博鳌地产发展大会｜主题讨论会：我们的道路

　　主办方给了我们一个非常大、非常宽的话题，叫“我们的道路。今年是博鳌论坛22年，我参加了十多年了，今年没有去海南的道路，但是还是有道路在广州照样举办了博鳌房地产论坛。车到山前必有路，尽管我们现在所处的历史时期非常特殊、非常严峻，但总要寻找道路。

　　上午一些开发企业在讨论到底是触底还是没有触底的话题，好像也没有特别明确的结果。今天下午我们的道路这场论坛参与的人士有行业协会的，有金融机构、有房企的，也有媒体的，我们可能相对更轻松一点，来离散性的思考。

　　面对着大的变局之下不同的企业，不同的特点，不同的模式，不同的产品等等，如何选择不同的道路？大家的思考、大家的选择，道路在哪里，机会在哪里？我想就这样一个主题进行两轮。

　　一个是面对当今房地产格局的变化我们看到什么样的机会，我们会做什么样的工作和努力；第二个就是关于消费和商业地产的关系，这两个是我研究的范围，我说起来也比较熟络一点。

　　今天上午大家在说住宅地产，开发企业的暴雷，但是更关注保交房。但开发企业高歌猛进了二十多年，我们手中大量的被动的或主动的一些存量资产是我们现在仍然正在忽视的一个问题，实际上这对于我们开发企业在资产负债是很沉重的一块，为什么？这时候存量会增长、会增值，我们不会因为它的经营好坏而影响整个盘子的运行。

　　蔡云：现在回头细想，在座企业家想想，或者在座的资本公司也可以想想，我们到底有多少存量？有经济学家统计大概不到20万亿，我觉得这个比我们预计的还大，有购物中心、旅游地产、写字楼、商铺等等，都是在存量里的。存量这一块目前来讲更多在资产负债这一块是绝对的负债，因为我们运营的不专业，包括我们购物中心都不景气，旅游地产有很多地方退出这个赛道了，旅游由于市场压力上涨现在空置上升。再看看物流地产，特别是REITs退出以后，物流地产、冷链地产、数据地产都得到了长足发展，但是今天上午大家也看到了，它的供应和需求也是呈反比的。

　　所以我们所有的房地产，在存量当中有它的高估值，但也有低的流动性，这对我们下一个房地产是什么样的格局大家要深刻思考。

　　我认为在未来的存量市场，可能正是我们开发企业需要深耕的，需要静下心来去运营它、运营它，让它产生更高的价值，同时我们去拥抱资产。由于我们运营，我们产生的收益率高于平常收益率以后，商业地产这条路就走通了，这肯定是最大的机会，我也希望开发企业在反思存量的时候抓住管理运营的机会，获取新一轮的胜利。

　　蔡云：对，多方面的运营。我昨天也说了自营，还有轻资产运营，特别是投融管退的分离，都是我们要做的工作。

　　丁建刚：货币是宽松的，但是对于房企，真正需要钱的进不来，甚至整个社会来说血液很多，但是我们血管输不进去了，4月份的信贷塌方已经证明了也一点。徐总请继续你的思考。

　　徐建红：我的思考，我其实代表的还是金融机构，我们也有投资，也有投行。其实我们是为这个产业服务的，我们也观察到整个地产行业一个剧烈的变化，产业链的问题，结构化的问题，外部冲击等等。今天下午听了前面两位嘉宾讲的，像保利的吴总，还有海南朱总，他们讲到其实整个产业还是有非常大的发展空间，十万亿级的赛道他们要坚守，但同时也要提升自我、拥抱变化，要提供好房子、好服务，其实我们作为金融机构很开心能看到这一点，我们的策略也是一致的。

　　对于整个行业出清的时候，也是我们来调整产品的时候，包括金融产品，地产这一块金融属性已经被重新格式化了，所以我们在这个行业里面看到新的一些赛道，像物流地产，还有产业园、产业地产都在兴起，还有一些好的产品，刚才朱总也讲了各种各样的健康人居、科技住宅等等，很多好的产品，还有一些数字化的服务都会极大地把这个行业进行再造。

