商业地产的定义要统一说法

　　可以看出，钱总和黄总对国内零售业有着充足的信心。金融危机只是给了大家一个冷静思考和谋求发展的机会。但同时也提到一个问题，零售业的增长虽然很快，但似乎商业面积的增长速度更快。对于运营中的商业来说，首当其冲的是需要修练内功，调整策略，不断创新。那对于正准备投放市场的商业项目来说，如果这块大蛋糕大家都来抢，有没有考虑过自己的得到的收益会低于行业平均水平？在这块大蛋糕里自己究竟能分到多少，又将取决于什么因素？请万达商业的张总。

　　张华容：我给大家简单的介绍下万达商业管理公司和万达广场，很高兴主持人刚才介绍我是商业地产开发商代表，其实更确切的讲，万达是商业地产运营商，万达商业管理公司也是全国唯一跨区域连锁管理的商业管理公司，管理的商业、物业项目近40多各。 万达集团(企业专区旗下楼盘)旗下自2003年长春万达广场开业以来，至今已开业的万达广场有19座并都经营良好 ，06年之前的万达广场在当时的时代背景下有一定的特点，是租售结合的，我们称之为一代店和二代店，一共有11个。2006年12月至又开业了8个万达广场，如上海五角场、宁波、北京石景山的万达广场（我们称为城市综合体），这八个项目除了北京CBD万达广场在综合产品和业态上有一定特点外，其他的都是大型购物中心加酒店、配套休闲娱乐、住宅及相关产业。所以万达集团不仅仅是商业地产开发商，还是商业地产运营商，我们在项目选址、项目规划、建设、招商、后期运营管理，是一条连贯统一的产业链。

　　刚才主持人说到商业地产蛋糕的大小和如何分或占有的问题，我的看法是这样的：目前中国的商业或零售行业对商业地产、零售 、购物中心还没有一个明确的权威的说法或定义（当然商业联合会正在修订相关术语和标准）， 除了几家专业百货和一些连锁超市、专业卖场有他们明显的业态特征可称作为百货、超市、建材或家电行业外，目前国内对商业地产或购物中心或MALL没有一个具体的说法。什么样的项目是商业地产，什么样的称为百货，什么样的项目是购物中心，似乎大家都说不清楚也看不明白了，现在有的百货做到了6-8万平方米米，有的超市有近万平方米的超外，有的建材也加了百货零售等等，在这种情况下，大家有必要给商业、购物中心、商业地产找一个定位和定向，有了定向和我们才知道这个蛋糕在那里，有多大，分什么，如何分。当然，在大家还在迷惘和寻路的时候，势必会产生一些不同业态的组合体出现在同一个市场上大家打混战，战到一定的时候，就会有人胜利有人倒下去，就像大浪淘沙，留下的就是分享蛋糕的主力军了。

　　实际上这个市场上有什么样的蛋糕有多大的蛋糕是要多考虑考虑的。2000年到04年商业地产热一度席卷国内，其后国内各地相继造MALL,04年中国开出了亚洲最大的MALL曾经轰动一时，到06年大家又都开始换概念做营销，确实诞生和留存了一些不错的项目，他们形成了蛋糕的组合部分和分享者。根据国家公布的数据，目前国内有20万亿的存款，有13亿多人口，人均GDP还在不断的增长；目前国内地产开发面积还在增大，劳动力水平和消费力还在提升，国家宏观政策的调控不断拉动内需和消费，我觉得市场的能量和潜力会更大，大家可想而知商业消费的蛋糕有多大，关键是看如何能够激发出他的潜力来。 只不过在这个过程中，大家虽然知道自己想要什么，但还没有一定手法明确的知道如何拿、能拿多少。现在大家都在努力奋斗，把自己能做的都抛出来想占据一席之地，也只有那些明白自己想吃什么蛋糕、吃哪里、如何吃、吃多少的人才能真正吃到蛋糕拥有蛋糕。

　　回顾以前的供销社到百货商场、专业市场到商业地产、购物中心的过程中，留下来的运作比较完好具备早期特色的就是传统百货。百货这个业态在细分里大家可以说的很清楚，随着不断有新的业态和商业产品进入这个市场，就让大家眼花缭乱了，或许三五年以后，经过市场的洗礼和行业整合，大家再坐下来谈商业的影响和市场份额会比较明确。

　　主持人：因为万达是全国开发的企业，你们在一线城市和二三线城市的开发布局过程中，对这些城市会不会有不同的预期？

　　张华容：对不同的城市当然是有不一样的预期和规划，可能目前有部分行业的朋友对万达在不同城市的布局不太理解，为何选一线城市和三线城市的差距那么大？而实际上万达对不同城市布局和综合体产品配置是不同的， 但是了解万达的人就会知道，无论万达选择的是一线还是三线城市，这个城市都一定具备消费力并对万达广场有足够容量，万达广场所在的区域，要么现在是中心，要么会创造将来的城市中心。

