大湾区龙头、“地铁物业”赛道领先者越秀服务登陆港股

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越秀服务背靠越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东，聚焦国企资源优势和TOD新业务，将外拓与收并购相结合，业务规模有望再上台阶。

6月15日，越秀服务（06626.HK）公布于2021年6月16日-21日进行招股，并于本月28日挂牌上市。

物管全覆盖目标利好行业

越秀服务是拥有近30年丰富经验的中国城市运营服务商。根据中指研究院的统计，就综合实力而言，越秀服务于2021年在物业服务百强企业中排名TOP16；截至2020年末，越秀服务在管面积市场份额在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第7位。此外，越秀服务业务区域优势显著，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。

随着中国房地产市场发展进入新阶段，受益于规模增量和存量中物业管理服务渗透率的提升，物业管理企业增长势头强劲。

目前中国城市物业管理服务的覆盖率约为62%，2021年1月5日，十部委发布通知，明确提出逐步实现物业管理全覆盖的目标。而此前已经有多地进行规划，例如北京提出了物业管理覆盖率到2022年上升到90%以上。可以预见，近几年物业管理覆盖率将有迅猛的提升空间，上述行业前景为越秀服务等优势企业带来了新的发展机遇。

深耕大湾区巩固领先地位

粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，大湾区迎来新的腾飞。

总部位于广州的越秀服务是大湾区综合物业管理服务的龙头企业，公司扎根大湾区近30年，见证了该区域房地产市场的快速发展。截至2020年底，越秀服务业务版图中的19个城市中有6个位于大湾区，其中包括中国香港，是为数不多在中国内地和中国香港均有业务布局的物管企业。截至2020年末，越秀服务在大湾区的总在管面积为2530万平方米。借助于国企背景和近30年的深耕布局，越秀服务有望进一步扩大在大湾区的领先优势。

产业链协同能力是越秀服务区域优势的另一个方面。越秀服务控股股东越秀地产是大湾区领先的房地产发展商，这将会为越秀服务巩固其在大湾区物业管理领域的龙头地位提供强大支持。

TOD业务增长潜力巨大

TOD作为“以公共交通为导向”的开发模式，是国际上具有代表性的城市社区开发模式。随着一批中国大中型城市的快速扩张， TOD日渐势成为发达城市规划和开发的主要模式，具有TOD 物业管理能力的综合物业服务提供商也将在竞争中脱颖而出。

2020年11月，越秀服务向广州地铁收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，新增总在管理面积超500万平方米。该项目的成功收购，令越秀服务一举成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，不仅增加了TOD新业态，也因此建立起强大的技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。

在“地铁物业” 这一新赛道中，越秀服务大有可为。借助广州地铁及越秀地产的资源和优势，越秀服务有望成长为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。据越秀服务董事会主席林峰介绍，按照2020年的营收表现，地铁物业给越秀服务带来23%的营收增长。

财务表现亮眼上市受到追捧

越秀服务在港上市之际，正值物管企业在港股市场受到追捧。截至2021年6月25日，港股物管板块的总市值从2020年初的2062亿元增至8226亿元；根据Wind，截至6月25日，归属于港交所服务及管理板块48家港股上市公司的平均市盈率达到55.57倍，远高于港股主板约19倍的平均市盈率。

与同类企业相比，越秀服务拥有更为优异的财务表现。2018-2020年营业收入年均复合增长率达23.7%，净利润年均复合增长率高达107.5%。此外，净利润率由6.2%大幅增加至17.4%；整体毛利率由25.9%上升至34.5%，两项指标均领先于物业服务百强企业的平均表现。

展望上市后的发展前景，越秀服务背靠越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东，聚焦国企资源优势和TOD新业务，将外拓与收并购相结合，业务规模有望再上台阶，为投资者带来丰厚回报。

坂本麻弥 http://www.xinzhiliao.com/zx/jinji/9326.html