黑石投资策略与运营策略的升级迭代（二）

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目前黑石的投资主题主要包括“生命科学”、“可持续发展”、“最后一公里物流”、“数字化”、和“在线内容制作”等。

如果说推动业务线和投资策略的多元化是黑石一直在做的事，那么，在全公司范围内推出主题投资策略则是最近几年黑石在业务战略和投资策略上的新动向。

实际上，随着黑石的发展，其投资策略也进行了多轮演变：第一代的黑石以把握经济波动中的资产低估机会为主要投资策略；而随着其管理资产规模的扩张，黑石的投资策略逐步转向通过规模化收购、打造运营平台来把握行业整合机会；但随着新一代管理团队的接掌，黑石推出了主题投资策略以适应新经济环境，目前其投资主题主要包括“生命科学”、“可持续发展”、“最后一公里物流”、“数字化”、和“在线内容制作”等，各业务部门围绕这些主题，或在各自领域挖掘自身的投资机会，或协同合作、联合投资、以发挥平台优势。

对于这一主题投资策略，各大另类投资管理机构的态度不一，如以信贷投资和不良资产处置著称的阿波罗资产管理公司就仍然坚持在传统领域进行价值挖掘的主导策略；不过，显然，黑石的部分主题投资策略已经开始为其贡献收益。

在线内容制作：从数字化内容制作到影视制作基地

文化娱乐产业在欧美市场并不是一个新兴领域，对于传统的电信传媒产业，黑石一直较少涉足，不过随着数字化技术的发展，黑石看中了数字化传媒的发展空间，在疫情背景下，尤其关注在线内容制作领域——被困在家中的人们更加依赖于在线娱乐平台，而这也对内容供给提出了更高的需求。

自2018年以来，黑石陆续收购了多家数字化内容制作平台。如2020年12月，黑石以47亿美元的总价收购数字化族谱服务平台Ancestry；2021年8月，黑石收购一家女性内容制作平台Hello Sunshine的控制权。

不过，黑石在数字内容方面最大、也是最成功的一笔交易还是它与路透集团合作的Refinitiv。2018年5月，黑石收购了路透旗下F&R的55%股权，并将其重新命名为Refinitiv，总估值达到200亿美元。交易于2018年10月完成，交易完成后Refinitiv成为全球最大的金融数据和交易平台提供商，它的客户覆盖全球190个国家地区的4万家机构。不过，为了保持新闻独立性，路透新闻并不包含在此次交易内，但路透集团同F&R签订了一个为期30年的独家播放权。

而交易完成后不到1年，2019年8月，伦敦交易所就宣布将以换股形式从路透及黑石领衔的财团处以270亿美元总价收购Refinitiv。此次交易的完成意味着黑石用不到一年的时间就使Refinitiv的市场估值提升了70亿美元，这无疑也成为黑石投资史上的又一佳话。

在旗下私募股权基金和跨平台投资团队Tac Opps都积极投资数字化内容制作平台的同时，黑石的地产基金也在努力布局内容制作领域的物业资产，尤其是服务于数字化内容制作平台的物业资产。在2017年时黑石就曾收购位于洛杉矶卫星城Brubank的办公物业组合，收购后黑石成功将其出租率从收购时的89%大幅提升至97%。

2020年8月，黑石旗下奉行核心增益策略的地产投资平台BPP又从聚焦娱乐传媒领域物业资产的REIT公司Hudson Pacific Properties（HPP）手中收购了其好莱坞物业组合的49%股权（HPP保留剩余51%股权并负责日常运营），该物业组合包括了好莱坞最著名的3处Sunset（日落大道）摄影场和5处园区内或邻近园区的甲级写字楼，物业组合的总估值达到16.5亿美元。交易完成的同时，在黑石的安排下，合资公司又完成了9亿美元的抵押融资，利率为LIBOR+2.15%，期限两年。

2021年7月，黑石与HPP联合体宣布将在洛杉矶开发一处影视基地，总投资预计1.8亿-1.9亿美元，项目计划在2023年三季度竣工。

2021年8月，黑石与HPP又宣布将联合在英国赫特福德郡Broxbourne创建一个全新的电影、电视、和数字化产品的制作中心，项目预计总投资将达到7亿英镑。这是Sunset Studio平台的首个海外项目，将被建成一处世界级的影视制作园区，每年可提供4500个工作岗位和超过3亿英镑的收入，这项投资得到了英国政府的支持。

