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基础设施公募REITs兼具债性和股性，又契合当前“稳增长”概念，受到市场的广泛关注。

2022年将成为基础设施公募REITs的大年。

4月7日，2022年首只发行的华夏中国交建高速公路REITs启动公开发售，其中，公众部分认购规模超840亿元，配售比例约为0.8%，打破了2021年5月中航首钢生物质REITs创下的1.76%最低配售比纪录。完成募集后，募集总规模93.99亿元的华夏中国交建REIT也成为目前市场上规模最大的公募REITs。至此，全市场共计发行12单公募REITs，累计募集规模约458亿元。

在开年以来全球资本市场较为动荡的情况下，股、债等大类资产表现不尽如人意，而REITs和其他资产具有很低的相关性，依靠其底层资产稳定的现金流优势，走势亮眼——截至4月7日，11只公募REITs自上市以来平均涨幅超过20%。其中，涨幅最大的是富国首创水务REITs更是达到55.83%，远高于其他成熟市场REITs收益。

基础设施公募REITs是基础设施投融资机制的重大创新，产品兼具债性和股性，又契合当前稳增长概念，因而受到市场的广泛关注。

申万宏源表示，2021年的结构性行情演绎到了一个较为极致的水平，进入2022年以来股票市场波动较大，高股息率股票受到市场青睐。与股票相比，REITs产品波动更低，具备提供稳定票息的特性，因此更加受到市场关注。由于2022年股市结构性板块“稳增长”行情，相关的基建行业等更受关注，因此基建REITs的产权增值部分也有所体现。

另一方面，随着2021年下半年经济下行预期愈加明确，债券市场收益率也一路下行，宽松的货币环境和无风险收益率持续下行推升REITs价格。基建REITs因分红的票息属性具有债性，且由于期限较长导致其对利率走势较为敏感，过去一段时间债券市场利率的下行也有利于REITs价格的上涨。

底层逻辑

REITs（Real Estate Investment Trusts)即不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。而投资REITs的底层逻辑则是——依靠它的底层资产产生的现金流获得收益。

据NAREIT统计，1972-2019年，标普500指数平均年回报为12.1%，而FTSE Nareit All Equity REITs平均年回报为13.3%，REITs投资收益跑赢美股。西南证券表示，REITs的综合收益率包括两部分，资产升值收益率和股息收益率，其投资价值主要体现为以下三点：

一是REITs是优质的抗通胀资产。根据Anari和Tsatsaronis等经济学家的研究发现，长期来看，不动产收益率的变化和通货膨胀率的变化呈明显的正相关，说明不动产具有强大的抗通胀能力。其内在逻辑在于：在高通胀时期，货币的超额供给会增强以不动产为基础资产的信用扩张，居民名义收入的增长也会提升不动产的购置需求，从而提升不动产价格。

二是REITs有着出色的风险分散属性。REITs可以帮助投资者优化投资组合的有效边界，改善投资组合的整体表现，使之成为股票、债券和现金之外的第四个大类资产配置类别。美国权益型REITs与标普500指数、巴克莱资本美国综合债券指数之间的相关系数分别为0.58、0.19，远低于1，能够有效分散投资风险。

三是REITs波动性较小，综合收益率较高。长期持有REITs不仅能享有稳定的分红收益，还能享受底层资产升值带来的收益。底层资产稳定且管理良好的REITs具有较强抗跌属性，短期价格下跌反而能带来更高的分红率，使得REITs波动性较小。

资料显示，美国是目前全球规模最大、产品最为丰富和成熟的REITs市场。根据全美房地产投资信托协会（NAREIT），权益型REITs主要持有与运作可以产生收入的地产，其增值可以来源于房产公司的一系列涉及房产的运作，包括维修、改善、租赁服务等。2017-2021年美国NAREITALLREITs指数平均综合投资回报为13.45%，指数平均涨幅为9.11%；权益类综合回报为13.89%，指数涨幅为9.88%。

