国策视点2022年上半年上海市房地产市场分析

　　2022年上半年，我市面临疫情突然的爆发以及各种严峻的外部环境压力，然而，在这种恶劣的大环境下，我市在党中央的领导下，勇于面对各种困境并积极克服各种挑战，在疫情防控的同时，尽最大力量保证经济社会的发展，加快经济的恢复，保持经济运行较强的韧性，上半年总体呈现新动能不断积蓄、核心经济功能有效发挥的积极状态。

　　上半年，在我市的积极应对下GDP恢复至去年同期的94.3%，总量19,349.31亿元。对于下半年主要经济指标的达成有明显帮助。主要体现在三个方面：一是工业生产明显好转，我市工业总产值月度增速在第一季度处于低点，从4月份开始增速回升明显，五月份下降波动紧缩，6月份实现正增长；二是外贸进出口明显改善，受到疫情影响，我市上半年全是获取进出口量较往年下降幅度颇大，然而在6月份，全市货物进出口增长9.6%，扭转了前几个月下降的态势；三是一些先行指标表现向好，6月份，工业用电量比上月增长26.8%，货物运输量环比增长20.6%。

　　今年的疫情爆发十分突然，造成大范围长时间的封闭，上海面临的压力以及挑战十分严峻，但是这并不影响上海依然是作为我国面向国际市场的重要战略点，在此环境下依然确保金融、贸易、航运等核心经济功能稳定发挥。在疫情期间，上海经济大盘能够稳定，确保金融市的场平稳运行是坚固的保障。上半年，全市金融市场成交总额1,362.46万亿元，比去年同期增长16.8%，增速比一季度提高2.1个百分点。其中，上海证券交易所有价证券、银行间市场成交额分别增长18.7%、22.6%。对外贸易发展韧性较强。上半年，上海口岸进出口总额达到4.71万亿元，规模稳定保持在世界城市前列；同比下降0.6%，降幅比1-5月收窄0.8个百分点。国际航运枢纽高效运转。上半年，上海港国际标准集装箱吞吐量达到2255.2万标准箱，继续保持世界第一。与此同时，2022年上半年的产出缺口为-2.7%，比一季度扩大2.1个百分点。负向产出缺口扩大主要有三方面原因。一是，4月份在疫情等多重因素冲击下，社会面上消费总额、工业产额以及服务业的增加值等多项指标同比下滑；二是，微观个体“预期转弱”，即人民的消费意愿消费需求降低，相比往年疫情期间上海居民人均消费支出占人均可支配收入的占比有所下降。三是，受国际大环境的影响，二季度能源与原材料价格继续处于高位，“供给冲击”持续存在。

　　上半年，外商直接投资实际到位金额124.74亿美元，比去年同期增长0.2%。其中，科学研究和技术服务业与信息传输、软件和信息技术服务业实际使用外资分别增长62.9%和13.6%。上半年，新增跨国公司地区总部26家、外资研发机构10家，累计分别达到857家、516家。新设市场主体数量快速恢复。6月份，上海日均新设企业数1257家，相当于5月份的1.4倍，与一季度的日均新设企业数基本持平，显示出较高的经济恢复水平。

　　目前总体来说，疫情的突然爆发以及国际环境的动荡，对于上海经济造成的影响是不可忽视的，经济的复苏以及增长依然面对着许多的风险挑战，推进上海经济还需付出许多艰辛及努力，但是这些并没有上海经济发展长期向好的根本，上海的经济基础依旧稳固基础依然稳固，也没有改变上海经济高质量发展的大趋势。展望下阶段，要全面落实党中央、国务院和市委、市政府决策部署，坚定发展信心，把稳增长放在更加突出的位置，齐心协力推动上海经济恢复重振开。

　　面对2022年上半年疫情的突然冲击，上海市政府以“宽松、支持”为基调出台相应的政策来推动房地产市场的发展，使得上海楼市交易行情具备了复苏的基础和动力，宏观经济朝着稳中求进的步伐发展。

