二季度北上广深零售商业市场观察

　　市场观察聚焦北上广深四大一线城市零售商业市场热点、标杆项目最新动态、重点拓展项目、品牌/首店开店情况以及未来趋势等，解读最新零售市场发展、带来最新案例参考。

　　2022年上半年，疫情反复四大一线城市商业市场面临严峻挑战。从新增项目来看，深圳保持每季度2个项目的增长，且下半年将有20+新项目拟开业，包括一些开发商的商业项目、产品线个项目入市，包括首钢六工汇商业部分，城市更新将是北京未来开业项目的主旋律；上海上半年无大型项目入市，部分存量改造项目如巴黎春天百货淮海店、现所·创邑mix部分商家等开启试营业，下半年将有张园西区、苏河湾万象天地、蟠龙天地等多个重量级项目开业；广州商业市场发展迅速，内资实力商业开发商和港资巨头纷纷重仓，下半年亦有20+拟开业项目，增量凶猛。

　　北上引领四大一线城市首店经济发展，但二季度疫情打破了这一格局，上海几乎陷入停滞，虽6月已开出数十家首店，同比仍差距明显；北京其次，二季度虽持续引入部分国际品牌首店，但同比亦是下降趋势；广深在二季度受影响相对较小，品牌也积极拓展华南市场，广深趁机补齐轻奢、特色餐饮、小众香氛、生活方式类型品牌。

　　·北京--城市更新热潮来袭；随着城市更新立法，具有历史文化底蕴的北京，商业与在地文化结合的城市更新将是未来商业热点。

　　·上海--商业复苏与国际化；疫情对上海商业的影响将贯穿全年，2022年上海商业很长一段时间都将是复苏之战；随着疫情防控常态化，国际化品牌在上海的开店和线下营销活动也在重启。

　　·广州--建设国际中心消费城市；广州发布十四五规划，为建设国际消费中心城市提出了实质性推进举措，作为建设国际化消费城市重要载体，商业也将围绕这一目标发展。

　　·深圳--商业+科技；深圳拥有一大批科技智能企业，是未来零售体验场景的重要支柱，更具在地化特色的科技化门店、街区、商圈将陆续落地深圳。

　　经历了2个月的疫情封控，6月1日起上海宣布进入全面恢复全市正常生产生活秩序阶段，6月1日也是线下商业全面恢复营业的一个重要节点。从5月中旬起，前滩太古里、BFC外滩金融中心、松江印象城、七宝万科广场、恒隆广场等城市地标级购物中心和多个百联、万达广场已先后恢复线日起，购物中心陆续恢复线下营业，魔都商业正式重启。

　　在6.26举行的疫情防控新闻发布会上，上海宣布6月29日起符合条件的街镇有序放开餐饮堂食。在静态管理期间，上海餐饮业堂食停摆了两个月。6月初，虽然部分远郊区域餐饮企业恢复堂食，但大部分餐饮企业仍受疫情影响暂停堂食，各家餐饮品牌纷纷在线上推出团购餐等活动。此番恢复堂食的政策出来后，上海餐饮企业将迫不及待准备迎接堂食的到来。

　　经历2个月的封控，二季度上海无大型商业项目开幕。受疫情影响，部分原定于今年开业的项目或将延期。下半年，张园西区、锦沧文华广场、中信泰富广场、上海天空万科广场、苏河湾万象天地、蟠龙天地、MOHO上海、海梦一方、上海新天地时尚II等重点项目将开业。

　　作为上海首个成片里弄住宅类历保文保建筑群的城市更新项目，分为西部、东部、南部、北部四个片区。西区部分原定于今年7月亮相，预计引入20余家高端品牌。受疫情影响项目将推迟开业，6月1日项目全体建设单位复工复产人员已准时到岗，纳入闭环管理，全面复工。

　　由宝华集团收购后彻底改造的锦沧文华广场，前身是著名的五星级宾馆锦沧文华酒店。物业升级后，原先单一的酒店业态，被改造为甲级办公+高端商业综合体。其中总面积近2万㎡的裙楼商场，业态主打锦衣轻奢与奢侈品牌、精英生活休闲配套、高端精致餐饮，已于2021年部分试营业。7月8日，主力品牌OTB集团旗下四大品牌Maison Margiela、Marni、Jil Sander、Amiri即将正式开幕，其中MARNI门店为中国首家概念旗舰店、Amiri门店为中国首店。

