商铺投资回报率(商铺投资)

 

随着房地产调控政策日益趋紧，住宅市场已成为资金的禁区，但即使这样，在国人心中，投资房产还是增值保值的首选。在这种背景下，商铺投资变得越来越火。

商铺170万，一年租金14万，划算吗？

一般来说，估算商铺投资的回报率有两种方式。

1、全款支付：

年租金收入=(税后月租金-每月物业管理费)×12

年租金收入/商铺总价=年投资收益率

商铺总价/年租金收入=投资回收年限

2、贷款支付（按揭）：

年租金收入=(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12

年租金收入/商铺首期款+按揭贷款=年投资收益率

商铺首期款+按揭贷款/年租金收入=投资回收年限

如果你把一个商铺当成股票的话，那么投资回收年限就相当于股票中的市盈率，商铺总价相当于股价，年租金收入相当于每股收益，物业管理费和各种税费相当于股票交易手续费。

恩格尔曲线反映的是所购买的一种商品的均衡数量与消费者收入水平之间的关系。它是以19世纪德国的统计学家恩斯特?恩格尔的名字命名的。

所以咱们来算算，假设有一只股票，每股收益为14块，股价为170块，那么其投资回报率则为8.24%，市盈率为12。也就是说在不考虑其他因素的情况下，理论上该商铺年投资回报率为8.24%，完全可以跑赢市场上绝大多数理财产品，收回本金大概需要12年。但如果考虑相关税费和贷款月供，那么该收益水平属于一般水平，当然如果租金连年上涨的情况除外。

如果考虑税费的话，假设你想让商铺升值后卖出，那么升值部分你主要需要缴纳土地增值税、所得税和营业税。而这些税费成本加起来基本上占增值部分的一半左右了。

因此，一般来说投资商铺的最终目的不是转手卖出，而是收取源源不断的租金。

​未来商铺投资前景如何？

在当前经济增速下滑背景下，个人认为商铺投资整体来看表现一般。

据中国指数研究院发布的全国15个重点城市商铺租金指数，2019年下半年，租金环比上涨的商业街占71.6%，租金环比下跌的商业街占22.4%，6.0%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占66.7%，租金环比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈（购物中心）租金与上期持平。

换句话说，全国近1/3主要城市商业街租金价格基本没变或下滑；1/3主要城市商圈租金价格在下滑。

从经营者的立场看，如果举债很大，超出债权人心理承受程度，企业就借不到钱。

在消费增速下滑，企业降薪裁员潮和电商兴起的共同影响下，居民线下消费一定会受到一定程度的压制，但好在国内消费表现整体还算平稳。

2019年1-10月，我国社会消费品零售总额为334778亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期收窄1.1%，其中网上零售额同比增长19.8%，线下零售额累计同比增速约为5.5%。

因此，商铺投资在国内基本面未恶化的情况下，长期看依然有一定的投资价值，但需要注意的是，在选择商铺时，当地商铺供应市场、当地居民消费水平和地段是重点需要考虑的因素。

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