在亚洲，新加坡是最成熟的REITs市场之一，其结构和制度设计，对亚洲各地的REITs市场具有借鉴意义。iEdgeS-REITIndex包含全部在新加坡交易所上市的房地产信托投资基金。2017-2021年新加坡S-REIT指数平均综合回报为9.99%，指数涨幅为4.46%。

而公募REITs则具有标准化、小额化的特点，显著降低了投资门槛和操作难度，为市场提供了兼具股债属性的大类资产配置工具，具备差异化投资价值。此外，公募REITs的估值方法相对保守，投资逻辑简单清晰，是投资者参与基础设施项目投资的全新选择。

鹏元资信认为，相比权益市场2022年以来的低迷，公募REITs的表现可以说让人耳目一新，为什么投资者开始追捧这类创新品种呢？究其原因主要有以下几点：

一是从产品本身特点来看，和股票、债券这些资产不同，公募REITs拥有投向明确、底层资产成熟优质、强制分红、现金流预期相对明确这些特点。总结一句话就是，公募REITs具有资产优质、收益明确等特点。

二是从资产配置的角度来看，由于公募REITs的收益来源是所投资项目产生的收益，比如说产业园租金、高速公路收费等等，因此和股市、债市的关联度都很小，可以作为资产配置的一个部分，有效分散投资风险，同时还具有一定的抗通胀属性。

三是从政策导向来看，发展公募REITs将是未来的一个长期趋势，3月18日证监会发布《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环》，提出了两方面支持：一个是正在研究制定基础设施REITs扩募规则，推出REITs扩募机制；另一个是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。此外，2022年以来的基础设施REITs市场还有税收优惠和地方层面的大力推动，呈现出一片蓬勃发展的景象。

国盛证券也认为，整体来看，公募REITs具有三大优势，在中国金融市场具有较强的吸引力。

首先，强制分红，且分红率较高。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，公募REITs的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这意味着高分红成为公募REITs的一大特色。从已经上市的11只公募REITs来看，产权类公募REITs的2021年预期分红率在4.1%-4.7%之间，平均分红率为4.5%。而特许经营权类公募REITs的分红率处于6.2%-12.4%之间，平均分红率达到8.4%，显著高于产权类公募REITs。

其次，公募REITs与其他投资品相关性低，可在投资中优化投资组合。公募REITs的价值为底层资产未来现金流的折现，与股票及债券的投资逻辑存在较大差异。从资产过往走势来看与股票、债券等其他大类资产的相关性较弱，因而公募REITs可以作为分散风险的一种资产配置。

另外，公募REITs还具有良好的抗通胀能力，底层资产的经营现金流入（如租金等）会跟随通货膨胀而上涨，然后传导至公募REITs价值提升，进而抵消通货膨胀率带来的资产贬值压力。

公募REITs一般包括REITs产品、投资人、基金管理人、资产管理人、底层资产（项目）、基金托管人六大主体。目前中国试点的基础设施公募REITs，就是由公募基金公司发行、面向中小投资者、主要投资基础设施的REITs品种，让普通投资者也能参与一个产业园、一条高速公路这样的基础设施项目。

根据基础设施公募REITs的底层资产性质，基础设施公募REITs可以分为产权类和特许经营权类。两者之间的主要区别在于产权类既拥有底层资产的经营权和收费权，也有基础设施的所有权及其所在位置的土地使用权，产品收益主要来自现金分派和资产增值；而特许经营权类的底层资产经营权有明确期限，产品收益只来自现金分红。产权类REITs底层资产主要包括产业园、仓储物流等，特许经营权类REITs的底层资产主要包括高速公路、生态环保、机场等。

基础设施公募REITs的主要特点包括：一是80%以上的基金资产投资于资产支持证券全部份额。二是采用封闭式运作，不开放申购赎回。符合条件获准在交易所上市交易后，投资者可以在交易所各会员证券营业部按撮合成交价买卖基金份额。

