2021零售商业地产企业综合实力TOP100：万达第一、华润第二、新城第三

　　正式发布：包含零售商业地产企业榜单、购物中心榜单（点击查看）、中国领军品牌榜单（点击查看）、新兴品牌榜单（点击查看），本篇为

　　据赢商大数据统计，截止2021年12月，国内已开业购物中心（商业建筑面积3万㎡以上）超过5300个。

　　从1996年，中国真正意义上第一个购物中心广州天河城开业，到2021年超过5300个；从以百货为主要形态，过渡到经典购物中心模式，再迎来高速增长期，增速逐渐放缓，中国零售商业地产行业经历了全球最迅速的发展轨迹。

　　走过25载，国内市场也已形成一批具有真正竞争力的零售商业地产企业，他们对城市商业消费、连锁消费品牌的繁荣发展都做出了很大的贡献。

　　这首先在于零售商业地产行业的复杂性，是商业地产领域最非标准、最个性化的。其次，中国零售商业地产发展速度之高，形成了复杂的市场格局。而要形成一套客观的、量化的企业综合实力测评体系，需要从城市商业、城市商圈以及到覆盖超过5300个购物中心的底层数据建设，这是非常艰巨而繁杂的过程。

　　赢商网深耕零售商业地产十年，形成了对行业的深刻认识，以及历经5年的行业数据深度建设，为测评零售商业地产企业提供了坚实的基础，以此推出“2021年度零售商业地产企业综合实力TOP100”。

　　本质上，零售商业地产是2B业务，因为收入主要来源是商户的租金，但同时也是2C业务，因为同时还要参与各大品牌在物业内的运营管理，共同实现销售额的最大化。

　　一个购物中心的成功，既可以说是区域位置的成功，资源价值的体现；也可以说是运营的成功，是日常经营管理的体现。

　　因此，零售商业地产企业综合实力的排序，竞争的是旗下资产质量的优良程度，购物中心运营效率的高低，以及企业的竞争实力。

　　资产的规模，决定了企业的营收基本面，同时也是结果指标，能够持有更多的购物中心，侧面也体现了企业的竞争力。

　　资产的类型，决定了企业抗风险能力和利润空间。资产的类型，由其区位条件、定位等综合决定。零售商业物业所处区域或位置的土地本身就具有价值；而零售商业物业优秀的建筑设计和空间规划、电梯、停车场、智能设备等，都能提升物业自身的价值。

　　零售商业地产非标、个性化的性质，决定了必须通过持续运营获取稳定的收入，这也集中体现了企业的管理能力。

　　在缺乏长期资本的支持下，中国零售商业地产走过了高速增长期。形成规模发展的零售商业地产企业，无一例外都突破了对资源的单一依赖，依靠自身积攒的品牌、技术、管理等软性要素，拿下规模与营收双重增长。

　　零售商业地产玩家们，正站在一个历史节点上，唯有义无反顾将专业技能、智力资本、品牌优势及金融运用扭成一股合力，才能持续奔跑在增长的轨道上。

　　零售商业地产综合实力：赢商通过构建规模性、运营能力、招商能力、区位价值和融资能力五大维度，构建零售商业地产综合实力评价体系，用于衡量一段时间内各大零售商业地产企业的发展、运营统筹能力，体现其综合实力。

　　根据以上综合维度测评，赢商网联合中城研究院共同发布《2021年度零售商业地产企业综合实力TOP100》：

　　从行业层面而言，中国购物中心行业增速逐渐放缓，行业竞争加剧。总量上来看，中国购物中心存量的相对增速从2015年开始同比下降，而增量在2017年达到峰值约5500万㎡后也开始逐年减少；同时每年的“增量/存量“比值近年也呈持续下降态势；行业竞争加剧，于企业而言，规模扩张之外，运营能力成为竞争的核心。

　　头部企业发展具备规模效应，但并未形成垄断的竞争格局。从市场集中度层面看，CR5企业存量份额基本保持在10~15%区间；2020年，CR5 企业增量份额大幅增加，可见在黑天鹅事件中规模性企业竞争优势明显，强者愈强，未来轻资产战略或是企业其实现规模扩张的重要途径，但在可预见的将来不会形成垄断的竞争格局。

　　下沉市场成为企业规模扩张的广阔空间，三四线城市购物中心呈高增长态势，部分城市将迎来更多的商业机会，从存量规模来看，三四线城市少于一二线城市，但其与后者规模比值逐年增长。

　　总体而言，不同企业在不同的市场结构中分化明显，深耕优势领域、提升运营效率、提高数字化水平，是中长期竞争的关键。

　　重奢市场，是最景气的细分市场，主要城市商业线级为一线和准一线城市，单市场容量小、总市场容量和增量市场都不大，进入门槛高且已经出现寡头竞争格局。

　　高能级市场，是分化最明显的细分市场，项目档次包括中高档、中档、大众性等，城市商业线级为一线、准一线和二线城市，单市场容量、总市场容量、增量市场都大，因此竞争最为激烈，不同企业的资源禀赋不同，竞争策略不同，因此竞争表现分化明显。