　　我们觉得对于这样的企业、这样的产品、这样的业务一定会有更好的金融产品来匹配，来解决它的投融资需求。比如说我们自己有专门的物流地产的团队，专门投资REITs，投资IDC的资产，因为它从长期收益来看，如果加上杠杆的线%，在低利率的趋势下那还是一个不错的收益，对未来还是非常有信心的。

　　蔡戈鸣：咱们这个行业这次调控，从操作层面看是在去杠杆，但本质上是在去产能。在去产能阵痛的过程中这个行业必然要去面对，一个是规模的缩量，包括融资方式的变革，包括业务结构调整等等新的挑战和课题。在这个方向下面，我们认为这个行业接下来可能需要去顺应两个方面的变化，一个方面的变化是存量和增量并重的变化，可能需要比过往更加关注存量这个市场开发的价值和经营价值的挖掘。

　　蔡戈鸣：大的范畴是一样的，但是我们理解的存量可以包括存量物业的再开发，也可以包括出售并举，也包括阶段性不良项目的机会，这些都是存量跟增量并举的。

　　另外一个方面是这个行业的分化，包括地域分化，也包括企业个体的分化，还有一点是整个行业专业分工的分化，可能会更专注在做融资工作的，有更专注在投资领域的，有更专注在一级开发领域的，有更专注做代建和项目管理领域的，也有更专注商办或者招商、经营等等，就是大家会在细分领域做深做精，在细分领域会找到第二赛道或者第二增长曲线，在这个方面金地有一定的探索，就是您刚才提到的代建业务。

　　金地做代建比较早，2006年就开始做，但是真正把代建作为独立经营板块是在2018年（四年多前）。经过这四年多的实践我们确实发现这个行业细分本身存在很大的需求，代建管理的需求。比如江对面就有一个我们的项目，新华保险601336)他们在天河金融城的总部大厦就请我们帮他们做了全过程的代建，这是代表了一类代建业务，就是很多产业方他们要盖自己的产业园，盖自己的写字楼，它没有很好的管理能源跟开发资源，可以请一个地产商帮它做全过程的开发管理，这是一个业务。

　　蔡戈鸣：对，它有土地资源，但是它缺乏一定的开发资源跟管理团队的资源、品牌资源，两者一结合，这个业务逻辑就成立了，这是一类业务。

　　还有一类是金融机构，像我们这两年中标了某个大型信托机构存量的项目，当然里面也包括不良项目纾困性质的开发，我们帮他们做全过程的管理，类似这样的金融机构其实背后也有很多代建管理的需求，这也算是我们金地在代建管理方面可以分享的案例。

　　傅前山：恒太三十年来都是做商业运营、商业管理的，我更多会从商业地产角度讲一下产品规划和创新。

　　以我这么多年在市场的一个感受，由于流动性的缩紧，很多问题暴露了，但也掩盖了很多问题。现在很多开发商由于商业物业是一个不良资产，造成它的流动性不足，这在很多非广州、深圳的一线城市开发商面临的问题，所以我的观点和想法是现在的开发商一定要重视规划设计，要非常非常重视规划设计，特别是商用物业的规划设计，而且要请专业运营团队去把关。因为商业物业其实是一个变形器，因为我们是做购物中心为主，我主要会跟商业运营这一块有关，包括购物中心、街区等等。商业它是一个变形器，它有可能是一个比较良性的资产，它同时又可能是一个建筑垃圾，什么东西都做不了，最终还会变成运营的压力，还要投成本进去，所以在近期的规划设计，省的每一分钱，在后期可能会100倍、1000倍、1万倍把它花出去，请大家一定要重视商业规划设计，不要把它变成存量资产，这是第一个。

　　第二个原先所谓的商业地产规划和设计没有请专业团队帮它把控，可能很多项目的出发点就是把他变现、卖掉。但在目前市场背景下有些不一定能变现，不一定能卖掉，它一定要考虑两个纬度，就是我再变现和运行这两个纬度一定要找结合点，不能像原先那么盲目只想着销售，销售不掉怎么办，一定要考虑我的持有和变现两者之间的平衡点，要请专业运营体系把关。