政策递进

2021年是中国公募REITs发行元年，而自2021年6月首批公募REITs上市后，陆续有多份REITs相关的重要政策文件出台。

早在2004年，中国就已经开始逐步探索REITs产品。2007年，中国人民银行、中国证监会和中国银监会分别成立REITs专题研究小组，这意味着中国监管部门开始了中国境内REITs市场建设工作。2014年，中国发行了首只“类REITs”产品，标志着中国进入“类REITs”时期。类REITs以私募形式发行，投资标的通常是商业地产和固定收益证券相结合，其本质上仍然是债务性融资。

2020年4月24日，证监会和发改委推出了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（40号文），中国基础设施公募REITs的试点工作正式启动。随后，在2020年的七、八月份，监管层出台了一系列实施细则，明确了公募REITs基金运作和申报工作的相关规范。

2021年3月，国家发改委发布的“十四五”规划纲要中提出：“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。”

2021年6月，中国首批9只公募基础设施REITs上市。

2021年7月，发改委发文（发改委〔2021〕958号文）将公募REITs试点范围扩大至全国，新增了多项基础设施试点行业。

2021年12月29日，发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（发改办投资〔2021〕1048号）要求：REITs试点项目库“应入尽入”，专人对接储备项目、加快项目进度，用好循环资金、形成良性循环，鼓励先进典型，形成示范引领。

海通证券认为，发改委（2021）958号文和（2021）1048号文两份文件就项目申报、管理以及回收资金方面做出补充，与之前发布的（2020）40号文）相呼应。首先，在项目入库方面，（2021）958号文对项目要求“应入尽入”并要求“未纳入项目库的项目不得申报参与试点”；（2021）1048号文的表述为“愿入尽入、应入尽入”并强调部门协调和相关辅导服务。其次，在回收资金运用方面，（2021）958号文明确其引导投入新项目建设的用途，（2021）1048号文则补充了加强跟踪监督，明确使用方式的管理要点。整体来看，加强投融资机制创新、形成良性循环的政策导向较为突出，未来REITs市场发展前景向好。此外，（2021）958号文还强调了对（2020）40号文的落实工作，明确其在REITs实践工作中的指导地位。

除了发改委之外，其他相关部门也在积极出台推进REITs发展的配套政策。2021年11月18日，银保监会发文《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，允许保险资金投资公募REITs，侧重保险资金投资规范化，就投资标的运作形式和投资主体的资质及管理提出相应要求。

2022年1月26日，财政部发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，针对目前REITs项目节税政策尚不成熟的特点，确保REITs项目发行成功完成募资后才需要缴纳税费，减轻REITs发行前期的税负，促进REITs进一步发展。1月28日，上交所、深交所、中国结算发布基金通业务指引，便利公募基础设施证券投资基金（REITs）等基金场外份额转让，为有需求的场外公募REITs投资者补充退出渠道。此外，证监会印发的2022年度立法工作计划中也包含了《不动产投资信托基金办法》，REITs相关法律法规将进一步完善。

多地也依照中央文件精神出台了一系列促进REITs发展的配套政策，多为基础设施项目投入较多的重点城市。早在2020年9月28日，北京率先出台了关于REITs的12条措施。2021年，成都、上海、苏州、广州、南京、西安等地先后出台发展措施。2022年开年以来，天津与福建省也发布相关举措。从内容上看，各地文件都突出了项目储备及相关人才培养的必要性。此外，也有因地制宜的特色政策，如北京对“PPP+REITs”项目的探索，上海设立REITs发展专项资金，成都、苏州等地依托现有政策的税收减免，后续可关注不同地区REITs差异化发展情况。

在各方的推进下，国内已发行上市的基础设施公募REITs共11只，其中第一批9只于2021年6月正式上市，第二批2只分别于2021年12月14日和2021年12月17日正式上市。从底层资产类型来看，涵盖了产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域，从底层项目所在地区来看，分布在北京、苏州、上海、深圳、合肥、浙江、广州等，覆盖了京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

