市场观察 Help to Buy：简介、变化及影响

　　在之前的热点研究文章中，我们曾经给大家介绍过英国一种较为特殊的房地产类型——经济适用房的情况。经济适用房市场的特殊性在于其直接受到政府的干预，在其购买方式上作出相关的具体规定，并对其交易金额以某种方式进行来自政府的补贴。这类补贴一般来说分为各种不同的补贴计划（Schemes），而Help to Buy作为一种补贴计划的集合，代表了市场化程度最高，与正常住宅市场相关性最强的几种补贴方式。今天这篇文章我们将专门对Help to Buy中Equity Loan的部分进行介绍，为读者朋友们带来更多关于经济适用房市场的信息。

　　上文提过，Help to Buy是英国政府关于经济适用房补贴计划的一个集合。正如其名称上所表现出来的一样，Help to Buy内包含的全部为帮助购买经济适用房的计划。之前我们介绍过的Shared Ownership也在其中。而除此之外，还包括了Help to Buy：ISA（该计划已经于2019年11月之后停止接纳新申请人）、Equity Loan、Mortgage Guarantee等。

　　而我们今天要介绍的，则是其中的Equity Loan部分。这一计划在英国2018年秋季预算案中被预定将于2023年结束，并将与2021年开始内容被大幅调整（见下文），因而可能会对住宅市场发展情况产生一些影响。

　　Equity Loan是Help to Buy内的其中一个补贴计划（本文所指Help to Buy仅为英格兰地区计划，不含其他地区），这一计划的核心是当申请人购买自住房时，只需要首付房价的5%，政府为其提供数额为自住房售价20%（伦敦为40%）的五年无息，这一就被称为（Equity Loan）。除去这25%（伦敦为45%）的部分之后，房价剩下的75%（伦敦55%）就要由买家从其他渠道（银行或者机构等）再进行一次用以补足。这也就是说，在使用Help to Buy计划进行购房时，买家将只需要首付5%，但需要背负2项，分别来自政府和金融机构，其中政府的这部分是五年内免息的。

　　之所以说这是广为人知的3条要求，是因为除此之外，还有其他的要求：比如申请人还必须住在以Help to Buy购买的房产里，以及常常不被提及的，除政府外的另一项住房必须为等额本息还款，即人在还贷初期所还大部分为利息的还款方式等。

　　值得一提的是，Help to Buy计划中并没有提及购房者的户籍限制问题。在Hones England（英国住房相关的政府部门）的关于Help to Buy的说明中，曾经将其描述为面向所有购房者的补助计划。

　　当然，作为没有签证的海外买家，实际上是无法满足Help to Buy内关于所购买的房产必须为自己唯一住所的要求的。但持有有效签证（比如T2工作签证）的买家则可以尝试能否通过Help to Buy购买英国住所（前提是目前不拥有任何房产）。

　　Equity Loan的最值得关注的一点，是在英国政府2018年秋季预算案中提出的关于2021年对其进行调整，并最终于2023年将整个计划终止的决策。由于2021年即将到来，因此我们有必要重新关注这一政策变动，为未来做好准备。

　　政策调整主要涉及两部分，一是从2021年开始，不再允许非首次购房群体申请Help to Buy；二是对于申请Help to Buy的人，购买的住宅的最高市价将进行分区限制，每区不同（此前为全区同为60万）。

　　由上图可见，除伦敦最高价没有被限制之外，其他所有地区的可购买房产的最高价都大幅下降，最少的英格兰东区下降了30%，最多的东北区则下降了接近70%。我们很想知道这看起来很大的跌幅究竟意味着什么。

　　在经过一些数据对比和市场观察之后，我们认为，在即将到来的2021年，Help to Buy政策调整后，影响主体为当地开发商，主要影响可能为部分地区购房偏好的变动以及对特定房产类型的房价的抑制作用。1.影响主体

　　首先我们来谈谈影响主体。乍看之下，降低可以购买的住宅的最高房价最大的影响应该是在申请使用Help to Buy的群体，尤其是被禁止继续使用Help to Buy购房的有换房需求的人群（Home movers）。然而实际不然，我们认为最大的影响还是会落在开发商身上，也就是体现在供给侧上。要说清楚这一个问题，先让我们来看看当前市场的消费情况。

　　从这一组英国住房社区部及当地政府（Ministry of Housing，Communites and Local Government，为一个单位，简称MHCLG）的统计数据来看，2019年，使用Equity Loan买房的人数创出新高，超过5万人；这其中超过4万人（准确比例是82.8%）是首次置业者。换句线年继续使用Equity Loan的人实际只占全部使用者17.2%。