　　主持人：万达的商业地产开发和运营管理模式经常会被复制到各个开发项目。在不同的城市，或者说同一城市的不同项目，在运营方式上有没有针对当地消费人群的消费习惯而而采取一些差异化的策略？

　　张华容：有的。我们针对不同城市不同项目会有差异化的业态配置和营销方式，但我们的管理标准和要求是一致的。比如石景山万达广场，虽然它在京城但是在北京的京西地段，周边是大型社区和首钢集团，我们经过详细的市场调研后进行准确定位，业态配置以居家休闲消费业态为主，如超市、影城、KTV、餐饮、儿童娱乐等等，并且在开业前3个月左右，我们份额营运企划团队就深入社区和各社团单位开展联谊活动，让消费者先熟悉我们，到广场开业那天，客流量达到20万左右，场面非常火爆。但是上海万达广场开业我们就没有做这些社区宣传和活动，我们在主流电视和报媒上做了宣传，举办了隆重的开业庆典活动，开业后，当地公司开始在广场上做大量吸引眼球的事件营销活动，如世界拳王争霸赛和全国越野汽车拉力赛首发仪式等，目前上海的万达广场俨然成为上海五角场商圈的一个重要代表。

　　主持人：张总的信心是建立在万达这个全国知名的商业地产品牌的基础之上。我们知道翠微也是做了很久的百货业，您对刚才提到的市场蛋糕的问题怎么看？

　　潘玉明：翠微广场是翠微集团新的战略项目，定位于高端奢侈品购物中心，2008年策划，2009年底开业。也可以说是翠微集团下属的百货、超市连锁、购物中心三大业态组成的一部分。关于主持人提到的市场分析，打个比喻，业态就像一群鱼，漫游在市场的海洋当中，生存得好不好，对于这个海洋的判断和分析至关重要。刚才张总讲了上海和石景山的两个例子，很清楚地说明了他们对市场不同的把握，区域化的市场特点在万达眼中作为一种资源或者手段，他们自己也是自我欣赏的。

　　市场的区域化的特色是每条鱼生存必须看清楚的问题，不仅仅在于主管运营的手段和技巧，而且必须要看清楚这个市场的特色。大家都知道公主坟商圈市场，确实有一定的特色，资源比较雄厚，已经形成了市场的制高点，作为百货商圈它的市场销售额达到50多亿元，在北京基本是首屈一指。去年翠微大厦销售26亿多，这个对运营新的项目是有利的支撑。

　　另外说到市场的分配，我们现在判断也有很多个人分析的特点。从日本的市场看，整个零售业中从购物中心百货店到连锁店等等业态的比较分析，对百货业的影响将近七到八个百分点，对购物中心的影响是4个百分点左右，对于连锁店的影响不到1%，这样的状态说明对于不同业态影响还是有差别的，看上去都是在卖商品，但是卖的途径不一样，对于顾客的吸引点也不同，所以在同一个区域做不同业态的市场，简单地说对蛋糕的大小有影响，对蛋糕的厚薄也有影响，但是认真深入地分析来看，如果做的好，蛋糕就会不断的膨胀。我们有了小商圈区域的概念，也有像大华北区这样的商圈，所以，商圈是可以辐射的，可以膨胀的，不是一个很局限的概念，就象当年讨论金源燕莎购物中心的商圈，很多人在担心，可是实际上几年经营下来大家相安无事，你能说是谁把谁给局限了？现在大家都在一个池子里面喝水，吸收着自己需要的氧气，只要找准了自己的目标，完全可以相互借市、相互兼容。

　　王海燕：我们即将要开业的项目我们更有信心了。第一条，市场是有蛋糕的，没有蛋糕就更没有意义了，这个是第一点。第二，在国盛中心，也是商业地产的特征，现在我说商业地产的优势，因为我们一直在前面说商业，后面加一个地产，在开发商选择的时候，首先他考虑这个地段是可以升值的，在这个方面来说，他就已经具备了一定投资的优势，商业地产可以说本身就是天生丽质的。

　　另外，随着国内房地产不断的成熟和开发，也很正常，刚才我听到不管是百货也好，到底谁的业态更有发展，很多时候归根到底说是消费习惯。这个消费习惯也会随着社会经济的发展和变化有所不同的，所以我们出现新兴的住宅小区，高档公寓也好，新的居住区也好，那个时候就会出现新兴的生活方式。现在的生活方式必然影响人们的消费新习惯的形成，这么说来，不管是MALL也好，还是购物中心也好，是满足了人们现在新的消费生活习惯趋势，这这个角度来说，我觉得购物中心在中国整零售市场发展的趋势应该会很好，谢谢！

　　商业地产大师沙龙：品茗茶韵律 线期之商业地产：向左走还是向右走2008-12-22 20:09