从发行规模来看，第一批9只产品总规模为314.03亿元，平均规模34.89亿元，第二批2只产品总规模50.10亿元。不同的产品，发行的规模相差比较大，其中规模较大的平安广州交投广河高速公路REITs为91.14亿元，最小规模的中航首钢生物质REITs为13.38亿元。同时，各产品的存续期差距也挺大，最短存续期为20年（华安张江光大园REITs和浙商证券沪杭甬高速REITs），最长存续期达99年（平安广州交投广河高速公路REITs）。

国盛证券研究显示，不论从均值走势，还是从单只REITs与股债指数相关系数来看，国内11只REITs跟股票和债券的相关度都比较低，在资本市场中具有较高的大类资产配置价值。从涨跌幅走势来看，与主要股指和10年期国债收益相比，11只REITs涨跌幅走势都较为独立。

从11只REITs与股债指数的相关系数来看，相关系数绝对值普遍小于0.1，相关性不强。其中建信中关村REIT与三大股指相关程度最高，均为负相关。平安广州广河REITs与10年期国债相关系数最高为0.142。

同时，不同公募REITs之间表现出了比较高的相关度，同涨同跌。目前公募REITs项目的收益变化不太受股市、债市指数影响，主要依照自身的价值特点和交易情况变化，并且项目之间同步性仍然非常高。

此次发行的华夏中国交建REITs交易结构共有两层架构，分别为专项计划和基础设施基金。基金管理人为华夏基金；计划管理人为中信证券。项目运营管理机构为中交投资和中交投资湖北运营公司。产品存续期为自基金合同生效之日起40年。基金拟初始投资基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。项目公司的主要营业收入包含通行费收入，服务区经营权承包费收入和收费站灯箱广告位租赁收入。

上海证券认为，华夏中国交建REITs项目的优势包括：区域经济发达。项目底层资产嘉通高速连接长江经济带、辐射粤港澳大湾区，是重要的南北交通枢纽。项目沿线产业集群丰富，货运口岸众多，对物流、交通需求旺盛，产业集群的发展及武汉新港带来的转陆路运输需求，保证了本项目交通量持续增长。项目相比周边路网及其他运输方式，具有比较优势强，竞争强度小等特点。

而高速公路具有投资规模大、回报周期长、现金流充沛且稳定的特点，适合作为REITs的底层资产，也是首批重点试点行业之一，当前已上市的11个REITs项目中3个底层资产为高速公路。

一方面，高速公路资产从建设完毕到进入稳定盈利的成熟期通常需要数年，行业内公司债务压力普遍较大，对多元化融资有一定需求。

另一方面，高速公路通行费收入一般为即期收取，与其他行业相比，受宏观经济波动影响较小，经营和财务稳健，抗风险能力较强，同时高速公路的无形资产主要为特许经营权，具有明确的收费期和清晰权属，因而成为REITs相对合适的底层资产。

就华夏中国交建REITs而言，项目主要由三个部分组成：通行费收入、服务区经营权承包费收入以及收费站灯箱广告位租赁收入。

从规模上看，项目收入增长强劲。剔除受疫情影响较为严重的2020年，2021年1-9月通行费收入约37745.52万元，相较于2019年同期复合年均增长率为9.51%。2021年1-9月的通行费收入已超过2020年度全年，预测2022年及2023年通行费收入更是达到5.3亿与5.9亿元。

从结构上来看，各收入项目占比稳定且收入来源稳定。2019年度通车后，通行费收入占比高于90%，在2021年1-9月达到97.86%。服务区经营权承包收入方面，武深高速公路嘉鱼至通城段共有2个服务区和2个停车区，项目公司已将经营权授予中石化，根据《经营权承包合同书》，经营承包费第1年至第5年为270万元/年，第6年至第10年为290万元/年。灯箱广告租金方面，嘉通高速段共有18块灯箱广告位，已出租给湖北赤壁农村商业银行股份有限公司和湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司，年租金为6.6万元与14万元,租期为2-3年。服务区经营权承包与出租广告位业务客户稳定且资信程度高，收入稳定。

上海证券借助武深高速嘉鱼至通城段收费收入预测估计出2023-2046年的可供分配金额，根据折现率、预测收入等参数，计算出华夏中国交建REITs通过DCF方法获得估值为95.72亿元，其内部收益率IRR达6.61%，稍高于另外三只公路REITs，越秀、广河、沪杭甬IRR分别为6.12%、6.55%、5.84%。

