房地产金融政策压力测试

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在融资条件收紧的背景下，部分房企爆雷导致风险暴露，房地产对公贷款不良“双升”，金融政策有边际放松的迹象，但“房住不炒”政策基调不会发生变化，房地产去金融化依然是政策长期坚持的方向。

2021年，上市银行总体不良率持续改善。截至2021年6月末，A股41家上市银行的合计不良贷款金额约为1.77万亿元，尽管金额小幅上行，但不良率降低至1.41%，比2020年年末下行7BP。不良率的改善主要得益于2020年疫情后银行大力处置问题资产，包括充分暴露不良并收回、核销、转出等。同时，疫情后银行的贷款规模高速增长以支持实体经济，所以分母端的加速扩张也造成不良率下行。

但房地产对公贷款不良明显“双升”，拖累资产质量。与总体资产质量形成鲜明反差的是，房地产对公贷款质量明显恶化。统计完整披露房地产贷款数据的26家上市银行的数据可知，房地产对公不良贷款率从2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，合计不良贷款金额则上升至1082亿元，拖累总体资产质量。

银行资产质量受房贷影响小

近期以来，市场对于房地产领域相关风险有一定程度的担忧，那么，上市银行房地产风险敞口究竟如何？从披露相关数据的上市银行上半年情况来看，可能涉及房地产领域的相关风险敞口为两个方面：一是狭义敞口（贷款）：对公房地产贷款共计7.89万亿元，占总贷款比重的6.65%，以及零售按揭贷款共计32.65万亿元，占总贷款比重约为27.56%，两者合计占总贷款、总资产的比重约为34.2%、18.4%；二是广义敞口（含表内外非标）：1.表内非标投资中或有部分资金流向了房地产领域，上半年上市银行非标投资金额共计5.62万亿元，占总资产的比重约为2.55%，其中，国有大行、股份制银行、农商行非标投资占比较低，分别为0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相对较高，达到10.22%；2.表外理财中或也有一定资金通过非标投资流向了房地产领域。上市银行目前披露的数据有限，而上半年理财协会数据显示理财资金中投向非标的规模约为3.75万亿元，约等于商业银行总资产（3.5万亿元）的1.1%。

值得注意的是，非标投资并非所有资金都投向房地产，一般银行资产投向的风险偏好比较一致，如果某家银行信贷业务中地产相关占比较高，那么非标投资中相关业务的占比也往往相对更高。此外，一般而言，非标项目的统计口径为金融投资中底层资产为信托、资管、理财、类信贷(或票据)、未明确归类的权益类投资、ABS的部分，经过多年的监管调整，很多产品的实际投向为标准化的债券类资产。且项目类非标产品的投向除了地产以外，还包括基建等。

从信用风险的角度来看，按揭贷款具有强抵押和相对分散的特征，风险有限，上市银行按揭贷款不良率基本在0.5%以下，因此，需要关注的房地产信用风险主要是对公房地产贷款及表内外非标。

数据显示，上半年，老16家上市银行对公房地产贷款不良率为1.8%，相比2020年提升0.41个百分点。最近两年，银行报表显示房地产不良率有所提升，这一方面是由房地产政策相对收紧、房企经营压力加大所致；另一方面也有银行主动加大表外资产转表内力度（部分确认为不良并消化）、不良贷款确认标准趋严（上半年上市银行不良/逾期已达到104%）的因素。

分具体银行来看，国有大行中，工商银行房地产对公不良贷款明显“双升”，2021年6 月末不良率升至4.29%；股份制银行中，多家银行的房地产对公不良贷款均明显“双升”，招商银行、浦发银行不良率分别从2020年年末的0.3%、2.07%上升至2021年6月末的1.07%、3.03%；城商行和农商行中，重庆银行调整房地产贷款策略，规模收缩后，6月末不良率比2020年年末大幅上升2.4个百分点至6.28%；渝农商行6月末不良率也升至6.18%，2020年为零不良，风险暴露源于个别房地产公司流动性紧张。

个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产，虽然疫情后不良率小幅上升（部分居民收入波动导致），但总体仍然保持优异，与对公房地产贷款的资产质量差别明显。以完整披露数据的18家上市银行为例，近5年不良率中枢基本维持在0.3%，截至2021年6月末，合计不良贷款金额为709亿元，不良率仅为0.29%，比2020年年末实现“双降”，多数样本银行的个人住房贷款不良率也都回落或保持低位。基于此，对个人住房贷款的资产质量无须担忧，房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款。