　　当然，如果总共交易量减少17.2%，无论这个市场是哪一种房地产类型，都是一个比较大的数字。可是当我们这样理解时，我们还需要想到这种结论的一个前提，那就是这减少的17.2%的人是因为不能用Equity Loan了，因此就放弃了自己的换房计划。换句话说，这部分人除非让他用Equity Loan，否则就绝不换房。

　　这当然是荒谬的，因为这部分人完全可以寻求其他机构的。实际上，根据MHCLG的统计，在进行问卷调查时被问到假如没有Equity Loan是否还会买房时，只有36%的人肯定地表示不会，意味着不认为自己一定要依靠Equity Loan买房的人为64%，将这一比例带入到非首次置业者中去，就会令17.2%这一数字变为17.2%*0.36=6.1%。

　　其次，我们要了解的一点是，这一房价上限的规定，并不是说现在的购买水准要下滑，而是潜在的购买顶点会降低。我们需要注意，当秋季预算案提出这一数据的时候曾经指出，不同区域所设最高价限制实际为预测该区域以Equity Loan购买的房产的平均房价的1.5倍。

　　因此在设定时，实际上的平均成交价应该并没有达到所谓最高限购价的数值，也就是说很多地区虽然价格天花板下降了30%、40%左右，但这并不妨碍实际上市场的交易，因为此地会通过Equity Loan买房的买家本来就不会买60万或是40万的房子，而只会选择20万-30万的房子。

　　然而，政府的估计还是有一定的误差。Savills在2019年末对当期英格兰不同区域的通过Equity Loan成交的房价进行了对比，发现西北区已经突破了房价最高购买价，部分地区也有较大份额的交易超过了对应的价格限制。

　　由图中我们可以看到，在西北区，所有尺寸在市场平均大小的新房的成交价都已经在2021年该区限价之上，也就是说假如不降价，这样的房产的交易将完全无法通过Equity Loan完成。同理可知情况较为严重的来由West Midlands、East Midlands、North West和Yorkshire等地。如果这些地区的供给侧需要改变，则毫无疑问首当其冲的将是统筹整个产品设计的开发商。因此开发商，很可能才是受影响最大的群体。

　　从上文可知，英格兰有5个大区的市场平均水平的房产都已经全部或者有很大部分超过了2021年的限价了。因此假如Equity Loan在当地房产交易中占据份额比较大的话，理所应当这些地区为了保住这些交易，就将会对当地新房市场进行改变。

　　而通过英国政府给出的Equity Loan在当地交易占比数据可知，这些地方又刚好是Equity Loan占新房销售市场份额特别大的地区，全部超过了40%。从而可知这些地方的市场产品将因此进行一轮调整。

　　天下熙熙，皆为利来，调整的重点当然不可能是开发商自降利润。但如果产品不降价到2021年限价以下，超过40%的交易将化为泡影，因此最终策略，按照正常的逻辑就该是在维护产品利润的前提下降低销售价格。

　　而要做到这一点也很简单：缩减住宅的销售面积就可以了。面积缩小总价当然就降低，但是单位价格仍然可以保持不变。

　　而缩小销售面积后，带来的则可能是房型的改变：试想原本一块1英亩的地能开3套house，现在却必须要卖6个单位，那么再建house可能就不如改为建Townhouse，毕竟后者本来在市场定位上的平均面积就小于House，也因此能直接掩盖自己产品的面积实际上缩小了的情况。同理，Townhouse则可能变Flat，而Flat则可能3房变为2房。

　　而由于目前市场上的消费主流是Semi-Detached，所以比其小一个档次的Terraced和Flat可能会在未来几年变作上文5个地区的供给主流。

　　按照这一趋势，本为较大户型的楼花和新房就可能因此而市场热度下降，而二手房虽然不会直接受到影响，但假如大户型的新房的热度下降从而价格降低，则二手房也将因而价格下滑，毕竟没有人会愿意花更多的钱买更旧的普通平房或公寓。

　　综上所述，目前Equity Loan在经历的变化，可能将会导致以North West为代表的的数个区域的市场产品构成发生变化，并影响这些区域的相对应的房产。在上述区域持有房产并计划于未来几年内变现，或是有计划在未来几年于上述区域投资的读者朋友们也许应该在计划时将这一点一同考虑。