入门级商业地产更多开发商试水社区商业

　　随着城市化进程加快，人口大量迁往城市，导致城市边缘不断向外扩张，形成了许多的现代化社区。时值当下，社区商业已成为实力地产企业纷纷瞄准的新蓝海。

　　在存量替代增量的大环境之下，中小商业地产商，受制于资金流的局限性、高标准的运营管理要求等各方面的原因，不建议专门拿地开发大型商业地产。目前的中小商业地产商普遍是重资产模式，拿地建造住宅地产，建造好住宅之后，利用销售完住宅的资金来建设社区商业，若是资金吃紧，会销售商铺来填补，造成了商业产权的分散，牺牲了运营价值。中小商业地产商想做好商业就需要做到对社区商业的主导控制，实在是因为资金问题，可以销售三分之一的商铺，将主导权控制在自己的手里。从社区商业入手做商业对于中小商业地产商来说再适合不过了。商业如同一锅汤，定位就是盐，再好的汤离不开要放入盐，否则就是平淡无味，没有味道，没有灵魂，这样的汤，能吸引人前来品尝吗？社区商业需要一个成功的定位，这样就成功了一半。社区商业的定位，是仅仅围绕着社区人群做出来的，局限性比较小，辐射范围也有限。

　　做社区商业，可以分为这几个阶段。首先，从社区底商开始，可以自持，也可以销售一部分。如果是想长久发展，建议还是需要做到自持，统一招商、经营管理。先从底商开始做商业，慢慢积累摸索商业经营之道，入门商业。社区商业是一门大学问，很多东西需要开发商自己亲自去经历体会才会明白，光靠别人的三言两语，难免会听的一知半解，真正用上的时候也是半疑半惑的，缺乏实际操作经验的支撑。开发商不能过于心急，还是得按部就班的来。其次，建造社区型集中商业，体量不需要太大，1~3万多平就可以，过小没有吸引力，过大不一定玩得起来，社区型集中商业主要的业态很明确，在定位的框架下贴近社区服务的业态。最后，建设连锁社区型集中商业。进一步扩大商业资源，市场影响力，积累运营经验。经过这样一系列的循序渐进，形成了规模，条件允许之后，可以考虑侧重于拿地做商业了，以轻资产为导向，形成区域影响力的商业地产商。

　　社区商业做的比较成功的代表案例有：保利——以点带面，全方位发展，保利首个若比邻社区商业项目，在广州，保利天悦开业。两年后，走出广州，在全国开业达58个。

　　万科——多产品线探索“物业最后一公里” “邻里家”五菜一汤的标准套餐模式，不同的是，在“邻里家”这条产品线”模式。即项目总体量的1/3由万科招商主力品牌联营，1/3由万科业主经营，剩余的1/3出售。通过统一规划管理，万科得以在单个项目中实现以售养租，并发展出鱼羊市集、梅沙教育、万享荟等自营品牌。坐落于广州海珠区的江燕路万科里，是万科邻里型社区商业代表作。从万科公布的数据可知，靠着仅5.5万平米小体量，江燕路万科里2018年实现营业收入5120万元。

　　这些比较成功的龙头企业，是以住宅为支撑，做社区商业，精细化运作社区商业。中小地产商可以吸取前辈们成功的经验，先做好社区商业再做以后的区域商业。把每一个住宅项目的社区商业做好了，就像是很多个“印钞机”，资金源源不断的流进来，对于集团日后的发展壮大大有益处。最后，飙马（中国）商业地产顾问机构建议，对于中小商业地产商来说，做商业地产要一步一个脚印，把路走的稳一点，还要有创新，把路走的长一点。短期目标是先把社区商业做好，社区商业做好了，形成了一定的市场影响力，积累了一定的商业资源，有了较为庞大的固定资产，资金来源也有了保障，日后的发展也就有了很大的把握。长期目标就是拿地建设运作自己的商业项目，前提是你得把社区商业这把火烧的旺了才能，否则，都是免谈。