高栋：经营权是商业运营模式的关键

　　年08月07日 11:03来源：7月19日，高栋院长在“清华大学实战型商业房地产高级研修班论坛”系列文章之二

　　所谓经营权，是所有权的一种权能，即不变更生产资料的所有制性质,依法占有、支配和使用所有者的生产资料和商品的权利。那么，在商业运营中，经营权真的有那么重要吗？为何掌握商业经营权就成了商业地产开发的关键因素呢？

　　7月19日，三益中国高栋院长应邀在上海兰生酒店出席清华大学实战型商业房地产高级研修班，在此次高级研修班课程上，高栋院长通过案例分析的形式特别指出：成功商业运营模式的黄金法则掌握经营权。

　　从全球商业地产运营的经验来看，“持有型”商业运营模式是目前比较成熟的做法。但，基于目前我国的实际国情和政策体系，加上商业地产耗资周期较长，融资问题的瓶颈效应，“持有型”的商业运营模式在国内短期内不可能完全做到。

　　卖，还是不卖？针对这个商业地产经营权的问题，国内的开发商已通过各种形式实现商业运营，进而完成了融资过程。目前，最为常见的商业地产项目运营模式有“只售不租、只租不售、又售又租、分割产权商铺出售、不售不租自主经营、商家联营”等几种模式。

　　商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预。如此一来，一方面投资者也具备完全的经营自主权；另一方面，开发商可以快速回收投资。

　　高栋院长指出：在“只售不租”的商业地产运营模式中，投资者常常运用先招商后出售的方式进行操作 。在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式相对比较成熟，对投资者的利益也更有保障。

　　商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性获利。这种“只租不售”的模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续性有效的经营管理提升商业价值。

　　作为“只租不售”的运营模式，其“统一经营管理、统一营销推广、统一物业管理”的持续有效的管理和服务，提升了商业地产的商业价值。

　　“租售结合”的模式，就是把商业地产租一部分售一部分，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。通过销售达到短期资金回笼，长期出租收取租金为主要的盈利方式。

　　通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，而主力店品牌商家的进驻能提升价值。

　　“分割产权商铺出租”的运营模式是指商业地产售出后，开发商统一从投资者手中取得经营权，对商业地产进行统一经营和管理。

　　此种经营方式规避了投资者在市场形成初期较大的经营风险，免去投资者出租的风险和商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保市场运作初期的业主利益，由运营管理商向业主支付租金，租赁期限也相对稳定。

　　“不售不租自主经营”的运营模式，即开发商自主经营，既是所有者，也是经营者，同时赚取投资开发利润和商业经营利润。

　　房地产开发商介入商业自营的另一个动因是出于融资考虑。随着房地产开发融资难度加大，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金，把零售商场巨大的资金流量视为新的房地产融资渠道。

　　“商家联营”模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。它是指房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，在明确了主力店的情况下，对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费，以实现利益最大化的目标。

　　无论只售不租，还是只租不售，或是租售结合，模式的选择无非是为了更好地盈利。随着市场的日趋成熟，“持有型”的商业模式必将成为商业地产的主流。这一运营模式的更替期也许会在今后持续相当长一段时间，但是商业地产的前途必将是光明的。