“房住不炒”导向下地产公司风险暴露，2021年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司现金流承压，影响贷款本息偿还（诸如华夏幸福、蓝光发展等大型房地产公司），同时从贷后管理的角度，银行也会主动将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径。因此，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。

“两道红线”严格限制房地产贷款投放，增加房地产企业的融资压力。2020年12月31日，央行及银保监会重磅发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，政策设定了银行“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标（即“两道红线”），上限按照不同银行类型划分为5档。政策发布时，很多主流银行的存量房贷占比已经超标，所以必须逐年压降比例。虽然监管层对超标银行给予了2年或4年的调整过渡期，但相关银行仍需要降低每年新投放贷款中的房贷额度。对于房地产公司而言，如果银行房地产贷款集中度受限，新增贷款额度不足，则新增融资的难度就更大，而且融资条件收紧的市场预期形成后，各家银行发放贷款也会更审慎，进一步加大房地产公司的现金流压力，影响资产质量。

截至2021年6月末，人民币贷款同比增速为12.3%，但房地产总贷款的同比增速已降至9.5%，显著低于贷款增速，收紧政策的效果很明显。在房地产贷款中，主要是企业端的开发贷大幅降速，因为居民端的按揭贷款同比增长13%，增速依然略高于人民币贷款，这可能源于上半年房地产销售火热。但从趋势来看，住房按揭贷款的增速也在走低，6月末的同比增速比3月末已明显收窄1.5个百分点。从更直观的存量贷款余额占比来看，6月末房地产总贷款占比已降至27.4%，比年初下降1.3个百分点，其中住房按揭贷款的占比也比年初下降了0.2个百分点至19.7%。显而易见，房贷同比增速明显走低，占比也开始下行。

在41家A股上市银行中，剔除3家数据披露不完整的银行，截至6月末，个人住房贷款占比超标的银行为13家，其中4家为大型银行、3家为中型银行、5家为小型银行、1家为县域农商行。由于个人住房贷款是银行多年以来的核心零售贷款产品，所以各类银行都存在超标案例，尤其是股份制银行的代表招商银行、兴业银行，城商行的代表成都银行，超标压力比较明显。对于少数几家个人住房贷款存量占比很低的银行，例如平安银行、宁波银行、浙商银行等，虽然指标的额度非常充足，但考虑监管窗口指导的约束，同样无法大规模增加房贷，只是在低基数基础上有一定的环比高增长空间。总体来看，个人住房贷款的额度仍处于严格管控的状态，短期内居民购房的贷款放款节奏仍然会非常缓慢。

从全口径来看，截至6月末，41家A股上市银行中，有11家银行房地产贷款（个人住房贷款+对公房地产贷款）占比超标；而且，对于多数国有大行、股份制银行、城商行而言，房地产对公贷款的占比基本都落在4%-10%区间，从总量来看，房地产对公贷款本身对 银行信贷业务的影响是有限的。

截至2021年6月末，41家上市银行的对公房地产贷款占比为6.35%，低于银行业整体的7.7%。尽管对公房地产贷款的资产质量恶化，但由于贷款总量占比有限，对上市银行的总体资产质量影响非常有限。个人住房贷款方面，上市银行的占比居高不下，因为2021年上半年住房按揭贷款仍然实现可观增长，截至6月末占比为26.1%。不过，由于个人住房贷款的资产质量仍然比较优异，对商业银行的资产质量影响也非常有限。

以26家数据完整的上市银行为样本，截至 2021年6月末，总不良贷款中7.2%为房地产对公贷款，其实对于多数银行，房地产对公贷款对不良的贡献并不高，房地产不良贷款对总资产质量的影响有限。

具体来看，上海银行、杭州银行的房地产对公不良贷款占比高达33.5%、20.7%，主要因为这两家银行总体资产质量优异，不良金额很低，所以房地产对公贷款成为不良的主要源头。浦发银行、中信银行、重庆银行、贵阳银行的房地产对公不良贷款占总不良贷款比例也达到13.5%、13.1%、19.5%、22.1%，这批银行的资产质量受房地产拖累比较明显。郑州银行、青农商行的房地产对公不良贷款贡献比例也比较高，主要是本身房地产贷款占比明显高于同业，同时资产质量也不算优秀。

从影响弹性角度来看，假设如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额进一步增加50%，同时保守假设2021年年末总贷款相比6月末增长3%，则对总不良率的边际提高幅度仅为1BP，即便极端假设下，房地产对公不良贷款总金额翻番，对总不良率的边际提高幅度也只有6BP。基于此判断，房地产对公贷款对银行总体资产质量的影响是可控的。

