商业办公：运营与创新

　　能否获得稳定收益不仅取决于项目本身的品质与竞争力，项目团队的运营能力以及对市场趋势的预判也至关重要。

　　观点指数2021 年，摆脱疫情影响后，商办市场逐步恢复，行业正处于调整升级过程，企业面临新的挑战与机遇。

　　可预见的是，随着产业转型升级稳步进行，由此创造的商办租赁需求持续，再加上国家各类商业政策的推进，部分城市空置率过高问题有望得到进一步改善。

　　与此同时，投资机构和企业在交易市场上寻求投资机遇，获取相当体量的一二线城市商办物业，未来将通过运营、资本化手段获益。在物业选取上，选择优质且具有发展潜力的物业是共识。

　　市场回温之下，企业整体营收同比上升明显，但未来面临的市场竞争不小。随着国内商办物业标准完善，租户个性化需求日益增多，企业亟需升级物业硬件，同时亦需要提升运营服务的质量。

　　今年以来，相关部门出台了不少商业政策，对商办行业的发展起到引导和规范作用。核心城市相关行业的发展规划，则进一步提升了城市或区域对企业的吸引力，有望为商办行业带来更多需求。

　　其中，住建部发布的相关意见指出，严禁在常住人口 300 万以下城市新建超高层建筑，相信商办物业的过度开发问题将得到改善。而北京、上海等地有关城市更新改造、产业升级发展等种种举措，也对商办行业发展起到正面作用。

　　与此同时，也需要注意到国内商办行业发展存在不规范、标准化不足的问题。对此，部分城市已开展写字楼物业评级及相关行业规范的制定工作。

　　今年昆明市楼宇经济促进会发布《昆明市商务楼宇等级评定要求》团体标准，是云南首个商务楼宇等级评定标准。

　　广州也依据州市商务局牵头制定的广州市地方标准《商务楼宇等级评定规范》和《广州市商务写字楼等级评定实施细则（试行）》评判标准，选出了首批 17 栋超甲级、40 栋甲级商务写字楼宇，这些标准化、规范化的方案将推动商办物业的健康可持续发展。

　　截止到 9 月，全国办公楼新开工面积累计值为 3847 万平方米，累计下降 20.3%，环比回升 1.1%。从数据变化中可以发现办公楼的开发速度有一定下滑，市场开发渐趋理性。竣工面积录得 1662 万平方米，累计增长 17.4%，环比下降 4%，新入市的项目面积继续增加，未来去化将承受一定压力。

　　办公楼开发投资额为 4446 亿元，累计增长 -0.5%；销售额录得 3179 亿元，累计上涨 0.5%；两者增幅均低于上月，整体表现依然稳定，商办投资市场较冷静。

　　9 月，全国 16 个重点一二线 个一线城市的日租金水平均超 3 元 / 日 / 平方米，其余的二线 元/ 日 / 平方米之间。同比来看，大部分城市实现了租金水平的增长，但仍有部分城市受市场等因素影响，租金同比下滑。

　　空置率方面，广州依然保持 10% 左右的较低空置率，这和需求较为稳定、新增供应有限不无关系；深圳空置率略高于20%，但已是近年来的较低水平，主要由于新增供应较少，科技类主力产业需求持续。

　　商办行业竞争压力之下，具备较强竞争力的核心区优质写字楼项目将会吸引更多高质量租户，而非核心区项目由于价格等因素，对部分企业也有较强吸引力，相信商办行业整体发展仍会趋于稳健。

　　另一方面，部分城市商圈的改造升级，将为市场提供高质量的办公空间，这有利于吸引更多国内外企业落户。

　　据观点指数不完全统计，今年公开市场上共有 17 宗办公类资产的大宗交易达成，上海是成交最多的城市，数量为 12宗，占比超过三分之二。

　　这与上海的产业结构有较强关联，金融、TMT 及专业服务等在上海设立总部，随着这些主力租赁行业的发展，对办公空间的需求也不断上升。

　　此外，上海持续推出一系列金融开放、科技创新政策和城市发展规划，有效激励并引导了企业的办公择址行为，越来越多国内以及跨国公司办公需求在此得到释放。

　　就交易买家来看，主要分为四类，投资机构、险资、券商以及互联网、体育类企业，其中购买物业自用的数量过半。

　　自用型买家购买物业，一是可以满足扩张下的办公自用需求，减少未来的租金支出；二是商业不动产投资能获得稳定收益，且资产具有较强的保值性，预计未来此类买家仍会在交易中占据一定比例。