　　下沉市场受到城市能级、消费力等因素的影响，单城市市场容量有限，由于商业三线城市数量全国占比更多，且其中不乏有消费潜力的城市，总市场容量相对较大，增量市场也大。

　　不同的细分市场景气程度不同，市场特点不同，策略也不同。于企业而言，规模扩张之外，运营能力是竞争的核心。优胜劣汰，具备规模、管理优势的房企持续发力，行业集中度提升是中长期主流。

　　港资房企通常以在内地和香港同时租售并举为主，由零售商业地产提供稳定现金流，有效平滑物业销售收入的周期性波动。

　　在战略克制、稳健财务政策下，港资房企的零售商业物业通常位于一二线城市核心地段，重资金投入，布局数量少，开发节奏慢，产品定位高端商场，赚好地段的高租金，以持续经营获取长期收益及稳定现金流是其核心。

　　得益于风气之先，港资商业地产企业拥有众多的高端商场标杆项目。恒隆广场世界级的建筑设计、太古地产精耕细作的匠人风骨、新世界K11的艺术创新等为打造高端商场提供了典范。

　　2021年上半年，恒隆地产总收入和营业溢利均上升近19%，分别为49.75亿港元及36.30亿港元，所有收入及利润均来自物业租赁业务，背后是内地10座商场销售额的强劲增长；太古地产内地零售物业租金收入总额增长40%至港币15.38亿元；九龙仓集团内地投资物业部分的收入增加45%至26.77亿港元，营业盈利增加50%至17.8亿港元，在总营业盈利中占比逾4成，在各业务板块中占比最高。

　　处于核心城市核心商圈、具有奢侈品牌壁垒、高规模投资、高设计标准打造的高端购物体验、强运营管理能力，这是高端商场的护城河，也是高端商场开发商具备的优势。

　　但就港资企业在未来高端商场拓展计划上看，项目储备量有限，恒隆地产仅有杭州恒隆广场开发中，九龙仓暂无拓展计划，太古地产除了今年开业的上海前滩太古里、北京三里屯太古里西区外，还有上海张园项目及北京三里屯太古里北区，以及广州的珠江太古项目。

　　2021年上半年，华润置地持有48个购物中心，租金收入达65.3亿元，按年增长65%，同店增速达到60%；出租率提升1.3%至96.0%；零售额大增87.%至506亿元。其中8个为重奢商场，重奢购物中心零售额同比增长88.5%。

　　优质地段和建筑特点，是高端市场的必要条件。占据城市的优质地段，既具备优质资产的稀缺性，提供稳定高质量客源，也具有极佳的临街展示面。

　　在一线城市和强二线城市之外，高端市场的容纳量有限，受制于奢侈品品牌在这些城市中难以开出多家门店，使得此类高端商场必须得抢占先机。先入者可以因此建立起坚实的防御性优势，后入者则面临着残酷的竞争。

　　作为先入局者，华润享有规模优势。2012年前，万象城进驻了深圳、杭州、沈阳、成都、南宁五座城市。2018年，这5个项目的租金收入占整个华润置地购物中心总收入的45.3%；平均成本回报率37.0%，比2017年上涨4.6个百分点。2012年后开业的27个购物中心，2018年的平均成本回报率为11.9%，同比上涨2.9个百分点。

　　品牌是高端商场的真正壁垒。奢侈品消费本身具有较强的目的性，提供客户想要的商品才是交易的本质。高端商场聚集的奢侈品牌越多，意味着消费者可能有更多选择，也能营造出更强的高端购物氛围体验场。从品牌招商能力上，华润、SKP亦是高端商场的核心玩家。

　　赢商网同时抽取了硬奢品牌ROLEX、BVLGARI与软奢品牌LV、HERMES、CHANEL，在国内高端商场的门店布局情况，根据统计，奢侈品品牌均选择高线城市的高端购物中心、高端百货进驻。从这些高奢品牌布局来看，与一般的认知并不一致，华润万象城、SKP才是他们必须进驻的项目。

　　SKP可以说是高端品牌的集大成者。从品牌丰富性的角度来看，北京SKP上至顶奢、下至运动休闲，品牌层级跨度广、丰富度高。而在品类上，SKP除了拥有重奢商场擅长的服饰/手袋/珠宝钟表之外，还有现今大热的化妆品/香水品类。

　　在高能级市场中，有万达这样的规模之王。截止2021年6月30日，万达持有274个万达广场，是全球第一大零售商业地产企业。

　　探索性布局（2003-2008年）： 2003年第一个万达广场开业，至2008年万达已在全国开出10座万达广场，在探索布局过程中完成产品和模式迭代，开创了城市综合体的产品模式。