　　傅前山：如果是专业商业体系，拿到地之后和设计团队去把关，目前在我们的体系里面在做的物业都是良性的，有非常合理回报的物业。比如说现在融资成本有这么高，是因为前期高杠杆、高周转的发展，以后可能融资成本没这么高的时候，比如说商业物业如果有合理的回报，比如说前几天德凯物业被平安收购，如果有合理物业是可以自由流动的。现在中国有一个很奇怪的现象，物业购物中心是不流动的，但其实购物中心是一个商品，是商品就一定会流通，只是现在市面上开发商对商业的认知，包括银行的估值是有一点偏离市场的，资本方会以回报来算，所以两者之间有脱节，就形成不了流通。但如果是一个良性物业，有一个良性的回报，其实以后它会有流通，像REITs会有一部分，自持会有一部分，还有相当一部分会在市面上流通。

　　丁建刚：在大量三四线城市，甚至二线城市，那些综合体或者商业物业都空置在那个地方，最初设计的很好是不是就能达到刚才你说的理想的状态？

　　傅前山：如果能按正常规划去调整，包括刚才蔡秘书长讲的一些存量物业投入一定的改造，我认为商业物业正常来讲能达到5—8个点的回报，这是正常的商业物业，如果是专业运营体系来做应该能实现。但是如果达到15个点、20个点的项目会比较少，如果能达到这么高的回报，大家就专门开发商业地产了，可能就不符合市场价值了。

　　丁建刚：接下来是两位资深媒体人，一个是搜狐焦点的财经主编王敬宾，王总是主办单位之一，王总的思考可能会更开阔一些，有请。

　　现在这个行业总体的一个趋势，变局现在已经形成一个共识的。这次大会其实有一个议题或者整个行业现在面临的一个议题是房地产传统“三高”模式已经走向终结，新的模式是什么？我想可能是我今天思考的一个话题，但这个可能大家还没有想清楚。我看了一下今天这个论坛，像蔡会长属于协会的领导，还有三个媒体，只有一位是来自房企的，所以挺有意思的，我们在说别人的路怎么走。

　　王敬宾：他们没有来，说明是不是没有想清楚这个经营模式，所以他们不愿意来说，只有我们来说，但我们是属于旁观者的角度。

　　王敬宾：我自己总结了四点，这个模式虽然不知道是什么，但是我觉得有四个趋势是比较清晰的，不知道对不对，抛砖引玉。

　　一、智慧化。我觉得从大的智慧城市到智慧社区、智慧建筑、智慧物业，其实这是一个时代的趋势，智慧化是毫无疑问的。

　　二、低碳化。随着双碳理念提出，我国对上市公司也提出了对ESG披露的要求，所以我觉得低碳化也是一个方向。

　　四、轻资产化。刚才蔡会长，包括前面几位其实都提到了这个问题，包括金地的两位领导也都在说代建的问题，其实我觉得轻资产化我理解有两个层面：一个是企业盘子变轻，比如代建就是一个偏轻的模式；再一个就是蔡秘书长他们提到的整个时代是向存量时代转变的，所以REITs应该是一个趋势，虽然进展比较缓慢，所以我觉得重资产的证券化其实也是一个轻量化的表现。

　　冯毅成：其实我们会明显感觉到，今天这个会议从上午到下午整体气氛比较沉重，跟以往有明显的不同。

　　冯毅成：我记得在两年前，包括2020年我们在疫情解封的时候，我们去说这个市场是冷还是暖，不好意思说冷，是羞答答的，但是今天大家都在说危机，没有说机遇，导致这个原因有很多，但是关起门来只说房地产业，我说几个实在的可参照的想法，标题我都想好了，就是“创新现房销售，有利于信心恢复”。

