商业地产的常见模式

　　商业地产规模也有大有小，规模大的商业房地产，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。

　　对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

　　第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资，第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。这种模式是运作手段的体现，把一个商业地产经过多次运作之后，尽可能的提高其商业价值。不过开始想法是好的，多数会死在利欲熏心，贪婪到融资远远超过其本身价值和创造资金流的价值后崩盘。但是由于体量够大，难以估值而比较容易找到接盘侠或者资本的工具。

　　第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。但是开发商为了把产品卖出高价，就需要增加其附加值：地段、房价、服务、品质、规划、营销活动等等，商业地产的高租金收益才是投资的前提条件，但是由于体量太大，管理水平的制约造成，投入过大而房价上不到预期收益而造成销售不利，容易给开发商较大的压力。而前期出售的业主由于没有达到预期收益而与开发商造成矛盾，从而加速这种商业的崩盘。

　　第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一方面销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这种结果比较灵活，但是也会由于商业卖出较多，支持商业较少，开发商投入跟不上或者不愿意再做赔本买卖，所以会造成整体上的商业崩盘，郑州的大上海城就是一个很好的例子。