全球最大的商业运营服务提供商「万达商业」递表港交所

　　摘要：万达商业于2022年4月22日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是全球和中国最大的商业运营服务提供商。2021年收入为234.81亿元，净利润35.12亿元（年复合增长率为67.78%），毛利率14.96%。

　　S&TLiveReport获悉，成立源于2002年珠海万达商业管理集团股份有限公司ZHUHAI WANDA COMMERCIAL MANAGEMENT GROUP CO., LTD.（以下简称“万达商业”）于2022年4月22日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。公司曾经在2021年10月21日递表，这是该公司第2次递交上市申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通及瑞信。

　　按截至2020年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，公司是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。公司的商业运营服务包括:

　　商业管理服务包括(i)开业前谘询服务，当中包括选址、市场研究及项目定位服务、设计谘询服务及建设谘询服务;及(ii)运营管理服务，当中包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。

　　增值服务主要包括(i)广告空间管理服务、(ii)公用区域管理服务、(iii)停车场管理服务及(iv)宣传推广服务。

　　截至2021年12月31日，公司管理417个商业广场，在管建筑面积达59.0百万平方米。于2019年、2020年及2021年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。截至2021年12月31日，公司有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。

　　中国商业运营服务市场较为分散。截至2020年12月31日，根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中:

　　按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国皆排名第一。公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和;

　　从2015年起，公司开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2021年12月31日，公司的在管商业广场中，独立第三方商业广场占132个，占在管商业广场总数的31.7%。截至2020年12月31日，公司是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

　　委托管理模式。公司受委托全权负责管理商业广场。公司提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。

　　租赁运营模式。公司从业主处租赁物业，并将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。租赁运营模式与委托管理模式的服务范围大体一致。

　　收入分别约为人民币134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元，年复合增长率为32.19%；

　　毛利分别约为人民币45.81亿元、63.44亿元、105.22亿元，年复合增长率为51.56%；

　　净利润分别约为人民币12.48亿元、11.12亿元、35.12亿元，年复合增长率为67.78%；

　　公司收入、毛利、净利、毛利率和净利率都呈现上涨态势，其中净利润的年复合增长率为67.78%；

　　商业运营服务是指于零售商业物开业前期到开业后整个生命周期内向商业物业开发商或业主、商户及消费者提供的服务。

　　商业广场的数量及总在管建筑面积不断增长。2015年至2020年，中国在管商业广场总数由13,655家增加至20,977家，复合年增长率为9.0%。有关数字预期于2025年将达到28,332家，2020年至2025年的复合年增长率为6.2%。

　　商业运营服务市场快速增长。2015年至2020年，中国商业运营服务市场的总收入由人民币483.6十亿元增加至人民币836.9十亿元，复合年增长率为11.6%。商业运营服务收入由2015年的人民币102.5十亿元增加至2020年的人民币205.9十亿元，复合年增长率为15.0%。租金收入由2015年的人民币381.1十亿元增加至2020年的人民币631.0十亿元，复合年增长率为10.6%。

　　2025年，商业运营服务市场总收入预计将达到人民币1,256.1十亿元，预计2020年至2025年的复合年增长率为8.5%。商业运营服务收入及租金收入的复合年增长率预计分别为11.1%及7.5%。

　　以截至2020年12月31日在管项目数量和总在管建筑面积计，公司是全球最大的商业运营服务提供商。

　　以截至2020年12月31日总在管建筑面积的市场份额及储备建筑面积计，公司是中国最大的商业运营服务提供商。

　　以截至2020年12月31日的在管独立第三方项目数量及独立第三方储备项目数量计，公司处于行业领先水平。截至2020年12月31日，公司是中国唯一向独立第三方大规模提供服务的商业运营服务提供商(即在管独立第三方项目数目超过50个)。

