圣创干货丨四种成功的商业地产发展模式分析

　　目前中国商业地产发展模式众多，耳熟能详的有万达广场模式，中粮大悦城模式，华润万象城模式，宝龙城市广场模式，新加坡凯德模式等等。

　　但是这种模式其实是在用自有资金开发，通过销售回款形成沉淀资产。而一旦开发的新项目数目减少，就会出现问题。

　　特点是“传家宝”，港资的商业地产公司一般都经历了家族二代、三代人的积累，资金实力雄厚，所谓富人持有资产，他们是不断的把现金变成资产，从长期来讲，持有资产肯定是比持有现金更划算。

　　所以港资商业项目一般都是定位高端，以奢侈品为主，即使开业率低，业绩不好，他们也无所谓，因为他们要的是资产，比如恒隆无锡的项目，现在生意不好，商家大量撤柜，但是你会发现商场物业做的仍然很好，一点都没有衰败的样子，就像新场子一样。

　　特点是“证券化”，就是用别人的钱持有资产，比如像已经进入中国的黑石和铁狮门，他们用的都不是自己的钱，主要是别人的钱。

　　这种模式发展会很快，但是必须要有成熟的资本市场支持，才能快速融资。同时，因为他们并不长期持有资产，所以他们的运营能力并不是最强的，只能算是中等。

　　特点是“接力棒”。首先是用私募基金去开发或者收购项目，通过运营使项目回报率达到6%以上，然后私募退出，再将项目装入REITS，REITS类似于公募，是可以在公开市场上交易的，相当于是把基金份额散售给普通大众。

　　这样一级一级由不同的资金像接力棒一样，推着项目从开发到运营。这种模式对运营绩效要求非常高，所以凯德的项目样子都不是最漂亮的，但回报率一般都很高。