总之，围绕在线内容制作这一主题，黑石内部，从私募股权基金、到私募地产基金、再到跨平台投资团队都在积极布局，不过，相比于规模较小的单个内容制作公司，黑石更偏好大型的数字化内容制作平台和服务于数字化内容制作的物业资产。

数字化：从在线应用平台到数字化基础设施

其实，在线内容制作只是黑石看好的数字化发展趋势的一个应用领域而已，除了在线内容制作，黑石在其他数字化领域也进行了大量投资。

早在2016年，黑石旗下私募股权基金就收购了印度公司Mphasis的控制权，这是一家为金融机构提供云和数字化解决方案的公司，服务于美国最大的50家金融机构中的35家。近年来，黑石更是在印度投资了一系列数字化应用平台，如，2019年10月，黑石与印度的AESL联手打造印度最大的在线应试教育平台，致力于帮助学生备考医疗、工程等专业资格测试；2021年7月，黑石又收购了印度在线提供数字技术课程的学习平台Simplilearn Solutions Pvt.Ltd的控制权。

黑石在其他数字化应用领域的大额投资还包括以13亿美元总价从泛海控股手中买下高科技领域的传媒和资讯集团International Data Group（IDG）、以16亿美元总价买下以数字化技术为美国的独屋建造商和业主提供内部设计、供应链和安装管理解决方案的Interior Logic Group Holdings、以14亿美元总价买下通过SaaS平台为全球100多个国家地区的3,000多家公司提供ESG风险管理服务的Sphera……此外，黑石还投资了多个在线广告投放平台，包括在手机APP上投放视频广告的平台公司Vungle、手机应用的营销平台Liftoff、在线广告解决方案公司Simpli.fi等。

与此同时，黑石新成立的成长性股权部门（BXG）也在集中投资数字化领域。不过，与私募股权基金投资于较成熟的、具有一定用户规模的数字化应用平台不同，BXG更热中于投资数字化领域的新兴企业。如2019年11月，BXG宣布收购社交应用软件Bumble的母公司MagicLab，此次收购使公司总估值达到30亿美元，而2021年2月Bumble IPO上市时的市场估值已经达到140亿美元。2021年12月，BXG又宣布将收购ISN的少数股权，ISN是一个承包商和供应商的信息管理平台，此次收购使公司总估值超过20亿美元。

在黑石私募股权基金和成长性股权基金积极布局数字化软件应用平台的同时，黑石的地产基金、基建基金、以及跨平台投资团队则在积极布局与数字化相关的基础设施类硬件资产——相比于数字化应用平台在竞争中谁能胜出的不确定性，数字化基础设施领域的成长性似乎更为确定，也更能发挥黑石强大投资平台的规模效应。

总之，围绕数字化主题，从在线内容制作、到后文将要提到的最后一公里物流、数字化医疗服务、再到数据中心、基站等数字化基础设施，黑石正在广泛布局数字化趋势下能够获益的各类资产；不过，从目前的投资成果看，与成长性投资相比，黑石在那些与数字化相关、能够发挥其规模化资金量和平台整合能力优势的领域更具投资潜力。

生命科学：从新药三期实验到生命科学办公实验大楼

生命科学是近年来黑石重点投资的另一个领域，为此黑石在私募股权部门专门设立了生命科学投资团队——2018年10月，黑石收购了一家全球领先的生命科学投资公司Clarus，以此为核心，黑石构建了自己的生命科学投资团队，并募集了一只总额46亿美元的生命科学基金，该基金主要投资于药品和生命科技的后期实验，通常只进行项目层面的投资，并与知名生物医药或生命科技公司展开合作，通过实验成功后专利权的分享和商业化来收回投资。

如2019年2月，黑石生命科学团队宣布成立一家新公司Anthos Therapeutics Inc.，该公司聚焦于新一代的高风险心血管疾病的抗血栓治疗。2019年11月，黑石生命科学团队又与基因公司Ferring联合成立新公司FerGene，致力于一种治疗膀胱癌的新药的后期实验与商业化。