　　2022年上半年，受疫情影响严重，原定于4月上旬开启的一批次集中供地中止。随着6月1日上海全面复产复工，上半年土拍虽然受疫情影响延期，不过最终全部顺利出让。

　　受新冠疫情影响，2022年上半年上海共完成1次集中供地出让，共成交各类土地127宗，成交建筑面积达11,844,635.84平方米，同比下降47.6%，总成交金额1,129.2亿元，同比下降42.9%，平均成交楼板价达9,533元/平方米。从土地性质来看，工业用地成交面积占比依旧居于首位，纯住宅用地成交面积占比位列第二，但与去年同期比较，纯住宅用地成交面积占比下降59.8%，商办用地成交面积占比下降31.7%，综合用地成交面积占比下降44.5%，工业用地成交面积占比下降52.7%。

　　2022年上海首轮集中供地重启前，上海也对土拍规则进行了适度放宽，将地块交易方式转变为挂牌，并取消打分入围，同时将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%。上海市严格落实土地新政，叠加房地价联动、限价竞价等一系列政策，从土地供给源头上进一步调控房地产市场。

　　一批次集中供地刚刚结束，二批次集中供地已经被提上日程。6月27日，上海土地市场公布了二批次集中供地的34幅地块，分布在浦东、青浦、嘉定、闵行、杨浦、奉贤、普陀、松江、宝山、金山、长宁、静安12个区域。总出让面积约120万方，总起始价约746.5亿元。从位置来看，二批次地块质量都非常高。首先是市区，包含杨浦3幅、普陀3幅、长宁1幅、静安1幅，共计8幅地块，占比25%。

　　2022年6月1日下午，徐汇区斜土街道xh128D-06地块完成出让，招商&香港置地&徐汇城投联合体竞得该地块，成交总价47.333亿元、成交楼板价86,285元/㎡，溢价率9.57%。在近年来严控房价的主旋律下，2022上半年的“地王”相比于2021年1月5日，上海城投与上海建工联合体以176亿元摘得上海黄浦区豫园社区地块，起始楼面价89,567元/平方米，及2020年上半年的“地王”的徐汇滨江巨无霸商办地块差距较大，今年土地市场相比于去年的火热显得冷静许多。

　　2022年上半年，上海市平均成交楼板价达9,488元/平方米，同比上升8.38%，2022年上海第一次土拍创造了两个记录。一是本次土拍成交金额是上海自集中供地以来最高的一次；二是在2022年首批集中供地的城市中，上海是土拍成交金额最高的城市。单从这个数据来看，上海的“虹吸”效应还是非常明显的。

　　六月初上海第一批集中供地36幅（文中集供土地不包含“城中村”项目地块、租赁住房用地、保障性用地）延期地块顺利成交，土地出让金达到834.7亿元，已经达到2021年三批次集中供地交易额的五成以上。

　　首轮集中供地重启前上海也对土拍规则进行了适度放宽，将地块交易方式转变为挂牌，并取消打分入围，同时将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%，以此增加拿地企业的数量和积极性。从结果上看具有一定效果，此次集中供地交易并未出现流拍地块。

　　不过整体的市场热度并未得到显著提升，拿地企业类型延续了去年的趋势，国有企业依旧占据主导地位，且占比持续扩大，达八成以上。从最终成交的结果看，底价成交地块的占比也在五成以上，平均溢价率在3.5%，低于去年第一批的6.7%，市场整体活跃度不高。

　　纵观2022年上半年，上海市首次集中供地实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的效果，较好的遏制了土拍市场的高溢价趋势，但上海的土拍市场热度不减，头部房企仍在积极布局上海房地产市场，促成健康发展的房地产市场。新土拍政策使得招拍挂市场竞争愈发激烈，在房企利润空间不断缩减、短期资金需求加大、长期财务压力加重的情势下，联合拿地将成主流。根据上海市规划和自然资源局此前公布的2022年上海土地供应计划，新的一年中上海商品住宅用地的供应量显著提升，预计在522-592公顷，相比2021年的供应计划增幅在45%左右，该体量已成为经营性用地中的供应主力。

