详解商业地产三种运营模式的特点

　　目前国内大小房地产企业有十数力之多，大部分企业都是没有发展战略的，只是赶上了国内房地产行业的“黄金十年”而大发其财。住宅地产利润开始下降之后，他们将眼光瞄准了商业地产，但是商业地产不同于住宅地产那样靠卖项目、卖产权获取利益，而是通过用心经营、长期持有来获取收益。

　　一般来讲，商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业；大体可分为商业广场、Shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

　　相对于住宅地产，商业地产的优势体现在以下四个方面：（一）就业方面：大型商业地产如购物中心能增加上万个就业岗位，解决部分社会就业问题，符合政府号召的加强社会稳定的现实国情；（二）税收方面：商业地产开业后每年可以产生大量税收，且税收持续并能够随商业氛围的成熟不断增长，有利于地方政府的财政收入；（三）招商引资方面：大型商业地产的成功运作让所在城市的商业水平大大提升，品牌商家的进入符合地方政府的招商引资工程；（四）形象方面：高端商业往往容易成为一个城市的地标，提升城市的整体形象。

　　鉴于上述优势，拥有成功经验的商业地产开发商更容易受地方政府的青睐，能够通过较优的条件拿到较好的地块，因此，近几年商业地产迅速发展，并形成了一些优秀的开发企业和独特的运营模式。

　　这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分商业地产出售采用的是分割销售。

　　分割销售是将项目分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，再销售给投资者，一般是两种分割方法：实体墙进行分割，标记性分割，一般我们逛的大商场都是标记性分割。

　　产权持有模式是现在大型商业地产开发企业普遍采取的模式，这种模式对开发商的融资能力有着很高的要求（目前商业地产的开发模式主要以下面这几个企业为代表：万达、华润、凯德），但是这种模式会对项目后期的招商运营带来很大的好处最重要的是不用受到小业主的掣肘，而且开发商可以依靠着项目物业的升值，获得长期稳定的现金流，另外因为项目是开发商自持所以开发商对商业项目后期运营的态度是不一样的，相对于上面两种模式会更加的专注，这样更有利于行业的良性发展。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。

　　租售结合的商业地产开发模式是目前市场上较多见的模式，这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。在这种模式下，开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略，也会有相应的主力店入驻，对于其余自主招商的投资者来说，符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步。从财务成本上来看，同时自持部分的商业运营之后还是可以向银行申请，这也是一种快速回笼资金的方式。目前部分开发商通过将物业与第三方共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

　　3、企业自持一部分，在业主会议中，企业是占据主导地位，大股东有线、企业自持一部分，在销售过程中，对投资客户具有很强的吸引力，企业通过自持部分向投资客户表明企业运营这个项目的决心和信心。

　　5、自持部分，在招商过程中，能够带来很大的便利性，以低租金招聚客能力强的主力店，通过以商招商的方式抬高其他部分的租金水平，从而达到收益的平衡。

　　近年来商业地产的管理越来越规范，开发商的运营模式直接决定了整体项目的成败，随着市场以及国家政策的变化，开发商们也开始注重整体项目的租售比例。商业地产的本质在于如何处理供需关系，通过发现消费者需求，满足消费者需求和适度创造消费者需求来解决日益变化的供需关系。通过精确锁定目标消费者需求，营造最具吸引力的消费场景，合理组织商品供给，才能提升项目经营业绩和投资回报。