纳入恒生物业服务及管理指数成份股 越秀服务差异化业务模式获关注

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恒生物业服务及管理指数,是4月19日恒生指数公司推出的一个新的市场参考基准，其旨在为投资者于逆周期及以轻资产模式营运的板块中提供投资机遇,并在不断变化的市场环境中捕获高增长机会。

当前，恒生物业服务及管理指数有30只成份股，包括碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、雅生活以及旭辉永升服务等规模较大而且经营效绩较好的物管公司。越秀服务（06626.HK）位于2021年6月28日上市，上市不到3个月的时间即被纳入该指数的成份股，这体现了资本市场对越秀服务在稳健的财务表现、快速的业务发展以及长期的投资价值等方面的进一步认可。

迎来风口 物业发展潜力巨大

随着行业发展，物业服务企业正在逐步从房地产开发产业链末端环节中独立出来，迎来了资本的风口。恒生推出新指数，正是物业板块近年来广受资本市场青睐的“铁证”之一：

从经营绩效来看，2020 年香港联交所上市物管公司的营业收入和净利润均同比大幅增加，经营质量持续提升，第三方拓展能力不断加强，业务边界保持拓展。在地产行业受调控影响以及增长放缓的大环境下，物业行业的高增长以及业务多元化更能吸引资本的青睐。

从资本市场表现来看，目前已在香港联交所挂牌上市的物管公司超过40家，但股价表现以及估值两极分化较大，头部物管公司以及有商业属性的物管公司的表现相对较好，而恒生物业服务及管理指数成份股里的上市物管公司大部分为头部企业，因此进入该指数对物管公司的关注度和品牌知名度的提高有较大帮助。

从商业模式来看，物业服务范围从已经从传统的住宅管理业务延伸至非住宅业务，并开始布局城市服务。同时，物管公司还积极围绕社区里的“人”、“物”和“空间”，提供更加丰富的增值服务，实现“最后一百米”的最大价值。由此可见，物管公司的业务业务边界不断在扩大，再加上资本的“加持”，相信物管公司将踏入具有巨大发展潜力的“黄金时代”。

赛道选择 差异化发展突围而出

议价空间小、劳动密集型、可变成本高是物业管理行业的固有特征，尤其是在目前同质化竞争严重、产品差异化程度不高的市场环境下，如何选择有利赛道，是物业企业上市后保持竞争力的“必由之路”。

越秀服务于2020年在管物业数量为215个、总在管面积为3260万平方米，在管物业规模在行业中尚未达到头部水平，但其大多数项目均位于高速经济增长区域，资产质量较高，为其未来发展构成巨大潜力。自6月28日在港交所主板挂牌上市以来，越秀服务迅猛的发展势头备受资本市场关注，2021年上半年综合毛利率同比提升3.6%至35.8%。8月2日，著名投行建银国际评级首次覆盖越秀服务，并在越秀服务发布上市第一份中期业绩后，给予了维持“跑赢大市”的评级。

相较其他物业公司，越秀服务拥有差异性较高的业务模式，在“内生与外延”上都具备得天独厚的资源与竞争优势:

在规模扩张上，拥有“越秀地产+广州地铁+广州越秀集团”三大国企背景“加持”，且自带“地铁属性”，为越秀服务形成显著区别于资本市场上其他物业股的差异化优势，增长潜力可期。

在TOD模式上，越秀服务具备以地铁站点、地铁车辆段为主的盖下物业管理输出，以及以越秀地产开发的TOD住宅项目为主的盖上物业管理能力。数据显示，上半年越秀服务TOD业务营收录得1.17亿元，占总营收12%；TOD业务在管面积录得510万平方米，包含在管地铁站71个、车辆段和停车场有25个，合约面积则录得612万平方米；TOD业务录得毛利率27.9%，同比上升1.9个百分点；净利率17.3%，同比上升5.7个百分点。此外，TOD业务具备一定的技术壁垒，市场上目前能够同时具备盖上和盖下两种业态服务能力的企业不多，而越秀服务正是其中之一。随着广州地铁在其它城市开发和运营相关地铁业务的推进，越秀服务也将“借船出海”，跟随着广州地铁走出去，把TOD物管业务的拓展到广州以外的城市。

在多业态发展上，越秀服务以住宅为基础，探索围绕城市的“全域服务”治理模式，致力推动多元化、规模化发展；以商业作加持，形成以大湾区为核心，覆盖长三角、环渤海、中部地区的商业服务布局，融合资产管理与物业管理，实现客户资产保值增值；延展TOD独特优势，以地铁物业管理为基底，将触角延伸至机场、高铁站等大型交通枢纽，进一步拓展TOD物管的边界与市场空间……

越秀服务作为业内较为稀缺的已完成多条差异化路线打造的物管公司，展望未来，依托于其大湾区国企背景和深耕布局的优势，公司有望持续拓展大湾区内优质物业的拓展机会，巩固在大湾区的龙头地位。而在此基础上，随着企业发挥其在多通道所积累的资源聚焦能力，公司业务版图和市场份额在未来有望加速扩大和提升。

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