除了单个新药或新技术的后期实验投资，生命科学团队有时也会联合黑石其他部门，发起对有潜力生命科学公司的综合投资，即，新药专利权+股权/债权的投资。如2020年4月，在生命科学团队的领导下黑石宣布将投资于生物科技公司Alnylam Phamaceuticals，一家致力于应用RNAi技术来开发新药的公司。交易总值20亿美元，其中，生命科学团队投资10亿美元用于获得研制中新药inclisiran未来50%的专利权份额，该药旨在应用RNAi技术治疗高胆固醇血症；生命科学团队还将再出资1.5亿美元用于支持新药Vutrisiran在心血管代谢疾病方面的疗效研究，以及新药ALN-AGT的研发。

进一步，为了支持生命科学投资团队的新药研发实验，2020年11月黑石联合投资于Precision Medicine Group。这家公司致力于通过科技手段帮助生物医药公司设计临床实验，使其能够更快的投入市场。投资过程中私募股权基金与生命科学团队紧密合作，未来也将借助生命科学投资平台及投资组合内的公司来为Precision增加客户，并助其扩展数据分析平台，拓展全球化触角，以及通过持续的并购来强化公司实力。

其实，除了生命科学团队，黑石成长性股权投资团队及其他私募股权基金也在加大生命科学领域的投资力度，不过，不同于生命科学团队聚焦于新药研发，成长性股权投资团队（BXG）更热中于投资医疗领域的数字化服务企业，致力于通过数字化平台降低医疗服务成本。如2020年4月，BXG收购了HealthEdge Software的控制权，该公司主要通过云平台为健康险的保险公司提供IT解决方案；2021年3月BXG又出资1亿美元参与了Ginger的E轮融资，Ginger主要为雇主和医疗系统提供基于技术平台支持的低成本的精神类疾病的治疗康复服务；2021年4月BXG更是联合K Health，以及另一家投资公司Anthem共同成立了一家新公司Hydrogen Health，它通过AI技术为雇主和消费者提供基于数字化技术的医疗方案，以降低医疗成本。

而黑石旗下传统私募股权基金和跨平台投资团队则更热中于投资医药配送及分销体系。如2019年4月，黑石私募股权基金部门宣布收购韩国大型药品批发商Geo-Young；2020年8月，黑石又宣布收购日本主要OTC药品供应商Takdda Consumer Healthcare Company；2021年6月，黑石联合参股了全美最大的医疗用品生产和分销商Medline。

与此同时，黑石地产部门也围绕生命科学主题投资了一批生命科学实验及办公大楼。早在2016年1月，黑石第八代地产基金就私有化收购了一个聚焦生命科学地产投资运营的REIT公司BioMed Realty Trust，2020年10月黑石宣布将以146亿美元总价将BioMed Realty出售给黑石旗下奉行核心增益策略的长期投资平台BPP，此次交易将为黑石第八代地产基金的投资人及BioMed项目的跟投者带来65亿美元的利润，未来，黑石拟通过核心增益平台长期持有这一生命科学物业组合。2021年3月，黑石BPP Life Science平台又宣布将以34亿美元总价从Brookfield手中收购230万平尺的生命科学实验办公楼，其中97%位于马萨诸塞的剑桥镇，从而进一步强化黑石在生命科学地产方面的领先地位，并与其在新药研发等领域的生命科学投资形成协同。

可持续发展：从可再生能源到污废处理

与数字化、生命科学并列的黑石第三大投资理念就是“可持续发展”，该投资理念下具体包括新能源及传统能源的上中游企业，以及水处理等污废处理企业。

其实，能源基金Blackstone Energy Partner（BEP）是黑石较早成立的行业基金，该系列基金除了投资传统能源的上中游资产外，还投资了多个新能源项目，如2021年8月，黑石能源基金（BEP）认购了公用事业级别的太阳能科技公司Array Technologies（Nasdaq: ARRY）5亿美元的永久性优先股。近年来，BEP更加大了对污染处理行业的投资，2019年2月，黑石能源基金宣布正式成立中游水处理平台Waterfield Midstream，并承诺将给予该平台5亿美元的股权资本。BEP之外，黑石私募股权部门的核心增益策略基金也在2021年3月宣布收购Desotec，这是一家欧洲的环境服务公司。