　　2022年上半年，上海受疫情反复等影响，房地产市场经历了前所未有的挑战。2022年上半年上海新建商品住宅供应375.12万方，同比上升8.6%，成交面积达376.65万方，同比下降33.56%。2022年上半年上海成交均价达65,148元/㎡，较2021年同期同比上升18.56%。综合来看，市场供求关系相比去年有一定的缓和，上半年一手商品住宅市场处于一个相对平衡的状态。

　　随着2021年下半年起政府不断出台楼市调控新政，购房者变得更为保守谨慎，整个存量房市场热度降低，同时疫情反复导致预期的回暖未能实现。但从市场整体运行来看，上海存量房市场仍然较为稳健，综合来看，2022年第一季度房地产市场表现平稳，4-5月份市场停摆，6月份市场呈现报复性反弹。受疫情影响，2022年上半年一共有2批次共计79个商品住宅项目开盘，累计供应房源超过3万套。相比第一批39%的触发比例，第二批触发的楼盘比例下降至35%，出现高积分的客户集中涌入热门楼盘，且市中心区域的项目热度居高不下的现象。从入市项目认筹情况来看，29个触发积分项目中超过41%的项目均价在6万以下，多为外围热门项目。均价10万平方米以上触发积分制项目有7个。

　　2022年上半年，商品房成交面积达376.65万方，同比下降33.56%，成交总金额达2,453.79亿元，同比下降21.23%。随着2021年第五批集中住宅的入市，1月新房成交创一年内新高，开年首月成交量达到129.16万平方米，表现出市场需求旺盛。2月份由于过年的因素，成交回落到80.54万平方米。3月中旬开始受到疫情影响，成交出现疲软。随着上海的疫情愈演愈烈，房地产供应及成交开始宣告暂停，4、5月份商品住宅市场跌到谷底，成交亦无法正常开展。6月份解封之后，市场开始回暖，商品住宅市场恢复供应，同时疫情间需求释放，供求增加，基本接近正常月份成交量。

　　2022年上半年上海一手商品住宅市场区域主要聚焦浦东新区，交易量占比全市最高。从成交空间分布来看，全市排名前三的区是浦东新区、松江区、宝山区，成交量分别是118.19万平方米，35.15万平方米和29.54万平方米，仅这3个区成交就占全市62.36%。其中表现比较抢眼的是虹口区，由于有多个项目入市，成交达到了26.85万平方米。整体来看，2022年上半年上海的商品住宅成交市场表现活跃，市场处于平稳发展态势。

　　2022年上半年，上海商品住宅销售面积TOP5项目合计成交面积为56.90万平，位列前三位的项目分别为融创未来金融城、悦城及四季都会。

　　2022年上半年，上海一手商品住宅成交总套数为33,004套，同比下降69.52%，原因主要是受到上半年疫情的影响。其中上海商品住宅销售面积TOP5项目合计成交套数为21,459套，占总数的65.02%。其中，浦东新区位列第一，由于人才落户门槛的大幅降低以及房贷利率的下调，调动了浦东新区的供应及成交。松江区和宝山区位列第二、第三名。

　　2022年上半年，上海一手商品住宅成交均价为65,149元/平方米，同比上涨了19.5%。从月份来看，1月份受高供应推动，开年首月成交均价为61,378元/平方米，2-3月由于推出的项目集中在远郊地区以及淡季的影响，成交均价有所下滑，2月份为上半年最低，为60,894元/平方米。4-5月份，受疫情影响，一手住宅成交面积跌落谷底，成交价格上涨较迅速，无一手商品住宅供应下，大多为前期高价盘网签，成交均价上涨至7万元/平方米左右。6月，随着全市复工复产复市,本年度第二批次项目恢复供应，新盘上市节奏加快，成交均价达到上半年峰值，为75,164元/平方米。

