想玩转商业地产这5种开发模式你必须得懂！

　　深圳大东门商业区由于地理位置的优越性取得了令人惊艳的成功，但很多商家难以立足，内部环境恶化，核心地位和商业功能严重退化。

　　由开发商进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。优势：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势：对开发商的资金实力要求高，资金压力大；

　　易出现两难境况：如将物业租赁给大商家，虽经营收益稳定，经营风险降低，但大商家所支付的租金回报较低；

　　如采取散租模式，虽能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。只租不售模式是在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临的现实。

　　一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。优势：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。

　　劣势：由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，还不知这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之。

　　租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。优势：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，将高楼层整体出租给品牌商家经营，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式。该模式可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾。经营要点：

　　要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；

　　要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。

　　上海大拇指广场：主力店长期租赁2万㎡，剩余4万㎡商铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权统一管理。

　　经验表明，两年期左右的银行根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾。

　　通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。

　　操作方法：以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。

　　一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自已的REITs。