商业地产投资入门篇

　　在美国，买投资房可以获得很稳定和较高的收益，不过地产投资还有很多不同的领域，一些有经验的投资人也会投资其他领域来获得投资多样化。

　　很多人最后会选择商业地产，今天我们就带大家总体了解一下美国商业地产(Commercial Real Estate)。

　　公寓楼的划分比较特殊，一般4户以上的公寓才属于商业地产，4户以下的小公寓仍划分为普通住宅地产。

　　商业公寓(Multifamily or Apartment)是5户以上的统一产权出租公寓。商业公寓也有不同的类型，比如城里面高层公寓，郊区花园式公寓，或者联排别墅公寓。

　　这种公寓一般有统一的管理公司管理租约和日常维护维修，大一点的公寓一般有管理员现场办公 (on-site manager)。

　　办公楼是为公司，政府，研究机构等提供办公空间的商业地产类型。在城市中，一些摩天大楼和地标建筑都是办公楼，也有很多中小型的办公地产项目。

　　商铺也是很受投资人欢迎的商业地产类型。商铺有小的单排商业区（strip mall），区域商业中心（regional center），甚至几十万平方英尺的大型商圈（super mall）。

　　由于电商的发展，除了商场商业区外，传统零售在商铺中比例已经很少了，商铺大部分的租客变成是银行，饭店，保险公司，通讯公司，牙医等。

　　工业地产也是商业地产中比较大的一类。该类型涵盖了仓库，厂房等，为工业生产运输提供场地。由于用途原因，工业地产与其他商业地产通常处在不同的区域。

　　除了上述商业地产类型外，商业地产其实还有很多的类型，比如洗车行，自助存储，学校，以及混合用途等。

　　商业地产投资回报的途径本质上和投资房并没有太多不同。好的商业地产投资可以获得丰厚的现金流。现金流是地产项目的租金收入减去各种支出和，最后收入到投资人账户里的净收入。

　　因为商业地产的租约比较长（3-5年甚至更长），所以商业地产的现金流通常比较稳定。尤其商业地产的租约通常是三净租赁（Triple Net Lease），也就是说租客会承担房产税，保险，和维护维修，这些也都是商业地产现金流的保证。

　　投资者除了现金流还可以从市场升值(Appreciation)和自身增值(Value Add)中获得收益。我们下面解释下两者的区别。

　　市场升值是市场总体估值的提升造成房产本身的升值。比如一个城市的地产市场供小于求，买家不断推高整个市场价格，投资者先前购买的地产就可以获得市场升值。

　　市场升值也可以理解为被动升值。而自身增值则是通过投资人对拥有的地产做出一些改变来使其价值提升。

　　比如，投资人出资对自己拥有的公寓重新装修，提高每一户的租金，这样即使整个市场估值没有提高，整该寓的价值本身仍会提高很多。这种地产自身的增值可以理解为主动升值。

　　相比投资住房，商业地产租约一般3-5年甚至更长，所以租金收入相对更稳定。另外从租金收入来看，商业地产一般来说也是会稍微高一些。

　　前面提到商业地产的租约通常是Triple Net租约，租客会承担房产税，保险，和维护维修。这也使得商业地产房东少了一些意外的花费，现金流更稳定。

　　因为商业地产通常暴露在公众视线之中，所以商业地产租客通常会比较注意爱护打理自己和周围的空间，这样可以维护好的商业形象，吸引更多的客人消费。从这一点上房东和租客的利益是一致的。

　　因为商业地产买家一般可以要求卖家提供收益表（income statement）等收入证明，所以商业地产价格一般估值更容易。

　　商业地产通常体量更大，价格更高，所以投资门槛较高。也因为同样的原因，一些其他支出相比住宅也会大一些。总体来说，商业地产对投资者的财务状况要求更高。比如维修屋顶你可能就要花费$10,000，而这个价钱可以给普通住宅换一个新屋顶。

　　商业地产交易更加复杂，涉及到更专业全面的建筑检查，产权调查，环境检查，财务检查。周期短则2-3个月，长的甚至半年一年。所以商业地产项目通常花费的时间和精力比住宅要多很多。

　　商业地产交易和管理更加复杂也决定了房主需要更多专业人士的支持。通常建筑的维护维修对人员的专业性和资质要求更高。此外，法律和税务相关问题也需要更专业的人来处理。

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