物业管理行业：以香港经验看疫情对物管行业的短期冲击和长期变化

　　新冠疫情突击考验下，龙头物管公司均交出了优异的答卷。对于行业中长期可能的变化，参考香港物管行业在SARS后变化和北美环保行业，我们认为我国物管行业将加速迈向市场化，并出现以下变化：

　　极端事件中，物管公司服务的差异化得以明显体现。以往，品质物管公司的服务更强调润物无声的方式，这使得业主无法量化评估或明显感受到物业公司工作成果的差异。而在本次抗疫过程中，业主直观感受到了物业服务水平的差异，而通过互联网，品质物管龙头的品牌力也获得明显提升，行业集中度有望加速提升。

　　业主自治意识加强，存量项目加速更换品质物管。我们认为未来社区更换物管公司的难度将下降，政策将不断向香港靠拢，龙头物管公司获取优质存量项目的节奏有望加速，特别是以一二线城市为主的公司。

　　老旧小区改造加速推进。参考SARS中淘大花园事件后港府推动的大厦复修计划，我们认为疫情过后内地的“老旧社区改造”将加速推动，老旧小区维护翻新、加装电梯、重新聘请物业都将成为品质物业管理公司的增量机会。

　　机械化程度提升，龙头公司打造行业壁垒。对标国际巨头，我们认为本次新冠疫情之后政府、社会对于物管行业的科技化、机械化的要求将提升，龙头物管公司的公建物业管理业务将逐步走向重资产，最终以管理能力、服务品质、资产储备打造专业壁垒。

　　公共物业加速释放，医院物业增量空间巨大。公建物业，包括医院物业向社会市场化开放已略有成效，并且将会是逐步加速的趋势，抗疫过程中做出突出贡献的龙头物管公司有望在后续占据优势。

　　当下物业板块的高估值是必须直面的问题，我们继续看好板块2020年上涨空间和投资价值，原因及观点如下：疫情未对板块的强确定性带来影响，重点公司高速增长业绩能有效消化估值；疫情下政策支持、业主共治再次打开行业想象空间，且无倒车风险；个股选择重要性再次提升，同时强调中期业绩确定性与远期口碑。重点推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余；建议关注中海物业、绿城服务以及新大正。

　　风险提示：疫情导致成本上升超出预期，疫情冲击房地产销售、竣工。

（文章来源：东北证券）