专栏｜商业地产REITs的六个特点！

　　REITs是商业地产资产证券化的核心产品，因为它是出口，没有它，其他的金融创新都会因为没有退出通道而无法顺畅地在商业地产项目中展开。对于商业管理公司，可以甩掉前期投资回收的包袱，轻装上阵，只用考虑如何把项目运营好就可以啦。为了更好的理解REITs，除了了解REITs的定义和作用，还要了解REITs的六个特点。

　　第一个特点是：REITs只能投资于成熟的收租型物业，不能投资于其他产业，也不能投资于房地产的开发。

　　这跟股票不一样，上市公司每年可以分红，也可以不分红，中国的上市公司好像就从来不分红。但是REITs不行，它收益中的绝大部分，基本会占到90%以上，必须在当年分配给投资人。

　　目前，在商业地产的开发中，往往是开发商一家包圆，把整个产业链都做完了。REITs推出之后，很可能促使整个行业形成专业化分工的局面。开发商只负责拿地开发。资本方负责融资，在开发阶段可能会以信托、私募为主，等到运营之后，通过REITs退出。而运营则会交给专业的商业管理公司，这其中有些项目会采取商管和物管合一的模式，还有些项目会从商管公司再分出一个专业的物管公司来。

　　REITs的要求是收益稳定安全，为了达成这个目的，REITs会考虑多元化投资来分散风险，它会在不同地域和不同业态间进行合理的资产配置。

　　REITs就是以商业物业的现金流收益为基础，将整个商业物业拆成等额的受益凭证，称之为REITs单元，然后把这些REITs单元转让给普通投资人，这些REITs单元是可以上市流通的，就像股票一样，大家可以在证券交易所自由买卖，不受限制。

　　通过REITs，商业地产开发商以及所有为其融资的机构都可以实现前期投入的变现退出。对于普通民众，有了REITs，可以获得一个安全稳定的投资产品，从而可以分享优质商业项目的经营收益。

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