第一次买房需要注意些什么？

　　话说我自己本人第一次买房的经历是在我 25 岁的时候，准备结婚，然后去挑一个婚房。那时候是在一线城市，也是一个在一线城市打拼的一个年轻人。

　　在之后的几年，我也陆陆续续在二三四线城市有一些房子交易的经历。所以将我所有个人的经历总结出来，跟大家分享。

　　孙子兵法有说，多算胜，少算不胜，何况无算乎。所以买房的第一步是算一笔清楚的贷款账。第二个是怎么样找到合适自己的房子。第三步就是买房之后为什么还需要一个保险，是很多人还没有想明白的。

　　我们先进入第一部分，就是买房需求的分析，和算清房贷。我举一个例子，就是 Y 先生。Y 先生大概接近 30 岁，最近遇到一些烦心事，本来是一件喜事，因为他跟女朋友谈恋爱多年，准备进入婚姻的殿堂。他们在上海已经工作多年了，现在 Y 先生自己存下了 30 万元，女朋友有 20 万元，双方家人资助了 50 万元，他们两个人的老家都不在上海，打算在 2017 年结婚，现在面临买房的问题。

　　Y 先生每个月收入是 2 万元，女朋友收入是 1 万元，加起来他们一个家庭收入是 3 万元，每个月可以存下 5 千到 1 万 5 千元不等，平均下来是 1 万块钱一个月。他的目标是买一个结婚的房子，他的预算是在 200 万，在上海买一个房子。如果熟悉大家城市的朋友知道，可能 200 万在上海来说这个预算还是蛮紧的。我就问他为什么你选择 200 万呢？他说不想月供压力太大。所以将 200 万定在一个限度之内，挑到的房子是很少的，这也是很多人第一次买房子的误区之一，刚开始就定了一个购房的总价，实际上他能买到房子的总价比设想的更高。

　　因此我们先提出了第一个公式，叫做：买到的总房价=你的首付+贷款。为了除了首付以外，你能买到的房价取决于你贷款的总额。对于大多数人来说，首付是一定的情况下，贷款这里面的文章就特别多了。所以我们今天要介绍第一个贷款的概念和工具，叫做贷款计算器。

　　一个是贷款的类型和还款的方式。首先我们看贷款的类型，其实很多第一次买房的朋友们都没搞清楚贷款的类型这两个的含义。贷款类型分成了商业贷款和公积金贷款，用简单的话来说，公积金贷款就是指缴存在住房公积金，职工享受的一个贷款。再大白话一点是什么意思呢，他享受的是公积金贷款利率所贷出来的这种贷款。利率相对是比较低，目前公积金贷款的利率是 3.25%。相对而言由银行发放的贷款叫做商业贷款，利率相对比较高，目前商业银行发放的商业贷款的利率是 4.9%。这两个贷款利率相差了 1.65%。有人说相差 1.65%，相差的好像并不是很多啊。

　　为了大家去理解商业贷款和公积金贷款，我们举一个简单的例子。假设如果 Y 先生想买一个 100 万总价的房子，他现在首付有 40 万元，他向公积金或者商业银行分别贷款 60 万元，我们来计算一下。如果用公积金贷款的话，每个月他需要支付的是 3403 元。这是怎么计算出来的呢？很简单，只需要通过这个 APP 贷款计算器默认选择了商业贷款，选择等额本息，输入贷款的金额 60 万元。如果你输入 20 年的年限，自动就会计算出对应的每个月还款额。公积金贷款每月还款是 3403 元，商业贷款每月是 3926 元，大概差了 500 元。看起来并不多，但是累积起来 20 年，这个利息商业贷款比公积金的贷款利息多了 12 万 5 千。所以看起来简单的 1.65 的利息差异，但是会带来十几万的利息差。

　　所以简单的算一个数字，当我们的贷款本金在 100 万元以上的，30 年以上，基本上利息就得多付 20 万元了。因此第一个结论就是说——如果我们各位可以享受到公积金贷款，你有缴存公积金的，就优先选择公积金贷款。这时可能有人就问，如果是这样子，大家都会选择公积金贷款的，这里面就有一个限制条件。公积金贷款各地的政策不一样，但是有一个总额限制，不是说我想贷 300 万就能贷到 300 万，这是第一个。第二个很多卖家对公积金贷款来说是有一定接受程度的问题。接下来我会继续展开来讲。

　　这就是第一个贷款的概念，叫做商业贷款和公积金贷款。这两个是可以组合在一起做的，就是一部分做商业，一部分做公积金。

　　第二个概念叫做等额本息和等额本金，这两个名词只差了一个字。等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的，等额本金每个月还款的金额是不同的，第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的，最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。它们两个的差别在哪里呢？下面我举一个例子。

　　假设说如果在相同的利率之下，我们的 Y 先生向银行贷款 140 万元的商业贷款，都是商业贷款。这里面用的还款方式是不同的。假设说用等额本息的方式去还款的线 千元就好了。如果是等额本金的还款方式，他一开始要到 9033 元，多了 2 千块钱。但是在 30 年之后的最后一个月，他只需要每个月还 3903 元。应该怎么选呢？这里面看起来有一个还的金额高，但是总共付利息是 92 万元。如果选择等额本息的线 万元。对于第一次买房而预算不多的年轻人来说，80 后和 90 后，我们直接推荐各位使用等额本息的方法。

　　为什么这么说呢？虽然看起来我们的利息多付了 20 万元，但是今天在一开始的时候我们预算有限的情况下，我们每个月还款的压力是比较小的。有一个长期的假设前提，也就是人民币基本是由于通胀存在，将来的钱是更不值钱的。也就是这样说，如果可以选择，宁愿一开始还得少，后面还得多。因为我们相信通过我们的打拼，我们未来的收入会越来越多的。所以如果可以选的话，当然选择刚开始的时候每月还 3 千，到最后一个月每个月还 9 千，这是更好的。如果没得选的情况下，我当然选择每个月还款是一样的。就像我刚买的时候，第一套房子。

　　举个例子，在 2005 年我 25 岁的时候，我也是个 80 后，我那时候工资大概是 3400 元一个月。我买房子每个月还款是 1700，后来降息的时候用了 1500，我几乎用我收入的一半用来还贷款，那时候觉得还是蛮吃力的。但是当我再工作三年五年之后，我的月收入已经上万元了，我1万元的收入，再支付 1500 基本上没有太大的压力。因此在我刚开始的时候，我们尽量提高贷款的杠杆。贷款杠杆的意思就是说，我用更少的月供去撬动更大的贷款本金。所以大家记得如果可以选择的话，我们选择等额本息。

　　还有一点这里面的等额本息和等额本金有什么样的关系呢？因为等额本金金额是一路下降，假设 30 年贷款期限的情况下，大概是在第 12 年的时候，等额本金的还款金额下降跟等额本息是一样的。所以如果你在 12 年之内要换一套房子的话，你还是选择等额本息的方法，也就是每个月还款金额相同。除非你想这一辈子只买一套房子，就是只在这个第一套的房子一直生活到退休，你就需要等额本金。这种情况我相信太少了，作为我们人生的第一套房子，多数都是过渡性的。