为“有意议的形态组合”3。罗泯则认为运营模式是一个企业建立以及运作的基础假设条件、经营行为、手段和措施4。无论哪种表述和定义，运营模式的概念都可简单概括为企业通过何种方式赚钱，与企业战略规划和实施密切相关。

　　商业地产就是具有商业用途的地产，其与居住功能地产存在较大差别，主要用于产品零售、产品批发、餐饮与娱乐项目等方面，具有独特的经营模式和功能，是现代商业经济发展的重要依托形式。因此，商业地产企业必须要根据自身发展需求，完善运营模式，保证可以提升自身发展效率，促进社会经济的稳步提升。目前，我国商业地产的运营模式主要包括产权持有租赁、产权出售、持有自营三种5，在其实际发展中，可以促进商业地产的长远进步。

　　产权持有运营模式适合在长期经营的开发商或商业地方中应用，需要具备雄厚资金实力，并且拥有较多高素质人才。其本质就是房地产开发商作为产权人与出租人，然后将商业地产承包给商业公司。从而商业公司就是商业地产的管理者，经营者就是商业地产的承租人。

　　租售并举运营模式适用于一些盈利周期较短并具备足够资金实力的商业地产企业，在应用此类模式之前，企业要明确房地产开发的主要商家，保证主要商家能够成为核心系统，吸引到更多的小商家投资，在一定程度上，可以达到集群效应。此种模式在商业地产的运营过程中有一定的保障作用，除可提升商业地产的运营效率之外，还可以减少一些不必要的风险，增强其发展中的生命力。

　　产权出售模式适用于在短时间内要求有一定经济回报的企业，并且开发商的经济实力较为薄弱、也在一定程度上缺乏高素质人才队伍。商业地产企业一般选取小单元出售方式，从而使资金快速回笼，减少运营模式中的自身风险。此种模式的特点是开发商是主要的出售方，业主是购买人，商业管理的企业是管理机构，租售的相关企业或者个人是经营者、承租者。

　　房地产企业破产有其特殊性，从法院受理的房地产开发企业破产案件情况来看，传统房地产企业破产案件的主要特点有：

　　第一，涉及主体众多，包括政府、银行、购房户、职工、建设和施工单位、分包转包等。且各主体间的法律关系错综复杂，消费者购房用户的优先权、建设工程价款优先权、抵押优先权、预告登记债权、税收债权、职工债权等，每项债权均涉及不同的法律关系。此外，企业一般还存在大量在建工程，其价值受政策和市场因素波动较大，面临解决的特殊问题也比较复杂。需要准确厘清，才能为后续有效处理破产程序奠定基础。

　　第二，各方利益主体和权益冲突特别大，房地产企业一旦破产，导致购房户不能如期取得房屋，施工单位无法支付农民工工资，因欠税费导致无法办证进而无法交房，其他普通债权的利益受到巨大损害，容易引发群体性、突发性、安全性等事件的发生。

　　第三，多数企业开发“烂尾”面临续建、装修等重大问题，部分房地产企业在破产程序中是开发停滞，处于烂尾状态。进入破产程序后，为保障购房户及其他债权人利益往往需要对项目续建，需要招募合适的投资人，从而做大破产企业的财产价值，更好地顺利推动破产程序。

　　第四，房地产企业破产一般债务数额大。房地产企业是资金密集企业，对资金需求量本身大，而部分房企盲目扩张、多方投资，再加上经营管理不善等，一旦进入破产程序涉案债权数额庞大、种类繁多。

　　第五，房地产破产案件中，大部分企业运行不规范，财务账册混乱，存在破产企业与关联企业、公司高管之间资产、财务混合情况，实务中给管理人的工作造成众多困难。还有债权确认之诉、取回权等破产衍生诉讼时常发生导致房地产企业案件的不确定因素增加，案件周期偏长。

　　基于房地产企业破产案件中存在的上述特点，对参与破产程序中的每一个主体尤其是管理人提出了更高的职业素养要求，不但要求管理人具备过硬的法律基本技能，对房地产及其相关行业的商业知识也需要有全面认知。

　　就商业地产项目破产而言，除具备前述特征外，资产变现和价值提升的难度较传统房地产项目更大。笔者以自身办理Y置业有限责任公司（以下简称“Y公司”）破产重整案为例进行说明。Y公司设立于 2011年7月22日，于2012年取得一宗地块，使用权面积72359.00m2，A公司将该地块开发为商住小区项目，后由于经营不善，Y公司进入破产程序。进入程序后，管理人通过审计评估等工作的开展了解到A公司负债约21个亿，剩余资产情况主要为大量商铺、停车位等商业资产4万平方米左右，且全部抵押给金融债权人。负债类型多且复杂，有抵押债权、工程债权、税收债权、诚意金客户债权、挪用业主维修基金债权，挪用业主办理产权证的契税债权等。且债权人人数多达2000余人，多年来涉及信访等群体性事件不断。

　　本案件办理过程中存在的难题是：第一，债务人资产全部为商业，目前市场行情去化难；第二，所有资产全部抵押，如处置过程中未和抵押权人达成一致，无法使用处置所得资金清偿其他债权人；第三，从参考评估价值测算债权人清偿率来看，普通债权清偿率为零，无法达到破产程序想要达到的和社会效果。在此种困境情况下，传统的招募投资人购买或者修建持有模式在本案中面临失灵。

