房地产行业 ：二月销情惨淡 期待更多政策出台

　　受疫情影响，二月份单月全口径及权益销售额都录得同比下跌37%至3256亿元及2491亿元，环比春节效应下的一月亦有所下降。百强销售首两月录得下滑，全口径销售额同比下降23%至9027亿元、权益销售同比下降25%至6753亿元。房地产及基建在刺激经济上一向起立杆见影之效，各省市政府亦因城施策在土地出让金缴交、限购、及预售条件等政策上都有不同程度的放开。房企新发境内外债券的平均利息亦在下降，反映市场对房企仍然看好，我们预计销售在二季度将会复苏，首选拥有资源优势的行业龙头及大湾区房企。

　　内容摘要

　　二月销售大幅下跌。受春节影响2020年首月百强销售同比下跌12.7%，本应二月期待着的反乡置业潮却因疫情到来而消失。百强销售首两月录得下滑，全口径销售额同比下降23%至9027亿元(人民币下同，特别指白除外)、权益销售同比下降25%至6753亿元、全口径销售面积同下降21%至6960万平米。二月份单月销售额更录得同、环比双下降。销售同比正增长的房企寥寥可数，其中恒大在许教授的打拆攻势下，销售同比增长36%。

　　成交大幅下跌。中国各大主要城市成交大幅下跌，根据克而瑞数据，我们以春节周为分界，观察疫情对成交的影响，四个一线城市在春节过后三周总成交都录得萎缩，上海成交面积约58,200平米，同比下降87%、深圳成交面积约48,400平米，同比下降69%、广州成交面积约 67,700平米，同比下降83%、北京成交面积约 99,500平米，同比下降52%。二线城市如成都、南京等亦看到同样的下跌情况。

　　楼市调控逐步放松。房地产及基建在刺激经济上一向起立杆见影之效，各地省市政府亦在因城施策的前提下，在房产税征收、土地金缴交、公积金贷款、人材落户、限购放松、以至预售条件上都有不同程度的放开。其中我们认为土地出让金延长缴交时间及放宽预售条件对房企资金压力帮助最大，部分城市，如杭州、南京对已成交地块的签约时间可顺延3周以至疫情过后30天，土地出让金、开竣工时间可申请顺延。而苏州、福州、合肥等地亦放开了预售条件，房企可加快销售以补充资金。

　　债市做好，反映市场乐观。内房境内债发行，发行利率在下降轨道中。根据彭博统计，1-2月总发行金额约137亿美元(约950亿元人民币)，平均发行利率约4.2%，比去年首季下降1.3个百分点。美元债发行利率也明显下降，1-2月发行总金额约240亿美元，利率约7.6%，比去年首季下降0.9个百份点。而2月单月发行利率约6.9%，比1月份环比下降1.3个百份点，反映债市投资者对房企仍然看好。

　　首选行业龙头。推动经济活动，减轻疫情对社会造成的打击，融资和调控力度将继续有所放松，然而我们维持在逆周期下资源会倾斜国企及规模民企的观点，行对龙头如融创、旭辉、世茂、金茂等会更有效获得融资资源，成为马太效应加速中的受惠者。

　　风险提示：i) 经济下行对销售压力；ii)资金链压力上升；iii)疫症影响购房情绪。

（文章来源：安信证券）