产业地产(房地产市场规模)

 

我已经成功入手了上次看过的房子。最近，在北京工作的扬子兴奋地给好朋友王敏发送了这条消息，他恰巧赶在了8月22日央行下调5年期以上贷款市场报价利率（LPR）之后再做贷款。

扬子卖房并非一时兴起，对于一直租房住的他来说，买房更多是刚需，因此在疫情不严重的时段，他就会抽空通过中介寻找心仪的房子。而进入8月份，购房者明显增多了，最近他看的部分优质小区的房源，仅挂出不足一周就会卖掉，这在上半年几乎从未遇到。

不仅是北京，南京地区某房产中介的工作人员亦有相同的感受，最近来到店里咨询买房的客户较上半年明显增多，几乎每天都有客人要求看房。虽然还没有恢复到前几年买房的热闹场面，但现在至少已经有了交易量。这与上半年的冷清形成了对比。

去年下半年开始至今，一些房企陷入债务危机，多地楼盘出现烂尾。今年3月份，部分银行、AMC（资产管理公司，即Asset Management Companies）发行百亿金融债，募集资金专项用于房地产优质项目并购。一场针对房地产市场的纾困行动由此开始。而AMC成了中坚力量。

受访的多位业内人士普遍认为，楼市的复苏不可能一蹴而就，当前多地正在不遗余力地化解楼市前期积累的风险，预计保交楼的风险很快将会出清，其针对金融市场的影响总体可控。

资产管理公司入场救项目

楼市正在经历一场前所未有的纾困攻坚战，一向低调行事的不良资产管理公司（AMC）屡屡被推至台前，成了此次房地产纾困的中坚力量。

据新京报贝壳财经记者不完全统计，自今年以来，长城、信达、华融、东方资产等全国性AMC，以及河南资产、江苏资产、浙商资管、国厚资产等众多地方性AMC纷纷入局，参与并化解房地产风险项目。

进入8月以来，AMC纾困房企速度有所加快，多个AMC纾困房企的相关合作见诸报端。

8月10日，中南集团宣布与江苏资产管理有限公司签署党建共建暨业务合作协议，设立20亿元发展基金。8月5日，中国华融发布消息称，近日公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。8月2日，招商蛇口与招商平安资产拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立战略合作关系，实现优势互补、互利双赢、共同发展的战略目标。

已有的合作亦有进展。长城资产近日披露，今年上半年，公司通过总总对接总分联动等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。

中国华融新闻发言人亦在8月17日发布的答记者问中表示，福建分公司与政府、法院、重组方三方联动，引入产业投资人重组盘活重点民生工程，目前项目开发建设全面重启，已实现400余户新房交付，后续还将有千余户入住；湖南分公司通过资产重组+债务重组+管理重构多元手段，为已停工的长沙市某大型商业+住宅综合体引入重组方，推动项目全面复工，目前已实现交房500多户。

在7月初多地出现烂尾楼停贷事件之后，‘保交楼’被放在了最重要的位置上，叠加前期多家AMC对部分项目进行了考察，所以最近看上去纾困的进展有所加快。一位AMC业内人士告诉新京报贝壳财经记者，当前针对房地产的纾困，最主要的任务仍是救项目，而非救房企，这在本轮纾困中始终未变。

中银证券在研报中指出，在房企化解债务风险的过程中，全国四大AMC在过去周期中更多充当的是推动债务展期、注资角色，但本轮AMC在参与范围和力度上将有所加大，体现在AMC参与度提升，救助对象也从中小型房企扩围至规模房企。据其测算，我国房地产行业不良资产规模在2.08万亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为，目前AMC与各类房企已有实质性的合作，标志着下半年各类合作加快开展，这对下半年房企问题的处置和落实保交楼工作等具有积极的作用。

AMC纾困三板斧

一向低调的AMC公司，如今被市场寄予厚望，其究竟将如何使楼市重回健康发展的轨道？严跃进认为，当前AMC纾困房地产主要是通过纾困基金的形式进行，AMC对于房地产相关项目的纾困此前已有经验，而纾困不仅是为项目带来资金，还整合多方资源盘活资产。

