越秀服务获资本市场肯定——知名投行维持“跑赢大市”评级

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“独一无二的市场地位”

年中业绩获多家投行认可

自从6月28日在港交所主板挂牌上市以来，越秀服务（6626.HK）迅猛的发展势头备受资本市场关注。8月2日，著名投行建银国际评级首次覆盖越秀服务，并在越秀服务发布上市第一份中期业绩后，于8月13日再次发表业绩评论报告。考虑到越秀服务强劲的基本面和相对较短的历史记录，此次建银国际采用了基于2022年净利润（预测）12倍市盈率的估值，计算出了6.50港元的目标价，并给予了维持“跑赢大市”的评级。

在报告中，股东应占盈利同比增长134%，至1.78亿元人民币，占2021年全年预测的44%，主要原因是收入增长108%，毛利率增长3.6个百分点，行政开支比例下降1.5个百分点。收入组合均衡，71%的收入来自于非商业务，29%的收入来自于商业业务。

随着各个细分领域的增加，社区增值服务在2021年上半年的占比提高到19%，使得非商业板块收入占比有所上升。由于规模扩张、服务收费模式调整和疫情的恢复，商业板块收入几乎翻了一倍。近期收购的广州地铁环境及物业业务占总营收的12%，毛利率和净利率处于较高水平，分别为27.9%和17.3%。公司整体盈利能力明显提高，主要得益于物业管理服务、社区增值服务以及商业板块利润率的增长和业务结构的改善。

兴业证券研报指出，越秀服务2021年上半年综合毛利率同比提升 3.6 个百分点至35.8%，主要因规模效应增强及高毛利业务规模迅速增长，并对越秀服务上半年公司市场外拓的快速突破表示认可，表明其社区增值及商业运营业务潜力大，随着公司投拓经验成熟及全域服务体系的完善，公司有望保持高业绩弹性。

差异化较高的业务模式

国企背景+TOD模式+多业态管理

兴业证券表示，越秀服务发展潜力巨大，对内，依托越秀地产、广州地铁及广州市国资系统的丰富资源，内生增长确定性高。对外，公司于今年组建起 70 人外拓团队，激励机制市场化；在手现金充足，60%募资净额计划用于收并购，外生增长动力充足。

建银国际表示，虽然越秀服务只是一家中型物业管理公司，但它拥有差异化较高的业务模式，包括住宅、TOD和商业。在物业管理公司中，TOD和商业被认为是蓝海市场。越秀服务的三大国有股东——越秀集团、越秀地产和广州地铁，通过外拓和收并购为越秀服务提供了另一条扩张途径。从长远发展来看，越秀服务正在逐步成为一家大型物业管理公司。

得天独厚的国企背景资源

建银国际和兴业证券都认为，越秀地产、广州地铁和广州越秀集团作为越秀服务的三大国企股东，使越秀服务拥有了得天独厚的国企背景资源，内生增长确定性高，有利于越秀服务在多个不同行业获得全方位的扩张机会。其中最为突出的就是自带“地铁属性”，这将使越秀服务形成显著区别于资本市场上其他物业股的差异化优势，增长潜力可期。

TOD物管新模式

自从越秀服务在香港上市以来，其TOD物管模式的业务亮点在全国范围内独占鳌头并形成自身独有的发展模式。这很大程度上得益于公司的国企背景，自带“TOD基因”。截止到2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米，2020年5个TOD住宅项目的合同销售金额约为170亿元。强大的实力背书催生了越秀服务TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，并将进一步成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

“住宅+TOD+商业”多业态发展

住宅是基础，商业是加持，TOD是独特优势，三个业态加起来就构筑了越秀服务独特的商业模式。

除了在住宅方面探索创新“全域服务”治理模式，拓展社区升级业务外，越秀服务致力于推动多元化、规模化发展，打造全能型城市运营服务商，进一步研发社区增值服务产品，拓展服务边界，持续优化经营效益。项目类型涵盖住宅、地铁物业、写字楼、商业综合体、专业市场、大型展馆、政务中心、工业园和其他城市服务设施等多种业态，拥有车场管理、设备维护、多种经营、餐饮等多个平台，形成多翼发展的商业模式。

自从6月28日在港交所主板挂牌上市以来，越秀服务凭借独特的TOD物管模式重新定义物业管理行业，扶摇直上，乘风破浪。未来越秀服务将继续坚持“1+3+5”的公司发展战略。紧跟行业发展趋势及国家发展规划，重点深耕大湾区，并凭借国企背景优势，积极抓住机遇，提升市场占有率，为股东及投资者创造理想的回报。

（unsplash、广州地铁等）

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