除了投资于能源开发及传输企业，黑石能源基金也会投资于能源相关的制造业企业及服务型企业。如2020年3月黑石能源基金完成了对NRStor C&I的收购，该公司致力于提供大型蓄电池的开发解决方案。2020年11月，黑石能源基金又收购了Therma，这是一家致力于设计、建造复杂机械、电子控制系统的公司，同时，黑石能源基金还同时收购了一家为物业资产的所有人提供能源管理服务的企业RE Tech。收购后，RE Tech将和Therma合并为一家公司，从硬件和软件两个维度共同为客户提供低碳的能源管理服务。

不仅基建和能源基金投资于可持续发展领域，其他策略部门也会适时把握新能源领域的投资机会。如在2020年初黑石信贷部门（GSO）和黑石旗下保险部门（BIS）就联合为Altus Power America提供了包括优先股、少数股权、及投资级债务在内的总额8.5亿美元的债务重组方案，Altus Power是一家美国市场领先的太阳能公司，而这也是美国市场上第一个以纯太阳能资产为抵押的投资级私募债。2020年9月，GSO决定成立一个新公司ClearGen，它将为可再生能源传输设施的生产商、开发商、和能源服务公司提供灵活的融资方案，GSO首批给予了ClearGen 2.5亿美元的资本支持，未来会随着业务发展而适时追加投资。

总之，可再生能源和污废处理成为黑石能源基金和基建基金的重点投资对象，并可联合信贷部门和保险平台为企业提供灵活的融资方案。

物流地产及其他机会性地产投资

首先是最后一公里物流及新兴市场物流地产。

在所有主题地产领域，黑石最偏爱的还是物流地产。早在金融海啸期间黑石就已经在欧洲和北美各自搭建了一个工业仓储物流平台，趁金融危机期间以低价大量收购物流地产项目，不过，这两个平台在达到一定规模后都已通过整体出售的方式退出了。但随着近年来黑石投资策略的转变，物流地产被重新确定为受益于数字化的长期投资主题，相应的，黑石旗下基金又开始再度布局物流地产领域，不过，这次它把投资的重心放在“最后一公里”的物流解决方案上。

2019年9月，黑石宣布完成对普洛斯（Global Logistic Properties，GLP）旗下三只基金所持有的美国物流资产的全面收购，收购总价达到187亿美元。GLP的前身是美国物流地产REIT Prologis全球业务的亚洲部分，独立后的GLP于2015年进入美国市场，通过一系列收购成为全美第二大物流地产所有者，到2019年时全球管理资产已达640亿美元。

同样是在2019年9月，黑石第九代全球地产基金宣布将以59亿美元总价从Colony Capital手中收购其在美国地区的物流资产Colony Industrial，包括其在美国26个市场465处轻工业建筑里总面积6000万平尺的最后一公里物流设施，以及约400万平尺散货配送中心的51%股权，外加运营这些物流资产的运营平台。同月，黑石还宣布成立了泛欧地区最后一公里物流地产平台Mileway，是目前欧洲最大的最后一公里物流地产平台。

在新兴市场，2020年11月黑石进一步拓展了其在中国区的物流地产业务，旗下机会性地产基金从富力地产手中收购了大湾区一处物流园的70%权益，收购总价达到11亿美元，收购完成后，黑石在中国区的物流地产投资平台“龙地”（DragonCor）已在中国23个一二线城市拥有了5,300万平尺的物流空间。

2021年5月，黑石又拓展了其在印度的物流地产平台，宣布将从华平和印度Embassy Group手中收购Embassy Industrial Parks，该物业组合由1060万平尺的甲级物流设施组成，所有设施都位于印度主要枢纽城市附近。

而为了配合黑石地产基金在物流地产领域的规模化投资，黑石其他部门也在沿着物流地产主题积极布局仓储物流相关制造业企业。如2018年7月，黑石私募股权基金宣布收购Averys，这是一家为欧洲客户定制仓储货架及仓储自动化设备的生产企业。

总之，2019年以来，黑石在物流地产领域重新投入重金，尤其在是最后一公里物流设施及新兴市场物流资产方面，目前，黑石已在全球范围内拥有8.8亿平尺物流设施，而疫情冲击下，黑石更坚定了对数字化趋势下物流地产的发展信心。