关注需求和供给预期变化

中泰证券认为，房企债务风险对房地产的影响，主要体现在需求和供给两个方面，尤其是需求和供给预期变化带来的链条式传导，值得市场重点关注。

从需求端来看，量缩价跌体现的是需求层面的快速下行。从全国商品房成交角度来看，2021年6月后市场快速下行，除了供给端持续收缩的影响以外，购房需求同时在快速恶化。从现象上来看，全国商品房销售额快速回落。同时，房企开盘去化率整体有所下行，反映市场有效购房需求回落明显。从数据上来看，全国商品房7月、8月销售面积同 比增速快速转负，8月单月销售面积同比下滑15.6%，即使考虑到2020年疫情影响的因素，销售面积前低后高，刨除掉基准期因素，与2019年同期对比的年化复合增速为-2%，相比2021年前5个月8%以上的单月年化增速，仍旧回落明显。

而从量价两个维度来看，除了供给端收缩因素外，购房需求端的边际走弱也正逐步体现。从价格的角度来看，如果需求维持平稳，供给不足下，价格上行压力增加。但8月当月销售均价出现异常下降，体现市场需求端边际走弱。8月全国商品房单月销售均价每平方米10057元，同比下滑4%，而销售均价增速自2021年3月以来持续下降。虽然从成交结构上来看，2021年3月后，热点城市房地产调控政策持续收紧，部分房地产项目推盘时间延后，三、四线城市成交占比上升对于成交价格有一定拖累。但6月后，热点城市备案推盘政策回归正常，7月、8月以来的销售均价下行体现出需求端的快速回落。

从不同城市房价增速的角度来看，三、四线城市需求下滑速度显著高于一、二线核心城市。我们以70个大中城市新建商品房价格增速的角度来看，70个城中三、四线城市房价同比增速2021年以来持续下滑。进一步来看，由于全国商品房销售均价8月单月同比下降，而70个大中城市房价增速总体保持增长，体现出全国范围内中小城市房价下行压力更为显著。

此外，居民购房预期下行导致需求快速恶化。需求边际走弱，一方面是政策持续收紧限制了需求释放，另一方面，对于房地产行业景气度上升的预期下降进一步驱动了需求的下行。从房价预期的角度来看，《中国家庭财富指数调研报告》显示，计划购房家庭占比自2020年四季度以来持续回落，居民购房意愿下行明显。

根据中泰证券的分析，影响购房者预期的核心因素我们认为有以下三点。第一，政策因素下，购房者对于买房持有成本预期上升；第二，恒大事件引发行业系统性风险担忧；第三，销量下行进一步传递负面市场预期。对于居民购房的持有成本，可以简单拆解为以下三个因素：持有成本=按揭利率+无风险利率+持有环节税费-房价涨幅。

首先，由于按揭利率的快速上升，以及房价上涨预期的回落，持续推升了居民端对于购房持有成本上升的预期。从平均房贷利率来看，2021年以来持续上行。5月首套房房贷平均利率为5.33%，6月后，房贷利率仍在持续上行。而当前房价上行放缓，未来房价涨幅预期的下降，进一步助推了居民对于未来持有房产成本上行的预期。

其次，恒大事件后，市场对于房地产行业风险担忧上升显著，虽然目前房价整体保持平稳，但购房者对于风险房企烂尾担忧提升。由于当前房地产行业面临的行业性问题在民营房企中普遍存在，流动性萎缩造成的交付担忧进一步恶化了购房者对于商品房交付的悲观预期。从百度指数来看，恒大事件后，百度指数中“烂尾楼”及“退房”指数持续提升，体现出购房者对于开发商交楼能力与房价下行压力的担忧。

最后，房地产市场的供需双弱局面进一步驱动了预期下行，在全国销售增速转向后，市场对于政策持续收紧下的房地产市场产生了失速的担忧。从核心城市新增预售商品房的供应角度及全市场成交面积的需求角度来看，下半年来都出现了明显的失速。

从供给端来看，土地市场转冷，房企开工意愿下行。从供给端参与者房地产开发商预期的角度来看，开发商对于土地市场补库存意愿以及开工意愿下行显著，土地市场最明显的现象则是企业拿地意愿不足。从土地市场的角度来看，即使多地第二轮集中供地修订土拍制度，对于拿地利润率水平存在修复，但企业拿地意愿显著不足，流拍现象显著。8月百城土地成交角度显示，有效成交显著不足，流拍率达到30%，为近年来的新高。