　　武汉才发生了一个事，我先说两个背景，今天房地产市场从交易层面来说会发现有两个明显的问题，第一个信心体系的崩坏，第二个价格体系的错乱，所以导致交易端没有办法产生信心，没有办法产生中等或者偏高的期望，几乎没有了。武汉才发生一个事，这个事还上了政府联动城市留言板的典型案例，就是武汉光谷有一个帝王项目，是一个港资企业拿了帝王项目，当然它的备案价也比较高，在市场压力下可想而知肯定是有一定困难的，他们主动作出调整，调整了“现房销售”政策。怎么操作？从8月份开始一直到今年12月份，只要意向购房者认定了，你去交一个10%定金，在今年12月25日之前再补10%，也就是总房款交够2成就办网签备案。这个项目原计划交付14个月，这14个等待周期里面已经备案的购买者不需要承担任何利息，购房者入门门票就是2成，不存在前段时间存在的停工停贷。这个事情给了我们一个思考，它传递了三点很有正面积极作用的思考：

　　1、企业很有信心。因为企业这个政策是自断财路，拿不到全款，只能拿到2款，而且2款到监管帐户用不了，也就是企业保证14个月把楼盖起来，骏备以后再，也就是企业全部用的是自有资金。

　　2、购房者打消实实在在的疑虑，你不担心我烂尾，也没有连带的风险，最多就是2成资金在监管帐户。

　　3、它的潜台词是说我保证按品质，而不是按价格完成，而且不会降价。我们测算一下它的地价2万，备案价3万，它没有什么退路，所以在降价促销和保质保量做口碑，两条道路上它是选择做品质、做口碑，坚守品牌。

　　它这三点积极作用给了市场很大的鼓舞，所以成为了一个典型案例。当然我们进一步思考它具不具备广泛的参考作用？有参考，但是没有普遍性，为什么？因为不是每家企业有这样的资金背景。但是我们回过头来想，能不能在很多一二线城市，因为现在卖不动，最后把期房卖成了“现房”，50个、100个楼盘当中当地政府、监管职能部门能不能发挥主观能动性，恢复信心带动去头，那就是从资金层面以及质量层面加强监督、管理、测评之后给它搞一批试点，这个试点就是现房销售、绿色工程、绿色试点，先搞一批出来。交易端老百姓603883)的诉求很简单，就是我交了钱之后保证房子不会降价，第二房子能够如期交给我，不会烂尾，第三交给我的是保质量的，其实老百姓的需求非常简单。

　　丁建刚：这个情况跟国外的预售是一样的，比如英国就是这样，首付1成，中间某个节点再交1成，最后交房的时候办按揭，这个风险就没有转嫁给购房者。

　　丁建刚：但是现阶段它不具备推广的意义，你说的是一个港企，它的财务成本低，而且资金雄厚，它就是为了把楼卖出去，而不是回笼资金救企业，这是两回事。反正已经这样了，反正要现房销售了，还不如大张旗鼓把这个事儿说透，告诉他们风险比较低或者没什么风险，到现房做做按揭。

　　丁建刚：第一轮就到这里，接下来还有一点时间，我们看看还有哪些话题要补充？刚才蔡秘书长有两个话题，你第二个话题？

　　蔡云：我的第二个话题是消费变局下的商业进化与革新？商业地产跟消费密切相关，同时消费给国民经济增长有密切关系。这种情况下我们可以看到受疫情超预期的影响和疫情经济下行政策叠加影响，现在是消费降级还是升级我们可以思考一下，一方面我们知道星巴克在中国利润减少了大概13%，星巴克开店计划也受到了阻力。另外我今天上午看到恒隆商场最著名意大利奢侈品蛋糕也关门了，退出中国市场了。等等因素我们看到中产阶级受到疫情影响，车贷房贷的叠加，包括自身对未来信心都受到影响，消费确实是降级了。我们想想市场的喜茶、插颜悦色，民宿、旅游，包括“野的”的欢乐场面，说明消费逐渐在升级，升级掉适合人们发展的市场环境。所以在市场升级和降级同时并存的情况下，作为我们房地产企业，特别持有商业地产企业，我们肯定是有忧虑的，但更多我们要看到信心，看到它未来消费的方向，也看到我们接下来要怎么做。又回到最初的话题就是供给侧怎么提供。