收益回报

2022年公募REITs二级市场表现亮眼，特别是债基和股指整体处于震荡期，公募REITs产品反而屡创新高。

海通证券研报显示，首批基础设施公募REITs中的产业园类项目共有3个，为华安张江光大园REITs、东吴苏州工业园区产业园REITs以及博时招商蛇口产业园REITs，收入结构以租金为主。

疫情及国家宏观政策对产业园项目租金收入产生一定影响。除博时招商蛇口产业园租金收入占比较发行时小有上升（87.64%至88.43%）外，华安张江光大园（81.60%至79.52%）及东吴苏州工业园区（76.80%至75.10%）的租金收入占比均有下降。底层项目的出租率和租金也较发售时有一定变化。从盈利层面看，东吴苏州工业园区产业园REITs的单位可分配金额最高；而博时招商蛇口产业园REITs虽然出租率和租金有所下降，但利润率最高，全年累计EBITDA的预测完成率为101.96%，二级市场表现也较为亮眼。

从风险角度看，近期产生影响较大的是疫情及政策风险。博时招商蛇口产业园REITs在2021年三季度报中提及不及预期的续约状况和租金欠缴情况，其出租率也出现小幅下滑，应密切关注后续疫情及地方政策等带来的可能影响。

首批基础设施公募REITs中的产业园类项目共有2个，为中金普洛斯仓储物流REITs和红土创新盐田港仓储物流REITs。仓储物流REITs的收入组成占比较大的租金收入以及综合管理服务收入。

仓储物流REITs的租金收入占比分化，中金普洛斯仓储物流REITs占比从94.48%降低至92.22%；红土创新盐田港仓储物流REITs占比从79.14%提升至87.24%。两个项目受现金流收入结构影响，存在租约集中到期、出租率下降的风险。红土创新盐田港仓储物流REITs四季度经营状况有所改善，自发行以来租金收入已超出预期水平。

从仓储行业发展趋势出发，参考中国仓储指数水平，中国近两年来仓储行业基本持续处于扩张区间。而在需求结构方面，高标准物流仓储处于快速增长、供不应求阶段。考虑到两个REITs项目的主要仓储用地均为高标准物流仓，长期发展空间较为广阔，但短期内仍需关注疫情及续约情况带来的可能影响。

首批基础设施公募REITs中的高速公路类项目共有2个，为浙商证券沪杭甬高速REITs和平安广州交投广河高速公路REITs。高速公路REITs收入主要由过路费收入组成，2021年三、四季度收入占比均超过99%。

高速公路REITs项目这样的特许经营类REITs项目需要注意REITs存续与特许经营权期限不一致的问题，但在短期内并不会发生底层资产的改变。因此，对于特许经营类REITs项目，短期内的估值需要关注二级市场交易以及底层资产经营状况。

替代交通方式的分流以及疫情等自然灾害的影响需要重点关注。在平安广州交投广河高速公路REITs的2021年三季度报告中，指出因为2021年5-6月间广东省内疫情及8月份的广东省周边疫情，使累计路费收入较预算减少约2500万元，占比达全年的3.56%；浙商证券沪杭甬高速REITs的2021年四季度报告中亦提及12月受杭州市新冠疫情防控影响，导致通行车辆减少，12月收入同比2020年下降9.33%。这些都是造成高速公路REITs二级市场表现稍弱于同期其他REITs的重要原因之一。近期的疫情反复无疑会对高速公路REITs底层资产经营造成直接影响，需要密切关注受影响地区出行政策的改变。

首批基础设施公募REITs中的生态环保类项目共有2个，为富国首创水务REITs和中航首钢生物质REITs。前者收入主要由污水处理收入构成，四季度占比高达95.59%；后者则由发电收入、生活垃圾处置收入等构成。两个REITs项目均为特许经营权类REITs，前者存续期限低于特许经营期限，后者在短期亦尚不需考虑特许权续约及底层资产变动情况。