第二轮核心城市集中供地同样下行明显，从成交结构上来看，底价成交及撤拍流拍占比显著提升。济南、长春、沈阳、青岛等北方城市流拍占比较多，除了福州、无锡、厦门三城市部分土地竞拍达到价格上限，大量城市项目以底价成交，竞争激烈程度显著弱于第一轮集中供地。

供给转冷不仅限于土地市场，首轮集中供地后，新开工面积在7月、8月则出现了同比大幅下行，体现企业拿地后开工意愿不足。2018年以来，在行业利润率持续下行的过程中，开发商通过加快资金周转的方式持续提升项目回报，拿地后尽可能缩短项目开工时间，新增拿地对于一个季度内的开工起到明显的支撑。而2021年5月、6月，第一批集中供地土地成交后，在单月拿地面积短期反弹后，单月新开工面积反而在7月、8月出现大幅持续下行，体现房企整体拿地后开工意愿不强。

边际放松不改政策基调

从开发商经营的层面来看，供给端的持续收缩来自于三方面的影响：第一，政策收紧与监管趋严的环境下，房企对未来销售及回款的悲观预期；第二，“三道红线”监管政策下，开发商对于销售规模增长的诉求大幅减弱；第三，持续紧缩的融资监管政策引发房企扩张担忧。

首先，除了土地盈利能力及房企资金约束限制外，对未来销售的预期决定了房企的补库存意愿。从总量新开工面积增速与销售面积增速的对比来看，除了2018-2019年时间段以外，销售增长与新开工面积增长基本维持同方向变动，体现市场在各方参与者下供应与需求的平衡关系。2018-2019年的开工与销售增速背离背后主要的原因在于房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，从而造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，同时销售的持续走弱进一步抑制了企业对于未来供应的悲观预期。

其次，“三道红线”的监管要求下，以往房企追求规模增长获得更低的融资成本的路径失效，在债券市场中，获得更低的融资成本需要更快的满足“三道红线”的监管要求。因此，降低有息负债成为房企2021年以来的经营核心，而有息负债规模下降必然带来存货规模下降，进一步压缩企业的拿地预期。

最后，房地产贷款重监管与6月以来过于收紧的预收款监管政策进一步恶化了企业对于自身流动性的预期，“保经营、不拿地”成为民营房企的普遍共识。从回款的角度来看，银行信贷的支持尤为关键，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致2021年以来房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。从房地产投资开发资金来源来看，按揭贷款的资金到位下滑速度显著高于定金及首付款。

而6月以来，由于恒大事件引发银行对于交房风险的担忧，对于预售资金监管进行了大幅度强化。房企普遍反馈在开发过程中，项目完成与售后需要通过自由资金偿还开发贷及支付工程款。当施工进度达到要求进度后提取预售资金使用，开发过程现金回收期大幅拉长，导致房企现金流快速枯竭。

不过，由于本次恒大债务风险事件的起因仍是企业高杠杆经营，停留在流动性偿付危机层面，金融外溢性较弱。恒大债务危机爆发的直接原因仍是企业高杠杆和高负债经营，但与雷曼不同的是，恒大有较多的优质资产（如棚改和土储项目、旗下物业等子公司）可以出售抵御流动性风险。债务风险传递路径单一，金融风险外溢性较低。当前，恒大债务危机更多停留在个体风险层面，是企业经营策略不适应宏观环境的结果，企业债权债务关系清晰、债务风险传递路径单一，基于企业债务进行的证券化和产品创新程度低，不具备向金融系统大规模风险外溢的条件。近年来，房地产监管政策的严格管控下，国内房价增速稳定、行业发展平稳，国内房地产市场出现房价系统性下跌的风险极小。

从未来相关政策展望推演来看，尽管当前政策有松动的迹象，但长期来看，“房住不炒”仍是房地产行业监管的底线原则。中泰证券认为，短期内恒大债务偿付风险引发系统性金融风险的概率不大，不是国内的“雷曼时刻”，但由于其债务总量较大，其风险传染能力较前期破产的海航仍是偏高。政策短期会进行“压力测试”，但整个过程中“房住不炒”政策基调不会发生变化，经济结构调整、降低房地产投资依赖、房地产去金融化依然是政策长期坚持的方向。

不过，值得关注的是，房地产金融政策必要时会边际放松，总体思路是“托而不举”。预计房地产金融政策短期进入“压力测试”阶段，系统性风险压力不大时会采取偏市场化的手段处置风险；如果压力较大房地产金融政策则存在一定边际放松的弹性空间，体现在按揭额度、开发贷额度的弹性化管理，加快按揭资产证券化等，避免银行抽贷，用时间换空间稳步化解风险。

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