　　上海天空万科广场将于9月30日揭幕。该项目是上海万科联合上海申通地铁资产共同出资，由上海万科综合开发、万科（上海）商用置业运营管理的占地面积约为10万㎡的复合型购物中心，定位为“新城市TOD商业，元气生长力中心”，围绕“绿色低碳、智慧科技、人文交互”三大品牌标签，致力于打造上海青浦新城社交目的地。

　　天空万科广场在低碳绿色、智慧化运营、人文交互更是进行了创新式尝试：与辰山植物园合作，落地全国首个商业综合体内的跨界合作项目“辰山植导站”；签约阿里云，定制智慧化大运营方案；设置无性别家庭卫生间、育婴中心，充分展现人文关怀。

　　苏河湾万象天地是上海首个万象天地项目，定位为先进生活理念的城市新地标（NEW LANDMARK）。项目一大特色便是其颇具人文气息的建筑：上海石库门建筑群“慎余里”，历经岁月涤荡，焕然新生，纵横交错的里弄外巷，是下一不散场的风尚社交场；而上海第一座妈祖庙“天后宫”的古建复兴，经过百余年的光阴沉淀，抖落历史灰烬原地重生，变身潮流舞台。

　　受疫情影响上海4-5月陷入停滞，随着6月陆续复工复市，陆续开出Dior迪奥美妍奢享荟中国首店、Laduree中国内地首店、HAZZYS GOLF中国首店等。

　　下半年OTB集团旗下四大品牌Maison Margiela、MARNI、JIL SANDER、AMIRI中国首家旗舰店；伦敦先锋设计师买手店MACHINE-A全球首家分店；侬好椰·cococean椰子水华东首店等重量级首店将陆续开业。受疫情影响，部分原计划于上海开出首店的品牌延期，长三角重点商业城市南京、杭州等以及首店经济发达的成都拓展店铺先行开业。

　　中国首家Dior迪奥美妍奢享荟于上海国金商场倾情启幕。品牌于繁华的城市中心闹中取静，独辟一处舒悦的私享空间，带来一场奢华的美妍宠护。

　　法国著名的马卡龙甜品品牌Laduree重返中国市场，中国内地首店落地上海新天地。此外，Laduree还将在前滩太古里、静安嘉里中心等知名商场布点。

　　teastone于2018年在广东深圳创立，定位为中国原创纯茶品牌。2018 年，teastone 在深圳开设了第一家门店，至今已拥有 5 家门店，并在 2022 年首次走出深圳，来到上海、武汉和成都。

　　6月18日，HAZZYS GOLF中国首店在上海瑞虹天地太阳宫正式开业。HAZZYS创立于2000年，以男性英国经典休闲品牌起步，逐渐发展Ladies、Accessories等领域。首店内部装修以蓝色和白色为主色调，简约大气。服装模特的造型全都呈现出运动中的状态，更好地将穿着服装的场景展现给消费者。

　　Prada在上海率先开启奢侈品品牌市场营销恢复的步伐，于近日在上海Prada荣宅举办了自3月底以来的首场线年春季男装秀，这也成为近三个月来首场在上海举办的线下活动。

　　首季数字上海时装周于6 月 17 日正式开启，进行为期三天的数字发布。上海时装周主秀场携手时装周旗下先锋发布平台 LABELHOOD 蕾虎，汇集代表中国创意尖端力量的时装品牌及新锐设计师，以多元创意呈现时尚缤纷魅力，为大众打造高品质时尚生活范本。

　　6月，北京市住建委正式发布关于对《北京市城市更新条例》公开征求意见的公告，自从“城市更新”被正式写入《政府工作报告》后，全国各地加快了城市更新的步伐，陆续出台了相关的行动计划和任务目标，积极探索可持续的实施模式。

　　这也是继深圳、广州、上海后，我国第四个针对城市更新立法的城市。2021 年 3 月，《深圳经济特区城市更新条例》出台；7 月，广州住建局发布《广州市城市更新条例（征求意见稿）》；9 月，上海市正式施行《上海市城市更新条例》。

　　6月20日，北京市商务局发表《2022年传统商场和商圈(特色商业街)品质提升项目申报指南》的相关文章。主要包括两个方向的改造：一是针对传统商场和商圈区域内的商业主体的硬件改造升级计划，包括了外立面改造、店面装修、设备购置、水电气热等配套设施；二是支持商圈内商业主体的数字化建设，包括了数据中心和智能设施、数据共享、智能安防三大体系。其中提到，对项目进行一次性奖励，资金支持比例不超过审定实际投资额的4.35%。单个项目支持金额不超过500万元。

