毛利率下降资产负债率上升 时代中国千亿目标“搁浅”

　　 “千亿目标不是很重要的目标，我们相信今年不实现，明年也会实现。”3月10日在线上召开的2019年业绩发布会上，时代中国控股有限公司(01233.HK，下称“时代中国”)董事会主席岑钊雄表示，公司2020年销售目标为830亿元，相较去年全年783.6亿元销售额增幅约为5.92%。而在两年前的年报业绩会上，岑钊雄曾表示，短期内会实现千亿目标。

　　中指研究院的数据指出，时代中国2019年拿地金额为247亿元，与2018年的129.67亿元相比大幅提升90.48%。针对《中国经营报》记者提出的拿地计划问题，岑钊雄在会上表示，“预计会用全年销售目标的30%~40%资金拿地，今年的拿地投资预算约为250亿~300亿元。”

　　发力旧改毛利率下降

　　城市更新业务正在成为时代中国新的发力点，旧改项目的盈利水平也对公司的整体毛利率造成不小影响。

　　数据显示，2019年时代中国成功转化10个城市更新项目，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。

　　值得注意的是，2019年时代中国的毛利率约为29.31%，比2018年的毛利率30.9%降低了约1.6个百分点。

　　毛利率下降和旧改业务有关，财报显示，主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例有所下降和城市更新业务毛利率有所下降。

　　据岑钊雄表示，“去年整个旧改业务的收入是21亿元左右。旧改毛利率降低是相对而言，去年的毛利率接近60%，今年稍微下降是50%左右，主要是项目之间有些差异。”

　　旧改是时代中国获取土地的重要方式。2018年时代中国拿地金额约120亿元，少于预定的200亿元，岑钊雄曾解释，主要是公司放缓在公开市场购地，但加大了旧改的投资力度，用力的地方不一样。

　　财报显示，2019年，时代中国新增28个地块，建筑面积约757万平方米。截至2019年12月31日，时代中国拥有土储约2300万平方米，增幅25%；同时，时代中国城市更新项目总数超120个，预计潜在总建面约4300万平方米。

　　旧改项目前期投入资金大，开发周期长，很考验房企的开发能力，对于时代中国来说，在大力推进旧改业务的同时需要稳定现金流。

　　销售目标增幅不足6%

　　在推进旧改业务的另一面，时代中国去年通过发行公司债、ABS以及优先票据等方式频繁融资。

　　据不完全统计，时代中国去年累计发行债券超过12次，融资金额接近300亿元，其中安全性较大、周期较长的美元债是发行最频繁、数量最高的，而资金用途多是借新还旧及一般企业用途。

　　岑钊雄指出，“2019年利率的成本大概是7.4%~7.5%左右，今年新的融资安排会置换原来旧的借款，会带来利率的下降。估计2020年平均的利率下降到7%以下的水平。”

　　财报显示，截至2019年12月底，时代中国负债总额为1253.91亿元，同比去年增长了29.6%，其中流动负债为880.02亿元，非流动负债为373.91亿元，资产负债率为77.83%，相比2018年底的74.97%略有上升。

　　在两年的规模冲刺后，时代中国的步伐略有放缓。

　　2019年，时代中国实现签约销售金额783.60亿元，完成全年750亿元的销售目标；销售增速同比为29.32%，而2017年和2018年的这一数据分别是41.9%和45.5%。

　　据岑钊雄表示，今年的预期销售目标为830亿元。相较去年全年783.6亿元销售额增幅约为5.92%。

　　谨慎的目标或许和疫情影响有关，公告显示，今年2月份，时代中国合同销售金额(连合营项目销售)约为10.82亿元，同比下降65.34%，环比下降86.04%。

　　“疫情带来了改善型需求，今年的房价依旧是平稳的。”针对市场走向，岑钊雄表示，一季度受疫情的影响，整体销售稍微走低。从二季度开始，市场的表现会更加平稳，行业市场成交全年也将呈现“前低后稳”的特征。