产业地产运营模式的探讨

　　探讨地产与产业有机结合的运营新模式，对构建产业发展新体系，增强创新发展新动力，提升区域经济运行质量，实现大中小企业在一定的平台上经济活动的互补互促，进而实现可持续发展的必然要求。

　　土地资源供给、企业资源整合及人力资源利用、城镇化建设战略目标实施等基础条件的最佳组合是探索产业地产运营模式的基础。

　　应该说，“地产+产业”的运作模式成为完善区域经济整体运营功能的最具理性的房地产运营模式。这种模式以均衡运营为基本特征，以综合开发长期运营为目标，以“利益合理化”为运营基础，既可以规避一窝蜂式的开发热，又防止类似住宅开发的炒作热。

　　从土地资源开发角度看，产业聚集对土地的需求，经历土地协议转让、标准厂房开发和土地综合开发三个阶段。产业聚集方式的变化是以与之相生相伴的产业地产运营方式不断成熟为基础的。

　　产业地产的拥有者、开发商、使用者及运营者，以一种 “改变自己”的姿态完善经营战略，成为产业地产运营基本条件，形成适应经济发展的新合力新形势新规律。

　　产业地产运营操作方式发生了改变，原有的由“一方开发多方合作”向“一方协调多方开发”转变，单一而滞后的投资模式转到向土地资源集约要长期稳定效益的投资组合模式转变，根据资源禀赋及产业规划要求，通过产业地产运营 “遍地开花”的中小优质企业分别向功能明确的开发区域聚集成为运营新特征。

　　从企业资源的整合利用角度看，公共服务部门的综合服务模式是产业地产运行质量的重要因素。根据自然资源禀赋和人力资源聚集特点，工商管理部门对不同产业的经济组织加以分类信息引导；税收管理部门对新兴产业进行导向性支持，金融部门对产业聚集进行融资支持，成为企业资源整合与聚集的内在助力。无疑这些助力因素为产业地产发展提供了内在支撑。

　　从环境建设角度看，以“组合团队”的方式建绿色生态环境有很大的可为空间。根据自然资源、生态环境、社会经济环境的要求，不同群体在产业链条的占位次序及发挥的作用各异，在产业地产运营过程，实践“低投入、低能耗、低污染、高产出”经济运行态势成为产业地产运营内在约束条件。

　　根据北京市总体规划，不同区域进行不同区位功能定位是建立环境友好型环境的最好“药方”。为保证“政府+公共管理部门+开发商+企业”多家运作主体的多功能的有效组合，中关村高科技园与不同功能定位的十六园区协同发展机制，为提升北京甚至周边辐射区的社会效益和经济效益的协调性提供了可能，这种良性“共振”的组合动力产业地产的稳健运行具有重要的经济意义。

　　近年来，随着中小企业总部或研发机构入不断兴起，随着各类商务活动的高品质需求增加，产业地产运行各环节的长期、“微利”、稳定的运行，形成企业成长的“绿色”环境。这种“小气候”以资源要素的科学配置、高效利用为核心，合理利用有限的土地资源，通过多种运行模式形成“共振”效应，确立了产业地产多种运行模式在房地产业分工过程的重要地位。

　　这些运行模式围绕产业这个主体，以市场运作的操作手法实现多个产业对土地的市场多样需求与地产对产业发展有效供给的科学对接。这些多位一体，整体协调，多行业融合发展方式成为近年来许多区域的经济发展的新亮点。

　　产业地产运营策划是长期实践的过程。一个地区、一个地域、一宗地产从设计、招商、运营的一整套运营环节是一个经济活动的典型长周期。而产业地产运营依托基础设施建设、商品房建设和社会建设的协调发展，是最直接的宏观发展战略与微观运行平台相结合的表现形式。

　　产业地产运作的实践证明，缜密规划、科学布局、产业引导、差异化经营是产业地产健康发展的重要前提。其中 “政府+公共服务部门+开发商+金融部门+创新创业企业”共同打造，政府搭舞台，开发区做平台、金融做后台，企业唱压轴戏是产业地产的科营和管理的基本经验。

　　以企业法人特别是中小企业的举措与“银行+运营商+购房企业” 的合作模式是对中小企业实实在在的支持。这种共同参与、开发企业负责推荐，根据企业需求为企业“量身定做”的全程服务流程是增强创业创新企业市场竞争力的最有效措施。

　　模式的创新并非一挥而就，有其渐进的规律可把握。有待进一步实践的许多经济问题如搭建银企合作平台，政企联谊平台，网络信息平台等大量服务体系建设问题，依然是产业地产健康发展的活力因素。

　　通过产业地产运作模式不断创新，把已有产业地产“硬件”建设与服务的“软”环境建设有机组合，把一个区域建成“产布局合理、产业链接紧密、企业聚集力强、环境保护好、经济效益高”的综合经济体，用一种新的模式把产业布局和土地利用有机衔接，成为经济发展的新模式、新优势、新成果、新引擎，让探索出来的产业地产运行模式更加丰满。

　　产业地产运营仅仅研究租售等微观运营问题，不足以认清产业地产的特殊“身份”，也不是“一卖了之”、“一租了之”的简单运作模式，产业地产的运作是复杂的系统工程，是城镇化建设的重要组成部分。基础设施升级改造及网络管理模式与日产管理对接，政府资源、区域土地资源、人才资源以及客户资源的合理配置，这种“混搭”或“融合”必然打造一个区域乃至全国的经济转型发展和振兴实体经济壮大经济实力的新局面。

　　十九大报告指出：“科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能。”“加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。” 在国家大政方针指导下，产业地产的发展空间更加广阔，深入实践和探索产业地产的运作模式，把政府、公共服务部门、开发运营商及入区企业各方共同参与长期实践摸索的结果运用到更广领域，是实现经济振兴及发展的“多赢”的战略手段之一。返回搜狐，查看更多