　　蔡云：但是未来消费方向没有变，所以开发企业也好，商业地产、购物中心等等会提供更好的产品给社会，比如我们增加体验型消费，我们增加了更多适合人发展的民宿，现在风风火火的露营，都是适合一大批消费阶层去消费的，所以在这个情况下我倒认为我们看到了商业地产发展的一个机会。

　　蔡云：其实我们危机来源于政策性的东西，来源于政府做购物中心，做地标产品的时候没有顾及到开发企业的利益，它的政绩工程更多。技术上面就是规划设计、动线合理，招商布局，产业业态的发展，这是两个不同的方向，但是加在一起是影响到商业地产发展的因素。

　　傅前山：现在商业放量太大，国际商是1—1.2人均商业面积，有些城市到了3了，这么宽的放量情况下，商业地产一定会洗牌和淘汰，我通过我的规划设计，通过前期运营团队提前去把控，让我不被淘汰，其他的被淘汰，这是我们要去做的，因为你控制不了政府这块地不能拍。

　　丁建刚：接下来是建银的徐总，你是代表金融机构来讨论的，现在这个结想过没有怎么解开，就是我们面临的房地产市场的危机，或者确切地说房企债务危机怎么解决，比如以恒大为代表的一家企业就将近2万个亿，怎么解决呢？

　　徐建红：我有思考，第三个话题自新世界，变革时期的红利，现在来看是行业出清、优胜劣汰，该谁的责任就是谁的责任，之前步子太大，超过自己的能力，那肯定还是要承担一些责任，我觉得这个对于我们来讲，我还是从金融机构的角度来看，就是说有很多的行业重整的机会，也包括债务的重整，所以我觉得并购的机会还是蛮多的。市场上这两年的变化，物业的并购，还有项目的收并购都挺多的，也设立了新的基金，也有市场化的一些方式。今天有些专家谈到了政府托管或者收购，再去对接到需要房子的人上面，用相关的金融产品，可能还是要跟金融产品链接的一种方式。从企业之间的并购来说，我觉得会有很多机会，我刚才说的第一个方面还是创新，这个是基于存量资产重整来获得的红利。

　　丁建刚：在并购的过程中，在市场下行并购过程中金融能够提供什么样的支持，有特别明确的政策或者是你的思考模式吗？

　　徐建红：政策，那就是政府出手的时候是有一定的政策性，就是金融机构可以来做一些配合，做一些特殊的基金或者特殊的，或者是夹层都有。对于市场化的运作方式，现在就有很多专门投资困境资产的资金，不良资产处置的一些基金，我觉得市场自然会长出来这些产品。

　　傅前山：因为恒太商业是做商业地产的，目前疫情可能会对很多的第三产业产生很大的影响，但是从我们的角度来看它是暂时的，因为疫情总会过去。我们认为消费的变局，最大的变局可能会是在消费者一些习惯的变化，他最大的变化在于从原先的理性消费和功能消费变成情绪消费。比如说现在的直播，都是一些情绪消费，这个情绪从购物中心也会体现出来的，其实购物中心和线上它本身的运作思路其实是一样的，这是一个很大的改变，这个改变如果我们的商业没有跟上来是不行的。像我上小学每个月的生活费我要算好每一笔怎么花，但是我的小孩喜欢就消费掉了，这可能是接下来很多的消费习惯，还有另外一个特征从原来的目的消费到随性消费。这些变化可能会造成我们商业地产没做到像原先一样“一招鲜吃遍天”，这个模块套全国，不能这样做了。我们恒太坚持定制化商业，每个项目都是一店一策的，针对城市的基本面、商圈和竞争对手，包括消费者的消费结构，包括在地文化，包括相对应业主的诉求，大概有5、6个方面最终做项目定位，这个项目定位才是满足它的消费需求，同时通过这个定位会输出场景、空间和它的品牌。通过这样一些整体考量以后，再营造出来情绪消费和它的随性消费的氛围，这样才能促进他的消费，所以我们认为商业地产有很大的变化，这是第一个变化。