其次，酒店及娱乐休闲物业的机会性投资。

当然，要支持黑石几十亿、甚至上百亿美元的单只地产基金规模，仅靠物流地产投资是不够的，黑石一直在积极把握各类地产领域的投资机会，而行业低谷中的酒店及娱乐休闲物业因其对经济周期敏感、价格波动大、投资机会多一直受到黑石的青睐。不过，这些投资大多为机会性投资，并不在长期投资主题中。

黑石在酒店领域最著名的一项投资无疑是2007年对希尔顿酒店集团的收购，黑石于2018年完全退出该项投资，11年间企业规模翻了一倍，而黑石基金则净赚了140亿美元，并凭借这一投资赢得了2018年PEI北美地区的退出交易大奖。

不过，为了降低在酒店领域的经营风险，近年来，黑石开始绑定一些知名品牌，以售后回租的方式运营资产，而疫情则加速了各知名娱乐休闲物业投资运营公司的轻资产进程。

在其他娱乐休闲领域，早在2005年，黑石就以1.02亿英镑的价格收购了旅游景点运营商Merlin Entertainment，此后，在黑石支持下Merlin又收购了丹麦玩具商乐高旗下乐高乐园的控制权，而乐高创始家族旗下私募基金KIRKBI也由此成为Merlin的重要股东，持有其29.58%的股权。

上述酒店、休闲娱乐领域的投资，虽然面临较大的业绩波动和价格波动风险，但通过对周期波动的把握以及对收购价格的把控，在长期中仍能为投资人带来较为丰厚的收益。

再次，其他机会性地产投资：服务于B2B平台的贸易会展产业。

除了物流地产、数据中心等直接受益于数字化时代的物业资产，黑石还看好服务于B2B平台的贸易会展中心，它作为实体交易平台，支持着全球电商平台的发展。2017年，黑石就联合收购了International Market Centers（IMC），IMC拥有并运营着世界上最大的家具、家装、礼品行业的展示空间，总面积达到1220万平尺，每年可服务于4000多家参展商。在收购展示场馆的同时，黑石也在积极整合全球的策展商们。

当然，黑石也会适时把握机会投资于其他各类型物业资产。近年来黑石进行的规模最大的地产交易是2019年12月完成的对加拿大REIT公司Dream Global Reit的私有化收购，Dream Global Reit在西欧拥有200多处办公和工业物业，交易总价达到62亿美元，黑石也凭借此次收购赢得了2019年的PERE欧洲大奖。

总之，地产投资一直是黑石资产管理平台上最重要的组成部分，公司在广泛把握各物业领域行业整合机会的基础上，密切关注酒店、休闲娱乐设施等领域的周期波动机会，近年来更开始加大与数字化、生命科学等相关的主题地产投资，包括物流地产、贸易展示平台、数据中心、内容制作资产、以及生命科学办公实验大楼等。而随着BPP、BREIT等奉行核心增益策略的地产基金平台的推出，黑石将部分长期看好的物业资产转至核心增益平台以延长投资期，从而实现主题投资与机会性投资并行的投资策略。

最后，虽然在黑石的主题投资策略中并不包括金融，不过作为一家另类金融机构，金融一直是黑石的重点投资领域之一。如2019年2月，黑石私募股权部门宣布将收购印度最大的独立的、聚焦于保障性住房的房贷公司Aadhar Housing Finance Limited。2019年9月，黑石领衔的财团（包括阿布扎比投资局等）又收购了波罗的海第三大金融机构Luminor的60%股权，收购总价达10亿欧元。2021年1月，黑石旗下私募股权基金及跨平台投资团队Tac Opps又对荷兰上市银行NIBC发出私有化邀约……

总之，2018年以来，黑石推出了主题投资策略，聚焦于数字化相关领域（包括在线内容制作平台、数字化应用平台、数据中心、基站、物流地产等受益于数字化发展的产业）、生命科学相关领域（包括新药研发、医药配送分销体系、医疗的数字化服务、及生命科学地产等产业）、以及可持续发展相关领域（包括可再生能源、传统能源的上中游、及污废处理等产业），同时也会把握在其他地产、金融等领域的机会性投资策略。

疫情影响下，黑石进一步强化了它的主题投资策略，主要看好四类资产，一是受益于电商平台发展的物流地产，二是在线内容制作行业，包括相关的内容制作地产；三是数字化设施，包括基站和数据中心；四是生命科学领域的投资，包括生命科学办公实验大楼。

（作者为北京贝塔咨询中心合伙人）

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