　　二季度，首钢六工汇商业部分、姚家园万象汇开业，三里屯商圈北区将进行全面的升级改造。下半年，远洋乐堤港、龙湖亦庄天街等拟开业项目备受关注。

　　作为北京国际消费中心城市建设的六个商品消费提档升级的重点项目之一，首钢园?六工汇商业板块--六工汇购物广场于6月18日首次对外亮相，并将不断打造全新消费场景，更多商户将在今年暑期陆续开业。

　　首钢园?六工汇是首钢园的重要组成部分，由首钢基金与美国铁狮门共同投资、联手打造，总建筑面积22.4万平方米，由六幅互通的地块组成，包括11栋独栋产业、11栋独栋旗舰商业和一座购物广场，汇聚了低密度的现代创意办公空间、复合式商业、多功能活动中心和绿色公共空间。

　　北京姚家园万象汇商业建筑面积为8.49万㎡，地下一层到地上四层为商业楼层，前身是由Tesco集团以超市形态为主拟建的姚家园LifeSpace乐都汇广场。相较于原来商业形态较为单一，华润万象生活接手项目后，从商业规划设计、建筑空间设计、运营管理方式等方面进行全面升级，打造成以“Bravo,life!”为核心释放理念的万象汇系产品。

　　今年三里屯商圈北区将进行全面的升级改造，为增强商业街区连通性，提升街区景观，三里屯太古里西区与南区之间将建设一座连桥，计划今年7月开工，年底前完成。此次升级改造，品牌将邀请国际级建筑大师，打造中国首个以单体建筑形态呈现的顶尖奢侈品全球旗舰店集群，每个店铺都可成为一个独特的具有全球影响力的时尚地标。

　　北京凯德MALL·望京2021年10月启动项目二期焕新升级，根据改造及招商进度，将于今年9月启动试运营，国庆正式亮相。此外，项目二期超过70%的面积已完成招商，其中包括健康轻食品牌BAKER&SPICE、iGELATO意大利手工冰淇淋、越小官东南亚餐厅等品牌。

　　北京蓝色港湾有限公司拟将 “SOLANA蓝色港湾”和“北京蓝色港湾购物中心”两个项目以轻资产方式委托万达商业管理集团进行运营管理。SOLANA蓝色港湾位于北京市朝阳区朝阳公园西北湖岸，由19栋2-3层的单体建筑组合而成，建面约15万㎡，汇集了近500家品牌。北京蓝色港湾购物中心位于北京市海淀区复兴路，总建面约34万㎡，将打造为万达广场，并更名为北京五棵松万达广场。

　　承接一季度增长态势，二季度北京持续引入国际品牌首店，如天梭T-Heart概念店全球首店、时尚陶瓷耳机品牌“乐旷”中国首店、GASHAPON全国首店等，同时疫情对于北京的首店引进也有不小的影响。下半年，英国街头时尚品牌 A-COLD-WALL* 中国首店、观夏中国旗舰店、另类潮牌鼻祖Supreme中国内地首店、阿迪达斯亚洲旗舰店、Gentle Monster全球旗舰店将陆续面世。

　　瑞士知名制表品牌TISSOT天梭表于北京SKP-S正式启幕全球首家天梭T-Heart概念店。该概念店以红、黑两色天鹅绒装饰面板装饰出华美格调，摆放以阿尔卑斯山少女峰岩石为灵感的陈列道具，中央区域摆放的首个保险箱造型机械腕表上弦机是主要的创意装饰。天梭T-Heart概念店甄选中国首发版腕表、复古系列及博物馆款腕表、全球限量的联名款腕表、金表、怀表等高端时计产品，以此满足消费者对潮流与底蕴的需求。

　　时尚陶瓷耳机品牌“乐旷”中国首店落地北京，入驻国贸商城。此前4月24日，乐旷在北京国贸商城启动了POP UP快闪店，该次快闪活动持续到5月9日。

　　4月3日，GASHAPON全国首店在北京王府井APM正式开业。GASHAPON是总部位于东京都港区的株式会社万代南梦宫游艺公司旗下的万代胶囊玩具品牌“GASHAPON”的官方专卖店。

　　6月18日，京东新百货北京首店落地华冠购物中心，消费者可在该门店实现线上线下一体化购物，线上通过京东新百货频道下单，线日，京东时尚居家业务全面升级为“京东新百货”，是对京东现有服饰、居家、美妆、运动、奢品钟表等业务的一次深度整合，线下将在全国重点城市开不同主题模式的新百货精选集合店，首批规划城市包括北京、成都、西安等。

　　5月，广州市人民政府办公厅印发《广州市商务发展“十四五”规划》。总结过去5年广州实体经济的发展成果，也提出了未来5年发展的行动指南，为广州发展建设国际消费中心城市提出了实质性的推进举措。

