要做好商业地产必须弄懂这些专业知识！

　　从某种角度来说，商业模式引导着消费者的生活习惯与方式，而消费者的需求也在商业模式上得到一定的体现。

　　做商业地产是个长期的投资，不是做住宅销售，这种性质决定需要一个较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。

　　商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。

　　一个商业项目的成与败，可以说在业态定位的时候就已经决定了80%，剩下的20%，就取决于操作团队的实力了。业态定位就好比一个军团的作战计划，在总方针的指导下，迂回机动作战。

　　业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。

　　业态定位应该是以最合适的才是最好的为原则，不应过度的追求新、奇、特，有些商业项目的业态定位相当的新颖，可在招商过程中却举步维艰，从而极大的影响了项目的销售或经营。

　　主力店的确定是有学问的，不是多多益善，主力店一定是要和商场的地点相结合来选定的，比如说，在市区里做，最好的就是百货、电影城、数码城等，如果地点差一点也可以做超市，再远一点就是郊区，才可以做家居、建材类的。

　　招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资。中国最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。相当部分商场的开发商先开工后招商，建到一半再招商。

　　商场的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人。

　　商业物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。商业地产中最大的难点不是商业定位、不是规划设计而是后期管理。

　　一个商业项目，招好商开了业，才是挑战的开始，为什么？第一年很可能有部分商家经营不下去，选择退出，俗称“掉铺”。

　　商户都有自己的利益，经营好时，他们可以与开发商共存共荣；一旦经营不好时，他们根本不与开发商共同承担风险，不是关门停业，就是一走了之。

　　所以“掉铺”后选择什么业态的商家重新入驻、选择哪个品牌、给他什么样的租金才是整个商业地产的重中之重。同一个商铺，不同的业态、不同的商家来经营，结果是不同的。

　　所以，招商是一个持续性工作，并不是开业前招好商就行了，商业招商的火爆不一定证明后期运营的成功。

　　只有充满竞争的市场才是具有生命力而非一潭死水的市场，随着个性化消费阶段的来临，不会再有一层不变、固定万能的商业模式，运营者只能一直求新求变。