其中，富国首创水务REITs深圳项目所包含的3个水厂福永、松岗、公明在2021年第三季度均有超出设计产能10%以上的表现。公明厂在第四季度仍保持此产能。此外，深圳项目及合肥项目均在2021年三、四季度达成污水处理服务费回收率100%以及抽样出水水质达标率100%，整体发展形势较好。但需关注2029年后国补退坡的潜在影响。

中航首钢生物质REITs底层资产为北京市在投运的11座垃圾焚烧发电厂中两座最大的之一，具有较强的规模优势。2021年三季度共处理生活垃圾29.15万吨，同比增长3.14%；实现上网电量9405万千瓦时，同比增长3.35%；收集运输餐厨垃圾1.30万吨，同比增长11.31%；处置餐厨垃圾1.71万吨，同比下降12.04%。四季度因为与外部管理机构进行年终运营管理成本结算及停运检修的原因，导致毛利为负，整体运转并无异常。政策方面，国家发改委出台了《完善能源消费强度和总量双控制度方案》，并出台环境保护和垃圾焚烧发电相关法律法规，行业发展稳步推进。

海通证券表示，目前中国公募REITs整体溢价率偏高，2022年以来的持续高增长或受益于稳增长基调下基建行业的逐步发力。另外，供给稀缺、流动性持续改善、底层资产质量较优、税收政策等因素或可支撑短期内的交易热度。应理性看待短期市场表现，重点关注公募REITs长期投资价值。

海通证券认为，REITs的收益主要来自两部分，一是基于基础资产运营利润的现金分红，二是REITs上市后的价格涨跌。首批9只REITs在有利润可分的前提下，每年都会以现金分红的方式向持有人分配不低于90%的年度可分配利润。同时，其封闭期从20年到99年不等，期间不可申赎，但可在二级市场上买卖交易。

海通证券统计显示，从实际分红来看，目前已分红6只REITs除中航首钢生物质REITs外均满足分配要求。根据基金2021年四季报推算的第四季度潜在派息率来看，中航首钢生物质REITs仍维持首位。从派息率水平看，基本符合特许经营类公募REITs大于产权类公募REITs的规律，体现了两者收益结构在股性和债性上的差别。这一规律与产品设计的本金归还方式相联系，并受到项目类型的影响。

此外，中债估值收益率为依照预期分红进行估值的折现率，一定程度上反映了市场对于REITs产品的预期，是不同品类REITs间的可比指标。从中债估值收益率平均水平看，整体呈现生态环保类（0.76%）最优，产业园类（2.91%）、仓储物流类（3.67%）及高速公路类（4.57%）次之的格局。

从二级市场表现来看，生态环保类REITs整体表现最优。累计涨跌幅直接反映二级市场上价格变动，溢价率则反映了REITs二级市场价值与底层资产价值的对应关系。从涨跌幅来看，累计涨跌幅表现最好的为生态环保类（73.46%），其下依次为仓储物流类（58.87%）、产业园类（50.68%）以及高速公路类（15.08%）。2022年以来，生态环保类仍独占鳌头，涨跌幅达27.37%；产业园类表现稍优于仓储物流类，分别为24.36%和22.47%；高速公路类以6.28%居于末尾。

从溢价率角度看，公募REITs产品普遍为正，需警惕高溢价率水平的下行风险。首批REITs的溢价率水平与累计涨跌幅分布基本一致，从高到低依次为生态环保类（84.79%），仓储物流类（72.44%），产业园类（44.21%）和高速公路类（9.21%）。与国外成熟REITs产品相比，首批公募REITs整体溢价率水平偏高。其中固然有优质底层资产、政策利好、流动性改善等因素，也需警惕价格与底层资产价值严重偏离的可能风险，后续关注投资者热情及相关政策出台情况。

海通证券表示，综合两方面来看，当前生态环保类REITs处于领跑地位，高速公路类REITs则表现欠佳。考虑到目前中国公募REITs种类、数量较少，投资者热情高涨，目前的规律是否维持仍未可知。此外，如高速公路类等REITs产品的底层资产运营受如疫情在内的诸多外部因素影响，长期表现或与短期相异。