　　日本永旺株式会社是一家跨国零售集团，其核心业务是运营综合性的商业广场和百货超市。永旺是日本著名的零售集团公司，为日本及亚洲最大的百货零售企业之一。作为日本顶尖零售企业，永旺集团旗下包括AEON Co. Ltd.及一百多间附属公司。永旺拥有逾30年经营零售业务之经验，尤以经营综合购物百货公司为其核心业务。

　　西蒙房地产集团是是一家美国的房地产投资信托公司，主要开发和经营购物、餐饮、娱乐等多样化的商业地产。它拥有,开发和管理零售房地产,主要由区域购物中心,高级商店和工厂组成。西蒙房地产集团专门从事创收零售房地产资产的所有权,开发,管理,租赁,收购和扩展。该公司由Fred Simon,Herbert Simon和Melvin Simon于1993年12月成立,总部位于印第安纳州印第安纳波利斯。

　　王健林先生、林宁女士、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万达共同组成一组控股股东。

　　截至最后实际可行日期，大连万达商业直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。王健林先生持有大连万达商业股权的52.68%，当中包括(i)5.19%的直接权益、(ii)透过万达集团拥有的44.31%间接权益、及(iii)王健林先生的配偶林宁女士所持有的3.18%直接权益。

　　齐界先生，公司董事长及非执行董事，负责为公司的整体发展及战略制定提供指导。现任万达集团副董事长及总裁、大连万达商业董事长及总裁、万达地产集团有限公司董事长和北京万达文化产业集团有限公司执行董事。于2000年4月加入万达集团，于大连万达商业担任多个职务，包括总裁助理及成本控制部总经理、副总裁及南方项目管理中心总经理、执行总裁、总裁。于大连理工大学获得机械工程学士学位及哲学硕士学位。

　　肖广瑞先生，公司执行董事及总裁，负责监督公司的整体战略规划，并负责公司的全面管理及运营。肖先生现任万达集团董事及大连万达商业董事。于2001年2月加入万达集团，并于万达集团及其附属公司担任若干职务，包括人力资源部总经理、总裁助理兼人力资源部总经理及副总裁。于辽宁师范大学获得中文学士学位，并于2000年8月于大连理工大学获得工商管理硕士学位。

　　王志彬先生，公司执行董事、常务副总裁，负责监督公司的整体战略规划，并负责公司业务管理及运营。于2007年11月加入公司并担任若干职务，包括万达商管公司安全品质部总经理、万达商管公司副总经理、万达商管公司宁波区域总经理、万达商管公司副总经理兼管理中心总经理、万达商管公司副总经理兼招商中心总经理、万达商管公司常务副总经理兼综合管理中心总经理、万达商管公司常务副总裁及总裁。于天津大学获得供热通风及空调工程专业学士学位。

　　据捷利交易宝数据统计，万达商业中介团队共计10家，其中保荐人共计1家，近10家保荐项目数据表现较差；公司律师共计2家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现较差。

　　71个关联风险中，股东大连万达商业管理集团股份有限公司的股权被冻结警示1项、行政罚款1项、股权质押警示33项，子公司万达商业规划研究院有限公司行政罚款1项，高管曾茂军因关联企业未履行法定义务被限制高消费1项，其余为民事纠纷；

　　3162个提示信息中，主要都是作为原告起诉他人，人员变更（法定达标人、实控人、最终受益人、股东、主要人员等）、对外投资变更等提示信息。

　　整体来看，一家2002年就开始经营的公司，法律诉讼方面属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。

　　据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为89.67亿，其中最大市值为汇通达网络，最小市值为清晰医疗；发行PE均值为38.87倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为9974人；超购倍数上，均值为5.13倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在53.28%，整体来说，基石比例有增长趋势；暗盘及首日收益率上，今年1月以来好坏参半；2月份，新上市的汇通达表现尚可，清晰医疗则一般，乐普生物-B则微涨；3月份初金茂服务首日大跌28.75%，物管类公司依然不受市场看好；瑞尔集团上市首日表现略差，但在3月份即将结束之时，新上三家新股暗盘表现颇为亮眼，其中最大黑马为力高健康生活。