在保交楼的过程中，AMC首先面临的是钱从哪儿来和钱花到哪去的问题。

在资金的来源方面，一位地方AMC专业人士表示，除了AMC出资以外，按照行业以往处置的经验，还可以通过母子基金的形式来撬动更多的资金。

上述人士介绍，AMC可以通过与某一地方政府平台公司等相关方成立母基金，为这一地区的保交楼项目资金打底。而针对每一个项目，再成立子基金，其中包括了部分母基金中的资金，也将包括该项目中所涉及的银行、信托等其他金融机构的相关资金，作为该项目纾困的全部资金，这可以撬动更多的资金下场保交楼。

实际上，当前已有保交楼项目采用了母子基金的形式。郑州日前出台了房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元。文件显示，纾困基金采用母子基金的方式运作，各开发区、区县（市）还要根据不同项目吸引不同类型的社会资本参与子基金的设立。

这一模式的效果暂未可知。有业内人士质疑，地产基金的规模是否足够是一个问题，此外统贷统还的模式是否能从国开行贷到资金目前还不确定。因此虽然要求地方政府压实责任，但是地方政府可能面临巧妇难为无米之炊的困境。

对投资项目不完全理解时，不要投资。投资的项目必须要有内在价值。

不过，现在针对‘保交楼’的纾困资金来源更多了。一位AMC人士告诉新京报贝壳财经记者，近期他正为多个房地产项目制定纾困方案，在与各方的协商中发现，无论是地方政府、城投公司、项目涉及的金融机构等，对保交楼的态度更加积极，这让其在资金的筹措方面更为顺畅。

此外，亦有消息称，监管层将设立千亿的房地产基金专门解决出险房企的一些问题楼盘。目前，住建部已让各省份住建部门统计当地需要房地产基金支持纾困的项目清单。但该基金最终将如何使用，目前暂未可知。

针对钱用到哪去，一位中部地区的地方AMC专业人士建议，新资金重点用于楼盘复工建设的相关费用，并且做好相关资金的监管和使用，以保障项目可以重新运转起来，进而完成保交楼的任务。

值得注意的是，当前AMC+代建的模式越来越多，整合资源亦是AMC被业界看中化解房地产企业的重要能力之一。

如果所有投入品的数量都以相同的百分数增加，并导致产量增加的百分数小于该百分数，就是规模收益递减的。

8月8日，信达地产（系中国信达旗下公司）宣布以联合建设+资金支持的协同方式，成功助力WT集团摆脱流动性危机，并帮助该集团旗下的杭州GL项目顺利渡过难关，项目提前收官，较协议约定提前3个月达到目标。而今年上半年，中国信达以这种方式，落地了广州增城海石洲悦、广州南沙悦伴湾2个项目。据悉，这两个项目此前分别属于出险房企新力控股、佳兆业旗下，经过更名后目前已复工并正常销售。

中银证券分析指出，化解房地产行业风险是一个系统性工程，接下来AMC参与纾困的程度将会更深，引导房地产资金进入良性循环状态，为整个行业纾困赢得时间和空间。AMC处置不良资产经验丰富，收购债务及风险资产后，可以凭借自身金融牌照优势整合各种金融资源。也可以更好地协调上下游、买卖双方和政府资源，寻找高信用房企或者代建企业合作，让出险房企的未完工项目完成后续开发。

救助与自救

一位AMC高管告诉新京报贝壳财经记者，这次AMC对房地产项目的救助与此前主动出击不同，在本次推进保交楼的过程中，AMC及银行金融机构进入并非以盈利为目的。

另有业内人士指出，一方面，在AMC自身不良资产中，房地产行业占比相对较大，其中不乏本轮部分需要救助的房地产项目和企业，因此对于部分AMC来说，本轮跑步入场救助房地产行业，亦存在不得不做的自救行为。另一方面，部分烂尾楼项目情况复杂，很多楼盘未售货值严重不足，无法支撑市场化的机构从中获利，这也是阻碍更多社会资本进入助力纾困的难点之一。

据了解，AMC在进入某一项目前，均会对其未建空地、未售货值等资产进行评估，这些指标可以预见楼盘未来重新运转后的资金流情况。随着楼盘重新开始运转，开发商可以重新开盘销售新房（未售货值部分），从而恢复盈利能力，其历史债务可以逐渐清偿。

另有业内人士表示，可以将未售货值较少的项目与未售货值较多的项目变成一个资产包，以未售货值较多项目的盈利来弥补未售货值较少项目的损失，进而带动更多的烂尾楼盘风险的出清。

在这一过程中，多位AMC行业人士直言，压实各方责任十分重要，无论是地方政府还是房企，要杜绝躺平等救助思维。地方政府要切实做好协调工作，而出现问题的房地产企业亦需要积极自救。