　　从区域来看，黄浦区以13.48万元/平方米居各区域榜首，静安区、虹口区、徐汇区、杨浦区成交均价均超过10万元/平方米。

　　整体来看，对于上半年的上海市房地产市场，总基调“住房不炒”的政策没有变化。随着政府发布的一系列人才落户等宽松政策，上海的一手商品住宅市场又开始逐渐回暖，住房需求开始补偿性释放出来，由此可见一手商品住宅市场在长期内依旧稳健。

　　2022年上半年上海市二手商品住宅成交面积为451.3万平方米，成交套数55,868套，成交总金额1,741.96亿元，成交均价38,599元/平方米，与2021年同期相比，成交面积同比下降69.64%，成交均价同比下降4.38%，延续2021年同期下跌的趋势。受疫情影响，2022年上半年上海市二手商品住宅成交面积为近十年来半年度历史最低点。

　　整体来看，今年年初，随着2001年底一手新楼盘的大量集中入市上海二手房也延续去年年末的好势头。随着疫情的影响，二手商品住宅成交量持续走低。

　　从月份来看，随着2021年第五批集中住宅的入市，二手房市场也十分火热，1月份成交面积为118.71万平方米，为2022年奠定了一个良好的起点。2月份受新年因素影响，成交面积有所下滑，为98.57万平方米。3月份上旬，小阳春应声而来，上旬成交面积有所上涨。3月末受“疫情”影响，加之“封控”小区逐渐加多等多重原因，带看、签约量急剧下滑，导致3月下旬二手商品住宅不得不按下“暂停键”。4-5月份市场停摆，成交面积跌至谷底。6月份复工复产之后，二手商品住宅挂牌数量出现增长，挂牌量较疫情前增加约17%，带动了二手商品住宅的成交，面积上涨至127.65万平方米，为上半年峰值。

　　2022年上半年上海二手商品住宅成交均价为38,599元/㎡，同比下降4.38%。整体来说，成交价格同成交量一样，受环境和政策影响明显。1月份延续去年市场的火热，成交均价为39,009元/平方米，环比上涨1.3%。2月份开始，均价下跌，为37,425元/平左右。3月份上旬，市场开始回暖，成交均价回到1月份水平，但由于下旬疫情爆发，导致价格只维持在年初水平，为39,604元/平方米。4-5月份，成交均价跌至上半年最低，为33,912元/平方米。6月起上海全面复工复产，楼市重启，二手住宅成交量亦迅速反弹，成交均价上涨到38,329元/平方米。

　　2022年上半年成交面积最高的四个区是浦东、宝山、闵行和松江区，上海过半的二手房成交面积来自于这四个区。从区域来看，相比于2021年同期，2022年上半年每个区都有不同程度的下滑，各行政区成交面积同比下跌幅度均在60%以上，其中浦东、青浦、长宁、虹口及黄浦同比下滑70%以上。大幅下滑的原因为2022年上半年二手市场受疫情影响，成交量低迷。

　　2022年上半年受疫情影响，上海二手房市场受到很大的冲击。6月份，上海市推出《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，进一步《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。随着LPR房贷利率下降、人才落户的放开等政策，大量人口的流入便会促使房地产市场的升温，强有力的支撑着上海房地产市场平稳回升。

　　全国宽松的基本面已经定调，上海虽然经历了两个月疫情，但上海基本面并没有发生改变，短期购房信心受挫，这需要较长时间恢复。本轮疫情前，上海部分区域一二手倒挂现象明显，新房市场供不应求，日光成为常态。楼市高景气度下，各种限价，限售措施频频，即使是去年下半年开始的楼市调整也未能影响到上海的销售热度，这一定程度上给了上海楼市极高的安全垫。

　　整体来说，在下一步新房开盘的带动下，二手房市场也稳步回暖，人才落户带来的购房力度，房贷利率的下调，三价就低放松等政策的出台，预计下半年的住宅市场依旧火热，成交量也会水涨船高，或许在9-10月份会达到一年内的高点。

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