注册公司买公寓？深圳发布新政抑制炒作！购这类公寓门槛要提高

　　现场注册公司，购买工业配套宿舍的“公寓”产品，对深圳置业者而言，上述操作在楼市中并不陌生。1月21日，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》(下简称《管理办法》)印发，于2月1日起正式实施，上述购买通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了针对性的规范。据深圳市规划和自然资源局测算，深圳全市适用该政策的现有合法工业物业建筑面积约1.8亿平方米。

　　《管理办法》中提出，对于工业楼宇及配套宿舍受让人资格条件，在原有政策规定的“须为经依法注册登记的企业”基础上，进一步“抬高门槛”，购买一级工业区块线内工业楼宇的受让人应符合《深圳市工业区块线管理办法》的要求，须是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录(或投资方有合法纳税记录)；工业配套宿舍的受让人须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房(不少于1000平方米)或者研发用房(不少于300平方米)的企业。且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。

　　此外，《管理办法》提出取消工业楼宇及配套用房转让增值收益，落实“减税降费”；明确工业楼宇及配套用房转让限制条件保障“工改工”项目积极性；强化产业监管等内容。

　　背景

　　产业空间类住宅化等问题亟需规范

　　此次发布的《管理办法》是在2013年发布实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》及其配套文件进行修订而成。

　　在新闻通气会上，深圳市规划和自然资源局副局长王爱朝系统介绍了《管理办法》的修订背景。

　　王爱朝表示，随着深圳产业发展情况和政策环境的变化，目前2013年政策已经难以适应当前深圳优化营商环境、产业空间节约集约利用的实际需要，具体体现在以下三个方面：一是企业负担方面。为了抑制产业空间炒作、实现城市发展利益共享，2013年政策规定工业楼宇及配套用房转让需要按照缴纳一定比例的增值收益。在当时的历史背景下，收取增值收益具有合法性和合理性，增值收益制度对抑制产业空间炒作发挥了积极作用。但目前深圳市经济环境已经发生变化，继续收取增值收益不符合国家“减税降费”、降低实体经济企业成本的要求。二是政策导向方面。2013年政策要求工业楼宇和配套用房的受让人只需是依法注册登记的企业即可，条件相对宽松，导致一些自然人通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住，产业空间出现类住宅化的问题，亟需进一步规范工业楼宇及配套用房的受让人资格条件，保障产业空间真正服务于产业发展。三是市场需求方面。近年来深圳市产业发展出现多元化趋势，传统厂房结构单一且空间利用率低，难以满足不同类型产业发展的需求，需精准施策，对不同类型的产业空间分类管理，进一步提升产业用房精细化管理水平。

　　针对上述问题，《管理办法》中集中进行了修订，主要内容包括取消工业楼宇转让增值收益、完善工业楼宇及配套用房转让规则、规范工业楼宇及工业配套用房受让人资格条件、强化产业监管等几个方面。

　　焦点

　　抑制工业楼宇及工业配套宿舍的炒作

　　“抬高门槛”，抑制工业楼宇及工业配套宿舍的炒作，防止产业空间类住宅化。

　　“须为经依法注册登记的企业”，上述原有政策对于工业楼宇及配套用房的受让人资格条件的“唯一门槛”，使得不少项目的工业配套宿舍，经过层层包装后，成为了“总价低”、“不限购不限贷”的“公寓”，以类住宅的形式出现在了房地产市场市场中。甚至在一些项目销售现场，还设有“现场注册公司”的“一站式”购房服务。

　　在楼市火爆时期，如何打着“类住宅”的“擦边球”，将产业空间快速“变现”的传统房地产开发思路，对众多的开发企业而言具有巨大的吸引力。但若将视角转换至城市产业，产业空间的类住宅化却对深圳产业发展造成了挤压。对此，《管理办法》对工业楼宇及工业配套宿舍受让人资格条件进行了进一步规范。

　　对于工业楼宇受让人资格条件，《管理办法》与《深圳市工业区块线管理办法》衔接，要求一级工业区块线内工业楼宇的受让人应符合《深圳市工业区块线管理办法》的要求，须是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录(或投资方有合法纳税记录)。同时允许区产业部门结合辖区产业发展实际情况制定工业楼宇具体的准入条件或者准入产业目录。

　　对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《管理办法》与省自然资源厅今年发布的政策和深圳市2018年发布的《深圳市工业区块线管理办法》衔接，《管理办法》对工业配套宿舍的受让人资格条件进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房(不少于1000平方米)或者研发用房(不少于300平方米)的企业。且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。

　　重点

　　取消工业楼宇转让增值收益

　　进一步优化营商环境，是落实国家“减税降费”的重要举措。

　　为抑制产业空间炒作、实现城市发展利益共享，原有政策要求企业将工业楼宇及配套用房转让的部分增值收益上缴政府。

　　王爱朝表示，结合近年深圳市的产业发展情况，《管理办法》取消了工业楼宇及配套用房转让增值收益制度，将大大降低实体经济企业成本，切实落实国家“减税降费”的要求。

　　《管理办法》明确，实施前已签订转让合同但未办理转移登记的工业物业，不需缴纳增值收益。

　　激活

　　立促规范产业空间合法流通

　　“类住宅”、“类商业”的“传统地产”模式的操作空间，在政策中不断“萎缩”，成熟产业运营模式尚在摸索，对开发企业而言，占据深圳城市更新总体量“半壁江山”的“工改”项目，近年来的吸引力呈快速下降趋势。如何激活“工改”项目积极性，成为了当下政策研判的重要一环。

　　对此，《管理办法》分三类明确工业楼宇及配套用房的转让规则，聚焦规范产业空间合法流通。

　　对于一般工业用地上的工业楼宇及配套用房，《管理办法》分为新出让用地和已出让用地两类，其中新出让用地以招拍挂用地为主，按照深圳工业及其他产业用地供应管理政策执行，原则上重点产业项目不得转让，一般产业项目不得转让或仅限整体转让。

　　对于已出让用地，其上的工业楼宇及配套用房按照土地出让合同的约定执行；合同没有约定或者约定不明确的，原则上以未约定或者约定不明确的部分为单位进行整体转让。

　　对于拆除重建类城市更新用地上的工业楼宇及配套用房，《管理办法》提出延续现行政策规定，允许更新项目实施主体自行选择分割转让、整体转让或不得转让，以保障“工改工”项目的积极性和市场的流通性。

　　对于土地整备留用地、非农建设用地及征地返还用地上的工业楼宇及配套用房，《管理办法》从保障村集体股份公司合法权益的角度出发，允许其自由分割转让。同时实行再转让时间限制，要求工业楼宇分割转让后5年内不得再转让。

　　强化监管

　　建立从土地供应到后续监管的全链条产业监管机制

　　为保障工业楼宇及其配套用房真正用于发展产业，《管理办法》从土地出让合同签订、工业楼宇及配套用房转让、后续产业监管三个环节分别设置了保障措施，建立了从土地供应到后续监管的全链条产业监管机制。

　　具体包括：在土地出让合同中，应明确约定工业楼宇及配套用房的转让限制条件、受让人的资格条件；在工业楼宇转让前，区产业部门应对受让人资格进行审核并出具意见；在后续产业监管中，区政府应按照相关履约考核标准，定期对受让人履约情况进行评价考核。