　　4月29日，合景·悠方（广州知识城）正式开业，这也是合景泰富商业华南区首座“悠方”，作为TOD商业项目，位于黄埔区九龙大道地铁14号线万㎡，致力于从潮流青年、菁英白领和品质家庭的审美和需求出发，将乐活社交空间与品质生活聚场相结合，打造广州东部商业新地标。

　　4月20日，大悦城控股与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目正式签约轻资产管理输出协议，这标志着大悦城控股商业正式进驻广州，这也是大悦城控股在2022年首个签约落地的商业轻资产项目。据了解项目体量约60000㎡，地下2层、地上4层，与地铁21号线神舟路站无缝衔接。项目将聚焦商务白领、品质家庭、活力青年三大核心客群，以消费者为导向，以市场为指针，坚持品牌的引领与新鲜，着力打造区域惬意生活样本。

　　罕见力度的扶持政策、浓厚的商业氛围，加之受疫情影响较小，2022年广州首店经济发展势头强劲，二季度陆续引入多家重点品牌首店，主要聚集在天环广场、万菱汇、YCC天宣等项目。包括Shake Shack广州首店、KANGOL全球旗舰店KANGOL HEAD WEAR、对印茶局DUINTEA广州首店、HARMAY話梅首家快闪店等首店品牌，下半年THOM BROWNE广州首店、ARKET华南首店、HARMAY話梅华南首店等重磅首店将陆续上新。

　　4月6日，Shake Shack广州首店在天环广场正式开业。Shake Shack品牌首店于2001年在麦迪逊广场花园中心开业，开始为客人提供新鲜及高品质的汉堡、热狗、奶昔等经典美式食品，同时建构兼具活力及魅力的社区相聚空间。

　　英国街头服饰品牌KANGOL在广州东山口庙前西街开出品牌全球旗舰店KANGOL HEAD WEAR。该店共有两层，外立面是纯黑色独栋建筑，内部以木质材料为主，1F陈列了品牌超齐全的帽子款式，2F有一整面展示墙的蓝色渔夫帽，还有其他限量款。此外，KANGOL还打造咖啡空间「nR CAFE」，旨在营造一个集新零售、艺术空间、文化推广平台于一体的氛围。

　　本土新晋品牌本来国内首家线下实体店入驻广州万菱汇，该品牌主打简约纯色风格，以更年轻的视角、更时尚的设计，突显现代穿搭理念。

　　4月8日，湊湊广州首家小酒馆主题店在广州市天河区林和中路156号2楼开业。湊湊火锅是一个采用火锅+茶饮模式的中高端火锅品牌，装修以木质结构的古典设计为主，锅底以台式风味为主，主推菜品包括加拿大进口雪花牛肉、深海鳕鱼骨髓、鸭血豆腐以及手摇奶茶等。曾凭借店内创意菜“企鹅丸”爆火网络。该店以未来空间服务站为主题，步入其中，如闯入Space基地沉浸科幻片的世界中，给人带来强烈的视觉冲击。

　　5月26日，深圳市发布关于促进消费持续恢复的若干措施。其中提出，对新购置符合条件新能源汽车并在深圳市内上牌的个人消费者，给予最高不超过1万元/台补贴。全面落实国家新能源汽车免征车辆购置税政策。家电方面，5-8月期间，对消费者购买符合条件的家用电器，按照销售价格的15%给予补贴，每人累计最高2000元。

　　6月6日，经深圳市人民政府批准，深圳市地方金融监管局联合福田区人民政府正式发布了《深圳市关于建设香蜜湖国际风投创投街区的若干措施》。《若干措施》将依托深圳产业金融基础优势，以深南大道南侧的车公庙片区、北侧的东海社区部分街区为策源地，以香蜜湖新金融中心为核心，建设香蜜湖国际风投创投街区，助力深圳打造全球创新资本形成中心和国际科技创新中心。

　　2022年上半年，疫情反复深圳商业市场亦面临严峻挑战。部分原定于上半年开业的购物中心都推迟开业。二季度仅深圳深业泰富广场、深圳坪地创城?ccone购物中心两个项目开业。下半年，首个“青年文化社区”商业体后海汇；仁恒深圳旗舰项目仁恒梦中心；中洲集团旗舰项目中洲湾C Future City；深超总片区首个商业项目COMORROW超深活中心；华润首个市集型购物中心万象食家等诸多重磅项目将陆续上新。