　　从成交物业来看，不少位于一二线城市的增值类资产受到投资机构的欢迎。该类资产发展潜力较大，大多区位条件好，但由于缺乏高效运营，硬件老旧，难以满足现代化企业的多元需求，租金和出租率都较低，难以获得可观的收益。

　　这对于具备较强资管运营能力的机构来说，是较为青睐的潜力资产。完成物业收购后，通过运营管理提升资产品质、优化租户组合，实现项目增值，后期也可通过发行类 REITs或对接公募 REITs 的方式实现退出，这也是存量时代下商办资产获益的方式之一。

　　今年以来，随着市场的整体复苏，商办企业的收入恢复也较快。观点指数选取的 5 个样本企业，同比均实现增长。

　　除自持资产较多的企业外，以商管上市的华润万象生活写字楼收入也不少，而港资企业在波动市场中依然展现较强的稳定性，为数不多的项目贡献了可观收入。

　　10 个样本企业中，在管面积华润万象生活较多，承接了华润置地庞大的写字楼资源，上市也有助于进行第三方拓展，双重加成使其在管规模具备一定优势。

　　出租率方面，观点指数选取的 17 个样本企业中有 10 家整体出租率在 90% 以上，4 家企业出租率为 80%-90%，其余 3 家在 70%-80% 之间。维持较高出租率的样本企业，普遍在一二线城市核心区持有物业，且城市布局数量基本不超过 6 个，专注于城市深耕运营。

　　值得注意的是，能否获得稳定收益不仅取决于项目本身的品质与竞争力，项目团队的运营能力以及对市场趋势的预判也至关重要。

　　世茂股份期内启动轻资产战略，未来将发力轻资产项目获取；而中海商业 2021 年在成都和上海新增 2 栋轻资产项目，截止上半年在手轻资产项目达到 8 个，相比去年年末有所增加。可以看出，中海在轻资产项目获取上较为审慎，看重项目本身质量。

　　华润万象生活上市后，项目获取上不断提速。截止到上半年，提供商管运营服务的项目数量为 24 个，面积150万平方米。与此同时，提供物业管理服务的项目数量已达 93 个，面积为 710 万平方米。

　　商管上市是目前企业发力轻资产的主要方式之一，以写字楼业务作为主力业务的有华润万象生活和合景悠活。

　　业务表现上，华润万象生活除母公司输送外，正积极外拓第三方项目，因此规模有较大增长；而合景悠活在营运项目多为母公司提供，轻资产项目尚未释放，但未来开业计划乐观。

　　盈利能力方面，华润万象生活写字楼商业运营及物管服务的毛利约 2.33 亿元，毛利率 33.7%，维持不错的收益水平。

　　便捷的交通、完善的配套和优质的服务，是现公楼宇的标配。当今写字楼运营商正从设计到运营、硬件到软件进行创新，逐步升级数字化系统、绿色环保等，为租赁企业提供更好的服务，获取可观收益。

　　运营创新上，部分企业选择与联合办公企业合作，让旗下物业发挥多样作用，满足更多租赁企业的需求。

　　以越秀商投为例，其近期开业的广州 ICC 为写字楼 3.0 版本，该项目主要以 5G 为导向，集聚通信、计算机基础技术、软件、互联网、电子商务等数字经济产业链企业和人才，形成产业集群的发展态势，并且智能化、大数据赋能办公环节，融合科技与办公业态。

　　随着绿色经济发展，绿色健康楼宇建设成为不可阻挡的趋势。相关数据显示，2015 年全国 LEED 写字楼面积占甲级写字楼约 10%，而今年北京和上海约有 40% 写字楼获得LEED 认证。

　　在此基础上，越来越多企业开始在项目打造运营上做出改变。世茂股份旗下经营管理的写字楼，包括上海世茂大厦、厦门海峡世茂大厦、深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心在内的重点项目，均参与健康安全评价。

　　中海商业也从新项目打造和存量项目运营着手，依靠低碳建造、绿色智能设备介入、低能耗运营等多方面打造低碳楼宇。

　　当下商办物业租赁竞争中，企业需要适应需求变化，协助入驻企业创造商业价值，并且在此基础上持续吸引新客户形成集聚效应，才能更好地实现发展，数字化平台的打造能起到一定作用。

　　更为丰富的配套需求对租户的吸引也不可忽视，如中海旗下项目配套了托育服务，在位置、硬件、租金等条件差异不大的前提下，更人性化的配套无疑能增强项目在市场上的竞争力。