发展前景

目前中国基础设施建设处于稳定发展期，公募基础设施REITs尚处于起步阶段，潜力较大，从政策导向出发，参考目前市场体量占比和类别，预期未来将持续增长，带来更多投资机会。

海通证券表示，美国REITs市场起步较早，发展相对成熟，行业覆盖面广，目前规模居于世界首位，且收益规模可观，或可为中国REITs市场的长期发展提供参照。据NAREIT统计，截至2022年2月15日，美国共存续192只REITs，其中权益型REITs共159只，约占REITs总数量的82.29%。底层资产的种类看，美国权益型REITs涵盖基础设施、住宅、工业、零售、数据中心、医疗、仓储、办公、特定种类、林场、酒店、多元地产等。

从复合年均回报率看，全球REITs总体呈现分红回报较稳定，价格波动剧烈的特点。地区间REITs价格变化方向具有高度一致性。2021年美国REITs市场增幅横向显著高于全球水平，纵向显著高于近10年平均水平。分种类看，1年和10年复合年平均回报率最高的权益类REITs是仓储类REITs和工业类REITs，基础设施类REITs的10年复合年平均回报率为16.50%。

中国公募基础设施类REITs试点刚刚起步，数量较少，种类覆盖上比较单一，且截至目前价格持续处于上行区间。从政策导向看，短期内聚焦重点行业、优质项目的趋势不会发生改变，底层资产的公益属性以及公募的组织形式将持续。此外，目前中国公募REITs投资者结构较为单一，流动性较国外同类市场稍显欠缺，后续可关注REITs项目及投资者准入条件的政策变动。

西南证券也认为，从投向来看，逐渐拓展中国REITs 的投向领域是大势所趋，基于中国经济发展特点和现状，建议重点关注房地产、基础设施等传统领域。

中国房地产逐渐走向存量时代，在“房住不炒”的政策背景下，传统的房地产运营链条受到挑战——房企增储、增收内循环、扩债等循环或被打破，未来需启动新链条来支撑房地产企业。

西南证券认为，保障房成为中国未来房地产新模式的重要组成部分，2022-2025年新建加改造总规模可达4.4万亿元，年均超过1万亿元，将对房地产相关领域形成有效支撑。而长期REITs或形成新链条中重要一环。

首先，保障性租赁住房建设和城镇老旧小区的改造资金主要包括一般公共预算支出、专项债、银行贷款等，此外未来REITs带来的增量资金也可能对保障房形成拉动；其次，REITs可在一定程度上给地产企业带来融资支持，或缓解拿地放缓以及融资问题，促进房地产行业健康发展。

对于基础设施来说，REITs同样有重要意义并有较大空间。在防风险、防控地方隐性债务的背景下，REITs一方面可以盘活存量资产，降低宏观杠杆率，化解地方债务风险，给基建发展带来更多的融资；另一方面，可为社会资本提供多种可供选择的退出方式，起到基础设施项目定价的锚的作用。

根据CEIC数据显示，2010年中国已经超过美国，成为全球固定资产规模最大的国家。中国固定资产规模的增长得益于中国前所未有的基础设施投资浪潮，根据财政部PPP中心发布的《全国PPP综合信息平台管理库项目2021年4月报》，2014年以来，PPP中心管理项目累计10094个，项目投资额累计15.6万亿元。PPP基础设施投资项目可为REITs提供大量的资产来源，同时REITs是PPP投资退出的重要通道。

西南证券认为，未来中国REITs市场规模有望达到10万亿元级别。短期来看，考虑到目前中国基础设施存量规模巨大，且已有一定的基础设施项目积累，未来5年中国的REITs市场规模有望达到2万亿-5 万亿元。长期来看，考虑到中国固定资本总额的高速增长趋势，REITs底层资产类别的扩充以及城镇化战略的实现，未来中国的REITs市场规模有望达到10万亿级别。

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