国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌亦在2022年博鳌房地产论坛上表示，要分类处理烂尾楼问题，对一些治理健全的房企公司，非由自身原因造成的流动性不足而引发的烂尾问题，由地方政府与银行协调并采取相应的约束措施后，给予及时的兼并收购融资和其他流动性支持。

而对一些违法违规经营的房企，实际已资不抵债的项目公司，他认为，要通过压实地方政府牵头责任，协调银行、资产管理公司、第三方市场机构等，一项目一方案，对项目公司实行接管、债权或股权重组、并购等注入资金，保交楼后对此类公司宣布退出市场。

此外，光大证券金融行业首席分析师王一峰还指出，在压实地方政府责任的同时，有关部门定位可能集中在两个领域，一是在坚持有借有还的前提下，提供流动性支持；二是统筹平衡，解决各省（区、市）存在的保交楼不平衡问题，将保交楼在区域、时序上实现再平衡。

政策组合拳 来袭

AMC无疑成了这场房地产纾困战役中的扛把子，但仅有AMC显然不够。近期房地产政策从提需求、保交楼、保房企多角度打出了组合拳。各地政府今年以来不断为房地产市场复苏提供腾挪空间。

从资金成本端看，8月15日MLF降息10BP，8月22日5年期LPR下调15BP，打开房贷利率下降空间；8月19日，央视新闻称住建部、财政部和央行等部门近日完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；8月19日，交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债信用增进公司增信的方式支持民营房企发债融资。

值得注意的是，8月22日，人民银行行长易纲再度召集部分金融机构召开座谈会，并强调要保障房地产合理融资需求。这已是今年以来金融监管部门多次向金融机构如此强调。

银行等金融机构亦在风险可控的情况下，为房地产市场的健康发展提供资金。多家银行亦在恢复对房地产企业的开发贷发放力度。

在刚刚过去的银行中期业绩发布会上，工农中建四大行高管均表示，将配合地方政府推进保交楼、稳民生举措，并承诺支持房地产企业和购房者的合理融资需求，有序安排房地产贷款投放，维护住房消费者的合法权益。

在农业银行的有关项目中，通过各方共同的努力，目前已经有746个项目纳入地方政府‘保交楼’管理范围，其中，已经有60个项目达到交付条件，正在陆续办理交付手续。农业银行副行长林立表示。

不过，从2022年中报来看，部分银行涉房类贷款上半年增量仅为上年同期1/3，按揭贷款表现相对更弱。据光大证券统计，上半年，上市银行新增按揭贷款0.5万亿，同比少增1.2万亿；对公房地产贷款方面，上市银行新增投放0.24万亿，同比少增0.19万亿；其中，国有行新增0.27万亿，同比少增0.06万亿，保障性住房投放占比较高，而商业性开发贷投放偏弱。

融资需求亟待修复。王一峰认为，现阶段以保交楼政策为代表的供给侧修复仍在进行中。主要商业银行可以通过拨备平滑盈利，从而维持全年较高的不良处置核销规模。

此外，各地政府利好于房地产销售的政策亦层出不穷。

据中原地产研究院统计数据显示，截至7月底，年内房地产政策放松频率已超过580次。而从特点来看，除了提高公积金贷款额度、降低首付比例等个人购房方面的措施之外，部分城市还出台了预防烂尾楼等方面的政策措施，不断化解存量烂尾楼的同时，杜绝新增的烂尾楼数量。

地方宽松政策层层递进，加入松绑大军的城市越来越多，同时政策内容更加丰富多样。针对烂尾楼风波，地方帮扶政策也逐步落地。诸葛找房认为，8月22日，根据最新公布的LPR数据，一年期和五年期LPR双降，其中与房贷利率直接挂钩的5年期以上LPR下调15BP，对提振房地产市场信心意义重大。叠加金九银十即将到来，预计接下来新房市场将会呈现显著回升态势。

中信建投亦在研报中指出，各地通过补贴、取消限购、降低首付比例、上调公积金贷款额度等方式支撑房地产市场销售，未来房企销售和现金流改善值得期待，这有助于进一步化解当前房地产行业的困境，同时将有效地推动楼市信心的恢复，带动行业走向更为健康的发展道路。

新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 岳彩周 校对 贾宁

成本递减行业是指具有向下倾斜的长期供给曲线的行业，它的扩大会引起平均成本下降。