活动 上海房产市场观察与趋势分析

　　房地产市场的发展与我们的生活息息相关，上海作为一个超级大城市，房市会如何发展？能不能从过去的数据中总结出发展规律？什么时候买入是最好时机？

　　上海作为中国第一大经济城市，是全国人口最多的城市，上海房价呈现一个“心电图式”波动，在经历了2013年至2014年的低迷之后，上海市由于政策放宽，土拍频繁，一二手房供应量和成交量增多，在2015年至2016年迎来一波猛烈上涨，涨幅在80%-100%左右，上海楼市进入了一个繁荣时期。“这段时间房价激增，一手房一经入市即售罄，优质二手房刚挂牌即下架”，成交周期不断缩短，尤其是在2016年春节后，完全进入卖方市场。

　　但2017年年初至今，上海房价却一直在跌，为什么会出现这样的现状？主要是受两个因素影响，一是2016年初的政策，主要限制外籍来沪人员，需连续缴纳满60个月的社保作为购房资格条件，才能拥有购房资格，这政策一出就在购房资格上限制了一大批人；其次是同年11月份的认房又认贷的政策，意思是除了”首套资格“条件，还需有”首次“条件，只要个人名下在全国任何一个地方有过记录，哪怕还清了，也不具备”首贷“条件，只有同时满足首房和首贷两个资格才能以3.5成首付买房，否则就是7成首付，对于动辄就是几百万的上海房子，7成首付着实打压了很大一部分的购房者，全面抑制了上海的房价猛烈上涨的势头。

　　2017年上海市常驻人口规模出现下滑，这是从1978年以来，第二次出现人口规模缩减。人口下滑导致住房需求减少，对2017年房价下跌也产生了一定的影响。未来，上海人口规模会一直缩减吗，上海的吸引力真的没有那么大了吗，人口缩减对经济发展和房市的影响又会有哪些呢？

　　2018年，一线城市新房被限价，直接倒逼二手房市场价格下降，所以房价稳中有降。就上海而言，2018年与2017年相比，成交量有明显回升，虽然全市的成交均价有微微下跌，但是部分核心区域的房价却在悄悄上涨。

　　那么，未来上海房价，会不会停止下跌？什么时候停止下跌？这是一个值得去了解和探讨的问题。鉴于一线城市在全国的经济和金融重要性是不言而喻的，如果一线城市房价出现大跌，那么发生系统性金融风险可能性很大，所以从维稳的角度考虑，一线城市的房价出现大跌的可能性几乎没有。一线城市目前成交量都在大幅萎缩，所以目前房价很可能出现稳中有跌，不过这种温水煮青蛙的下跌方式，是比较难受的。

　　本轮下跌是从2016年年底开始的，上海楼市已经经历了连续两年的交易量和房价的下跌。根据以往的楼市涨跌情况分析，上海楼市有很大的周期性，本轮跌幅什么时候停止，什么时候会进入楼市的春天，其实是有规律可循的。回想2013-2014年，上海楼市持续低迷了一年多，市场一片唱空，量价齐跌，二手房月成交量长期在10000-20000套之间徘徊，但是在2015年却迎来了暴涨。所以根据历史数据和市场表现情况分析，本轮楼市的下跌，是在为下一次楼市的腾飞积蓄力量。

　　前观现在中国经济比较差的现状，国内经济形势的低迷，国际经济形势也处于水深火热的阶段，例如中美贸易冲突对出口也会有比较大的影响，投资发展也是近20年来比较低迷的水平，所以国家为了大力发展经济的需求，后续会如何出台怎样的经济政策刺激中国经济发展？

　　结合最新资讯，2018年10月7日，央行突发降准，释放7500亿资金，这次为进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度，这一政策实施之后，又将会对房市有何影响，对未来的房市是否又是一个利好政策？到底什么板块值得购买？人口流出会造成什么样的影响？什么时候是最好的买房时机？

　　● 在楼市宏观分析与预测、家庭房产规划咨询、购房落地实施指导等领域有深刻洞见和丰富实操经验。