　　第二个方面从运营这一块的创新来看，原先都是讲商业，讲人流，有多少人进商场。从现在来讲，单独一个人流是不够的，需要两个人流，一个是人的流量，另外一个是人流的时间，人流的时间可能会比人流的数量更重要，你要让他待更长的时间，这可能会成为商业地产进化的一个方向。

　　丁建刚：谢谢傅总，刚才谈了商业得不断的迭代，他们的消费行为在迭代，你得不断跟踪，不断与时俱进。你刚才谈到的设计，就包括这一类对消费行为前瞻的判断和设计吗？

　　傅前山：对，你后面设计什么样的空间、产品，你应该在前面就定下去，我到底针对哪一部分客群，他的消费结构是怎么样的，再落到购物空间的场景，这才能让他产生随性消费。

　　王敬宾：刚才提到的代建，还有做好运营，日本房地产泡沫破裂之后，像三井住友这样的巨头也是做了一些代建，转型运营，或者资产管理、不动产的租赁等等，中国还有一个城市更新，我觉得在现在这个情况还是有机会的。

　　王敬宾：对，对于能发挥自己优势的企业还是很有机会的。就像今年上半年的拿地王是一家民营企业，其实大家印象中最近拿地就是国企、央企在拿地。

　　王敬宾：是，这家企业挺有意思的，我看过它的融资结构，它好像没有用过一笔美元债，可能还是银行借款占比比较大，所以核心还是一个老板的思维和文化在里面。

　　丁建刚：王主编的意思就是说即使行业受到重大打击，像日本泡沫破裂的时候，仍然适者生存，仍然有一部分企业能生存下去。

　　冯毅成：我想谈谈人口红利带来的机会。根据我们的测算，5年以后37岁—46岁这一批人比27岁—36岁这批人要多5627万（全国范围内）。挺有意思的，五年以后37—46岁这批人他是中国所有人口当中的人口高峰，这个人口高峰意味着什么？意味着它不光是二套房改善，首先他是独生子女一代，包括我。第二个大家是计划生育后二胎的第一代，意味着那个年龄段他们上面有4个老人，下面有2个小孩，对他来说它的改善可能不仅仅是多一间房给老人或者小孩，不仅仅是家庭结构性的变化，可能是他整个活动半径，生活场景全方位的不同，它不是按人头来算改善的，所以我觉得这是一个很大的机会。

　　冯毅成：对，我们不仅仅是从户型大和小来解决，因为这涉及到两家的老人管理半径、陪护半径都会更大，加上这代人压力又是最大的，所以我们需要改善产品，这是未来这个行业的机会，也是房地产的责任，它必须得去做这样一批优质的产品才能消耗掉这一批人口高峰带来的改善需求。

　　丁建刚：不光是户型，原来一提到家庭结构变化就是3间房、4间房等等，包括保姆房之类的，现在问题是你说的这一代他们本身是独生子女，未来大概率可能是二孩家庭，他们又有双方父母，居住的模式，生活的模式可能就会发生很大的变化，特别他们可能还承担着双方父母的照顾以及相互照顾？

　　刚才我们说了一个行业的发展它不可能靠单纯的价和量，以价换量对行业来说没有任何意义，一个行业的发展一定要靠质量。我们今天关注更多的是下限，比谁的下限低，怎么去补救下限，但是我们忽略了一个行业的发展一定靠上限，上限就是怎么消化5600多万人的需求，你怎么满足它，这就是行业的责任，就是你的专业，你把它做好了，兑现了质量，兑现了口碑，这个行业才有未来。

　　丁建刚：今天在座的6位嘉宾和我一道和大家漫谈未来中国房地产市场的道路和选择，尽管每一位嘉宾的思考可能仅仅是一个方向，希望我们的方向能为我们这个行业带来哪怕一丝一毫的启迪和作用，谢谢大家，谢谢和我一起对线位嘉宾，也谢谢大家的聆听。