　　鉴于此，商业地产项目的破产需在传统房地产项目破产外另辟蹊径，紧密围绕“商业”性思考解决问题的突破口。

　　运营商是购物中心利益相关者之一，即购物中心的经营管理者，一般叫商业管理公司，也有的企业为了拥有物业管理的资质，将运营公司注册为物业管理公司。商业管理公司负责商业项目的前期策划、商业定位、设计评审、招商落位、开业运营等工作。它是一个购物中心商业价值实现的保证者。如前所述，传统商业地产运营模式有产权持有租赁、产权出售、持有自营三种。Y公司本身采取的是产权出售运营模式，说明Y公司属短时间内要求有一定经济回报的企业，并且开发商的经济实力较为薄弱，缺乏高素质营销管理人才队伍。因Y公司自身在商业销售和运营中的能力缺陷，实际的运营销售过程中，未能完全出售，部分以物抵债、部分自持出租、大部分空置，导致资产现状比较复杂，给管理人的清产核资工作和接管工作带来巨大困难。经研判，管理人决定引入商业管理公司，商业管理公司通过对当地市场环境的研究分析、项目固定环境分析、项目本体及产品的分析、项目招商运营策略分析、项目资产变现及测算分析提出如下可能实现的目标：项目运营年收益为3021万元，按照每年租金5%递增，第二年到第五年之间的收益分别为3146万到3559万元间，项目销售总价值为50888万元，按照目前市场和价格，去化周期预计3年。

　　我们认为，如果通过商业管理公司介入破产重整的方式运营得当，Y公司未来三到五年合理运营后可增加现金流一个多亿，同时运营能够提升资产本身的价值和提高资产的处置效率；此外，这也给管理人制定重整计划草案指明了方向，可预测部分清偿率数据，通过限制抵押权人的部分行权，保证资产的统一性、完整性。因此，引进商业思维和手段不断优化以及做大债务人资产的价值，从而实现Y公司通过破产程序以达到的法律、社会、等效果的统一。

　　我国《企业破产法》对管理人的任职主体主要为三类：律师事务所、会计师事务所和清算公司等。从这三类管理人我们可以看出都是以专业服务为其长处，往往这三类机构都不具备商业运营管理能力。因此对于房地破产企业是否适合引进商管公司进行运营为首要甄别和判，，笔者通过实务和一些研究认为，一个房地产破产企业引进商管公司运营模式应具备以下条件：第一，破产企业应有一定规模的自持商业，并且短期内难以去化变现；第二，破产企业的商业部分应基本建成或全部建成，能够达到交付使用的标准或用较小的投入即可交付使用；第三，通过商业运营是否可以使债务人资方价值变大，同时运营是否有利于提高去化的效率；第四，项目所涉问题较多，在当前市场下行的情况下，无法快速实现销售和良好的售价，从而无法做到债务清偿，只有通过专业的招商运营，提升商业形象和价值，优先盘活资产，再进入到销售阶段，实现资产价值兑现和变现，达到清偿债务的最终目的。

　　房地产破产企业若要引进商业运营，其实本质上就是决定企业是否继续营业。根据我国《企业破产法》的相关规定，有权决定是否营业的权利主体是人民法院或者债权人会议，因此首先要确保引进的程序合法。若决定引进商业运营，一定要引进专业度高、资源特别丰富、职业操守良好的商业管理运营机构。管理人应当通过公开招标、比选、邀标等方式来确定有实力的商业运营机构。

　　Y公司破产重整案件中管理人采取具体做法是：从接管破产企业所有资产时开始收回物业的管理权限，为加强自持物业的运营与管理，发挥其商业价值，维护所有债权人的合法权益。管理人本着公平、公开、公正的原则，公开比选了物业商业管理机构，对商业管理机构主要工作内容也做出了如下具体要求：一是对Y公司自持物业进行尽职调查并出具书面尽调报告；二是制定Y公司商业物业后续运营方案，包括但不限于项目招商、整体规划布局、品牌落位、运营管理、营销策划等；三是租金、水电费及各类欠费收缴、销售指标达成、多经管控、营运期报商管控、空铺招商管控、新进商业开户管控；四是开拓商业资源的引进工作等。商管公司服务期限为Y公司破产重整期间，如重整计划草案经债权人会议表决通过或者法院裁定通过，另行协商处理合同继续履行事宜，同时因Y公司自持物业是财产担保债权人的抵押物，若在破产重整期间该抵押物通过拍卖、变卖等方式变现或“以物抵债”等方式实现有财产担保债权人的债权，新的权利人无需商管机构提供商管服务的，委托运营期限自动终止。

　　以上仅是我们在一起破产重整案件中的操作方式，这个命题本身还没有一个成熟的法律体系和市场体系，而且在实际的实践过程中存在众多变量和不确定因素，比如商管公司对项目商铺及公共设施的运营管理的能力、项目商铺及公共设施进行招租招商拟采取的方式（如1.商业委托管理模式，即固定商管费用+租金增量提成模式。2.按统一租金标准整体接管项目商铺及公共设施后进行招商和营运，自负赢亏模式。）接受项目其他业主委托进行招商的协商机制，还有商管公司接受委托后制定的后续运营方案执行不符合预期目标或中途不能执行等也存在风险，并没有一个成熟的模式和体系，这都需要破产程序的参与主体群策群力，在依法合规的情况下，努力实现我们破产程序的各种效果。

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　　擅长领域：从事律师工作12年，擅长办理企业破产清算与重整及相关法律事务、不良资产处置与收购、私募股权投资基金及投融资业务等。