　　规模式扩张（2009-2015年）： 在这一阶段，万达广场进行规模式扩张，布局全国，并开始下沉。

　　巩固阶段（2015年至今）： 靠轻资产模式加密一线，继续下沉补齐空白市场，截至2021年6月，万达在管万达广场共计380座（珠海万达商管统计口径），已全面覆盖中国31个省区市和全部省会城市，实现全国完整布局。

　　规模之下，带来的是招商上的绝对优势，万达也由此建立起自有品牌矩阵以及和连锁品牌深度绑定的合作模式。万达自有品牌的成立，源于万达广场在体验业态上的升级，而随着万达广场数量增加，万达电影、万达宝贝王等品牌自有品牌也走出了增长之路。

　　万达依托规模效应，深度绑定关联品牌，同一个品牌的商户在万达在管商业广场中开设的门店数量相当可观。据赢商大数据监测，与万达关联度超过25%的品牌共57个，关联度超过60%的品牌共6个，分别为屈臣氏、大玩家、肯德基、COCO都可茶饮、Jack&Jones及星巴克。

　　随着万达广场——的落成，可以窥探出万达广场未来的发展特征：超大体量的产品特征，体验业态比重大的业态特征以及在战略城市打造标杆项目的战略布局。

　　龙湖的规模扩张，选择高能级城市，持续发展成体系的产品线年，第一座天街在重庆开业。2011年，龙湖集团开始了以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”为关键词的战略转型，龙湖商业也进入稳健发展阶段。

　　去年底开业的重庆金沙天街，是目前全国唯一集高铁、地铁、轻轨、公交、客运“五轨合一”的城市综合体。重庆金沙天街体量超21万方平方米，成渝高铁的始发站位于项目A、B馆之间，地上7层商业空间、地下7层立体交通空间无缝接驳，聚客力在线。据重庆市沙坪坝官网，重庆金沙天街开业3天销售额破亿元，人流量达90万人次。

　　一方面，在于商业与轨道交通的有效结合，需要实现不同功能间有效融合，包含建筑空间、工程技术、人流动线、多功能空间等；

　　做大型乃至超大型综合体，是高风险、高收益、高沉淀的选择，核心在于是否有强大的融资能力支撑。2016年以来，龙湖平均融资成本保持在5%以下，2019年则低至4.6%。即便在行业加杠杆期间，其仍可保持在净负债率50%~60%红线内，财务管控能力较强。这为龙湖未来持续拓展提供坚实的基础。

　　由于房开企业长期的土地储备，因此，在高能级城市的市场上，过往拥有良好的开发经验的企业，可以顺延这种资源禀赋，开启零售商业地产赛道，并在短时间内实现跨区域布局。

　　而定位为“新时尚全家庭型购物中心”的合景·悠方（苏州），今年新引入NIKE Sport L、adidas Mega leve2全新形象店以及REYIBO Apple Premium Reselle店，此外，瞄准家庭亲子客群需求，引入吴中区首家全棉时代。

　　今年9月13日至10月7日，合景泰富商业在全国6城8座购物中心落地彰显新世代生活态度的首届「U·LIVE悠活节」，直面年轻人，潮范儿十足，兼具个性与态度。除了明星KOL探店直播、悠活跑&音乐节等新潮叠加玩法，还有34家品牌新店集体亮相，活动期间创下“销售额同比增长43%，客流增长47%，会员同比翻倍增长”的硬核成绩。

　　大力进军重庆、广西、浙江等地，持续扩张全国商业版图。总体而言，要在高能级市场中不断拓宽版图，持续的精确选址，打造成熟的产品体系，建立较深的商业运营能力

　　/下沉市场：新城、宝龙持续快跑，不断拓展新的边界下沉市场主要分布在商业三线城市，受到城市能级、消费力等因素的影响，但城市市场容量相对有限。目前中国三四线及以下城市占比更大，其中不乏有消费力但尚没布局标杆商业的城市，总市场容量相对较大，增量市场也大。

　　低能级商业市场进入门槛相对较低，但若想规模化布局也不是易事。一方面需要追求增量，意味着产品模式的标准化和强复制性；另一方面快速拓展必须稳健，意味着必须要有快人一步的圈地实力和良好的运营能力保驾护航。

　　不管处于哪种市场结构，商业的意义都是创造更好的消费价值。毫无疑问，购物中心是目前线下消费空间中最高级的产品，因为不同企业间充分竞争，更多的标杆项目出现在城市中心，TOD、免税等细分领域开始出现，下沉市场也升级迭代。这就是零售商业地产之于线下消费的意义。

　　据赢商大数据，中国购物中心行业规模增速逐渐放缓，购物中心增量/存量比值呈下降趋势，头部企业竞争优势凸显，行业进入加速分化期。

　　消费者往往对知名的、运营经验丰富的企业具有明显的偏好，企业在持续经营中打造品牌美誉需要时间积累，领先的企业在打造自身的消费者体系，建立了较高的壁垒。

　　长期来看，随着行业格局的稳定，零售商业地产将进入存量竞争时代，对企业长期的考验是运营能力，体现在产品线的打磨、运营经验和人才的积累、数字化的应用等。