　　深业泰富广场（一期）约8万㎡，作为“深圳格调生活方式中心”，以“创造一座城市的生活艺术”为理念，引入国际家居、高端建材、生活零售与娱乐潮玩等多元业态，打造一站式家居生验。深业泰富广场将BENTLEY HOME、POLIFORM、RIVA 1920、NATUZZI、KOINOR、FLEXFORM、CALLIGARIS等多个国际一线家居大牌首次引进罗湖。

　　项目由深圳市创城集团打造，旗下子公司深圳市丁山河畔商业管理有限公司运营的公园型一站式商业综合体。该项目地处坪地CBD商业区，整个商场部分总共设有5层，为地下一层、地面四层。目前，商场已囊括网红品牌餐饮、精品零售、娱乐、儿童亲子等业态，入驻近90家餐饮品牌品牌，包括星巴克、肯德基、必胜客、奈雪的茶等品牌。项目开业后成为周边社区居民的生活中心，提升了当地商业能级。

　　华润首个市集型购物中心--万象食家计划今年下半年开业亮相。万象食家位于华润置地深圳罗湖区笋岗中心项目B1-B2地下两层及L1-L6地上六层，是以「食」与「家」 为核心的全新市集购物中心。万象食家将区别于传统万象系商业规划布局，去传统化主力店，颠覆性以「生活方式」为标签，以「食」为主题，以「家」为表达方式，打造全国首个创新型市集购物中心。

　　日前，龙岗区城市更新和土地整备局就红花岭片区土地整备利益统筹前期服务项目公开招标。华侨城集团有限公司中标，提出将从采石场生态修复着手，开发深圳首个碳中和文旅示范项目。按规划愿景，项目将突出双碳及数字化旅游元素，总体形成深圳首个“主题乐园+生态公园+全季活动+低碳生活”的碳中和文旅示范区。项目以中国神话为主题讲述人与自然和谐共生的故事，打造“世界级矿山文旅新坐标、大湾区全新一代文旅旗舰”，有望填补龙岗大型文旅项目稀缺的空白。

　　6月8日，星盛商业与深圳银联、深圳银商的商圈联盟战略合作启动仪式在深圳正式举行。三方将共同打造深圳首个城市集群商业综合体“智慧商圈联盟”，建设线上线下一体化“云闪付示范商圈”。星盛商业与深圳银联、深圳银商的战略合作，不仅完善了星盛商业旗下商圈的支付方式，更标志着星盛商业会员运营体系进一步向公域拉新的广度去延展。星盛商业将率先在深圳的5个购物中心项目落地商业综合体数字化解决方案，后期持续推广至全国项目。

　　二季度深圳引入多家重量级首店，其中深圳万象天地引入观夏To Summer华南首店、蔻蔻椰概念店全国首店、Blueglass Yogurt深圳首店等，The Distillers Library格兰父子私藏酒窖中国内地首店落地深圳深业上城。

　　4月19日，本土香氛品牌观夏To Summer华南首店在深圳万象天地揭幕，于4月22日正式开业。值得一提的是，该店是为期半年的线下快闪店，此后还会在万象天地有正式店。

　　6月初，蔻蔻椰全国首家概念店·蔻蔻椰Glug开业，位于深圳万象天地水广场双层建筑High Lounge，该店是蔻蔻椰现调+非现调椰子水的一个集成新模式，以呈现椰子水饮更多可能性。蔻蔻椰，2020年底开设于深圳，是国内「鲜萃椰子水」首创品牌，目前在深圳和广州两个城市开设接近30家线下门店。蔻蔻椰「Glug」是蔻蔻椰在深圳开设的首家椰子水状态店。

　　6月8日，超级猩猩在深圳开设的全国首家沉浸式体验健身场馆开业，并在该场馆首发“超猩剧幕”系列课程。超猩剧幕教室首落成于深圳恒裕香悦里店。据介绍，超猩剧幕是由超级猩猩原创研发的“沉浸式运动系列课程与空间”，主体部分由沉浸式的剧幕教室配上全景大屏和智能灯光音响等系统组成。

　　阿嬷手作全国首家学堂概念店开业，位于深圳华侨城欢乐港湾东岸，该店也是品牌在深圳的第11家店。作为阿嬷手作首家概念店·手作学堂，该店带来了IP-maimai，由新锐设计师谷楠茜专属设计。

　　4月19日，中国首家The Distillers Library格兰父子私藏酒窖在深圳深业上城一期开业。首店在室内装潢方面可谓是“看点满满”。店铺整体风格偏“神秘风”，步入室内，宛如走进“威士忌博物馆”，大面积木制货架上整齐地摆放着各类烈酒，整个空间统一采用木色系装修，提升了店铺的整体质感。